Wohnungseigentum in Österreich – Besonderheiten beim Erwerb durch Ausländer und im Todesfall

von | 21. Juni 2005 | Wohnungseigentum

Grundsätzlich ist es auch Ausländern möglich, eine Eigentumswohnung in Österreich zu erwerben. Es sind hierbei aber die Besonderheiten des österreichischen Rechts zu berücksichtigen. Dies gilt auch für den Fall, dass der Wohnungseigentümer verstirbt.

I.
Der Grundverkehr fällt gemäß Art. 10 Nr. 6 i.V.m. Art. 15 Bundes-Verfassungsgesetz (B-VG) in die Gesetzgebungskompetenz der Länder. Daher existieren in allen Bundesländern (Burgenland, Kärnten, Niederösterreich, Oberösterreich, Salzburg, Steiermark, Tirol, Vorarlberg, Wien) Grundverkehrsgesetze. Diese Gesetze regeln auch den Grunderwerb durch Ausländer.
Für natürliche und juristische Personen aus EU-Staaten gelten beim Erwerb von Immobilien keine ausländerspezifischen Beschränkungen mehr. Ihnen stehen die europarechtlichen Grundfreiheiten zu. Sie sind daher österreichischen Staatsangehörigen gleichgestellt. Alle Grundverkehrsgesetze enthalten entsprechende Regelungen.
Besonders in touristisch attraktiven Gebieten versuchen die Bundesländer trotz der europarechtlichen Vorgaben die Zunahme von Zweitwohnsitzen zu begrenzen. Diese Beschränkungen gelten dann für österreichische Staatsbürger und EU-Ausländer gleichermaßen. So ist in einigen Landesraumordnungsgesetzen festgelegt, dass eine Nutzung von Wohnraum zu Freizeit- und Erholungszwecken auf die von den Gemeinden im Flächennutzungsplan als Zweitwohnungsgebiete ausgewiesene Bereiche beschränkt ist.
Für den Rechtserwerb durch Ausländer aus Nicht-EU-Staaten sehen die Grundverkehrsgesetze bzw. die Ausländer-Grundverkehrsgesetze in der Regel ein Genehmigungsverfahren mit Erteilung eines Genehmigungsbescheids oder eines Negativattests vor.

II.
Weitere Regeln für den Erwerb einer Eigentumswohnung und maßgebliche Bestimmungen zu den Rechten und Pflichten des Wohnungseigentümers sind im Wohnungseigentumsgesetz enthalten. Das geltende Wohnungseigentumsgesetz (WEG 2002) trat zum 01.07.2002 in Kraft und löste das Wohnungseigentumsgesetz 1975 ab.

Kaufverträge über Wohnungseigentum enthalten regelmäßig die Feststellung, dass der Käufer von den Vereinbarungen und Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft Kenntnis hat und dass er die daraus resultierenden Verpflichtungen übernimmt (soweit sie nicht ohnehin kraft Gesetzes auf ihn übergehen). Der Verkäufer hat im Gegenzug offen zu legen, falls er mit den auf die Wohnung entfallenden anteiligen Aufwendungen im Rückstand ist oder über Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten an der Wohnungseigentumsanlage, die nicht durch Rücklagen gedeckt sind, noch nicht abgerechnet wurde. Sofern derartige Rückstände bzw. nicht abgerechnete Arbeiten nicht bestehen, hat der Verkäufer dies dem Käufer zu versichern und dafür einzustehen.

Dem Käufer von Wohnungseigentum ist in jedem Fall zu raten, sich vor dem Kaufvertragsschluss mit dem Verwalter in Verbindung zu setzen. Der neutrale Verwalter kann Auskunft darüber geben, ob Zahlungsrückstände des Verkäufers (z.B. Wohngeldrückstände) bestehen. Das ist deshalb von Bedeutung, weil gemäß § 27 WEG der Eigentümergemeinschaft oder anderen aufgrund ihrer Ausfallhaftung nach § 18 Abs. 3 WEG 2002 in Anspruch genommenen Wohnungseigentümern wegen ihrer Forderungen ein gesetzliches Vorzugspfandrecht an dem betreffenden Wohnungseigentum zusteht.
In aller Regel wird der Käufer vom Verwalter auch den Wohnungseigentumsvertrag zur Einsicht erhalten. Der Käufer kann dann überprüfen, ob im Wohnungseigentumsvertrag zusätzliche Beschränkungen des Wohnungseigentums vereinbart sind. Sollte der Wohnungseigentumsvertrag nicht beim Verwalter erhältlich sein, kann er auch in der Urkundensammlung des Grundbuchgerichts eingesehen werden.

Das Wohnungseigentum ist gemäß § 11 Abs. 1 WEG 2002 mit dem Mindestanteil untrennbar verbunden. Der Mindestanteil ergibt sich aus dem Verhältnis des Nutzwertes der betreffenden Einheit zum Nutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte in der Liegenschaft (§ 2 Abs. 9 WEG 2002).

Das Wohnungseigentum kann gemäß § 5 Abs. 1 WEG 2002 von jedem Miteigentümer erworben werden, dessen Anteil den Mindestanteil nicht unterschreitet. Zwei natürliche Personen, deren Miteigentumsanteile je den halben Mindestanteil nicht unterschreiten, können als Eigentümerpartnerschaft gemeinsam Wohnungseigentum erwerben (§ 13 WEG 2002). Das Wohnungseigentum wird gemäß § 5 Abs. 3 WEG 2002 durch die Einverleibung in das Grundbuch erworben.

Besonderheiten beim Erwerb von Wohnungseigentum können sich vor allem aus den gesetzlichen Bestimmungen zum Mindestanteil ergeben. Gemäß § 12 Abs. 1 WEG 2002 darf der mit dem Wohnungseigentum untrennbar verbundene Mindestanteil, solange das Wohnungseigentum besteht, außer im Fall einer Eigentümerpartnerschaft (§ 2 Abs. 10, § 13 WEG 2002), nicht geteilt werden. Das bedeutet, Wohnungseigentümer kann grundsätzlich nur eine einzige (natürliche oder juristische) Person oder eine Eigentümerpartnerschaft (d.h. zwei natürliche Personen) sein. Vielfach wird die Eigentümerpartnerschaft zwischen Ehegatten begründet. Das ist aber nicht zwingend. Die Eigentümerpartnerschaft kann zwischen zwei beliebigen natürlichen Personen begründet werden. Das Gesetz sieht vor, dass die Partner zwingend je einen halben Miteigentumsanteil erwerben. Eine anderweitige Aufteilung ist nicht möglich.

III.
Der Grundsatz der Unteilbarkeit wird beim Tod eines Wohnungseigentümers ggf. durch die zwangsweise öffentliche Versteigerung des betreffenden Mindestanteils und des damit verbundenen Wohnungseigentums sichergestellt. Eine entsprechende Regelung ist in § 12 Abs. 2 WEG 2002 enthalten. Würde also nach dem Tod des Wohnungseigentümers der mit dem Wohnungseigentum verbundene Mindestanteil mehr als zwei natürlichen Personen oder zwei natürlichen Personen zu unterschiedlichen Anteilen oder zum Teil einer juristischen Person, einer Personengesellschaft des Handelsrechts oder einer eingetragenen Erwerbsgesellschaft zufallen und kommt es auch nicht zur Bildung einer eingetragenen Erwerbsgesellschaft, die den Mindestanteil erwirbt, so hat das für den Erbfall zuständige Verlassenschaftsgericht gemäß § 12 Abs. 2 WEG 2002 eine Versteigerung des Mindestanteils und des damit verbundenen Wohnungseigentums vorzunehmen.

Stirbt ein Partner einer Eigentümerpartnerschaft, erwirbt der überlebende Partner, wenn er nicht schon ohnehin als Erbe oder Vermächtnisnehmer Rechtsnachfolger wird, den Anteil des verstorbenen Partners am Mindestanteil unmittelbar von Gesetzes wegen (§ 14 Abs. 1 Ziff. 1 WEG 2002).
Der Eigentumsübergang tritt jedoch nicht ein, wenn der überlebende Partner innerhalb einer angemessenen Frist, die von dem für den Erbfall zuständigen Verlassenschaftsgericht festgesetzt wird, entweder auf ihn verzichtet oder gemeinsam mit den Erben des Verstorbenen unter Zustimmung der Pflichtteilsberechtigten eine Vereinbarung schließt, aufgrund derer der gesamte Mindestanteil einer Person ungeteilt oder zwei natürlichen Personen je zur Hälfte, allenfalls unter gleichzeitigem Erwerb des gemeinsamen Wohnungseigentums, zukommt (§ 14 Abs. 1 Ziff. 2 WEG 2002).
Im Fall des Verzichts auf den Eigentumsübergang hat das Verlassenschaftsgericht die zwangsweise öffentliche Versteigerung des betreffenden Mindestanteils und des damit verbundenen Wohnungseigentums vorzunehmen (§ 14 Abs. 1 Ziff. 3 WEG 2002).
Erwirbt der überlebende Partner hingegen kraft Gesetzes nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG 2002 den Anteil des verstorbenen Partners, hat er an den Nachlass eine Ausgleichszahlung in Höhe des halben Verkehrswerts des (ganzen) Mindestanteils zu leisten (§ 14 Abs. 2 WEG 2002). Diese Pflicht zur Ausgleichung besteht allerdings dann nicht, wenn der überlebende Partner pflichtteilsberechtigt ist und die Wohnung ihm zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses dient. In diesem Fall hat der überlebende Partner jedoch gemäß § 14 Abs. 3 WEG 2002 den anderen Pflichtteilsberechtigten jenen Betrag zu bezahlen, der den Pflichtteilsansprüchen der anderen in Bezug auf den halben Verkehrswert im Sinne des § 14 Abs. 2 WEG 2002 – unter Berücksichtigung auch des übrigen Nachlasses – entspräche. Ist ihm die sofortige Entrichtung dieses Betrags nach seinen Verhältnissen, insbesondere seinem Vermögen, seinem Einkommen, seinen Sorgepflichten, seinen Aufwendungen für die Wohnung und zur Aufrechterhaltung einer angemessenen Lebenshaltung, nicht zumutbar, so hat das Verlassenschaftsgericht mangels einer anderslautenden Vereinbarung auf Antrag die Befriedigung unter Festsetzung einer angemessenen Verzinsung bis zu einer Frist von höchstens fünf Jahren hinauszuschieben; auch kann es die Zahlung in Teilbeträgen innerhalb dieses Zeitraums bewilligen.
Nach § 14 Abs. 4 WEG 2002 können die Partner durch schriftliche Vereinbarung bestimmen, dass anstelle des gesetzlichen Eigentumsübergangs nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG 2002 der Anteil des Verstorbenen am Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigentum einer anderen natürlichen Person zukommt. Der durch eine solche Vereinbarung Begünstigte erwirbt durch den Erbfall nicht unmittelbar Eigentum am halben Mindestanteil, sondern erhält damit erst einen Anspruch auf dessen Übereignung. Er hat diesen Anspruch innerhalb einer vom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden angemessenen Frist gegen den Nachlass des Verstorbenen geltend zu machen.

Die Bestimmungen der §§ 12, 14 WEG 2002 sind zwingende sachenrechtliche Vorschriften. Daher sind anderweitige Verfügungen nach einem grundsätzlich gemäß § 28 Abs. 1 IPRG anwendbaren ausländischen Recht nicht zulässig. In Österreich belegenes Wohnungseigentum kann deshalb durch eine letztwillige Verfügungnur einer einzelnen Person oder einer Eigentümerpartnerschaft vermacht werden.