Maklerlohnanspruch des Wohnungseigentumsverwalters

von | 21. Juni 2005 | Wohnungseigentum

I. Wohnungseigentumsverwalter als Makler beim Verkauf einer Eigentumswohnung

Grundsätzlich befindet sich der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, von dessen Zustimmung gemäß § 12 WEG die Gültigkeit des Verkaufs einer Wohnung abhängt, in einem Konflikt mit den Interessen des Käufers. Er hat die Interessen seines Kunden als Käufer ebenso wahrzunehmen wie die der Wohnungseigentümer, deren Eigentum er verwaltet. Die Interessen des Käufers und die Interessen der Wohnungseigentümer sind unter Umständen gegenläufig. Die selbstständige, unabhängige Willensbildung des Verwalters wird dadurch zumindest gefährdet. Diese Interessenkollision hindert den Verwalter grundsätzlich an einer dem gesetzlichen Leitbild entsprechenden Maklertätigkeit und schließt damit einen Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn nach § 652 BGB aus.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Az. II ZR 287/02, Urteil vom 06.02.2003) gibt es aber eine Ausnahme. Und zwar erlaube es der Grundsatz der Vertragsfreiheit den Parteien eines Maklervertrags, eine Provision auch für den Fall zu vereinbaren, dass zwischen dem Makler und dem Verkäufer eine provisionshindernde Verflechtung besteht. Eine solche Abrede kann auch innerhalb des vermittelten Hauptvertrag, also des Kaufvertrags, erfolgen. Es handelt sich dann um einen Vertrag zugunsten Dritter (§ 328 BGB). Voraussetzung ist aber, dass demjenigen, der die Provision verspricht, die tatsächlichen Umstände, die einer echten Maklerleistung entgegenstehen, bekannt waren.

In dem vom BGH entschiedenen Fall waren im Exposé folgende Angaben enthalten:
„Die Wohnanlage, in der die Wohnung liegt, wird von uns verwaltet. Daher können wir Ihnen sämtliche, die Gemeinschaft betreffenden Auskünfte erteilen. Gemäß Teilungserklärung ist die Zustimmung des Verwalters bei dem Verkauf erforderlich. Darüber hinaus sind wir für den Verkäufer vermittelnd tätig. In Kenntnis dieser Tatsache verspricht der Käufer eine Provision in Höhe von 6 % des Kaufpreises inkl. gesetzlicher MWSt. zu zahlen.“
Entsprechend bestimmte der notarielle Kaufvertrag unter der Überschrift „Maklerprovision“:
„Zum Verkauf der Wohnung ist gemäß der Teilungserklärung die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Dem Käufer ist bekannt, dass der Makler auch Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ist und für den Verkäufer vermittelnd tätig wurde. Die Parteien teilen übereinstimmend mit, dass die Maklerprovision vereinbart ist mit …. DM (einschließlich … DM gesetzlicher Mehrwertsteuer). Sie ist verdient und fällig mit Beurkundung des Kaufvertrags. Verkäufer und Käufer sind sich darüber einig, dass die Maklerfirma ein direkter, unmittelbarer Zahlungsanspruch aus diesem Vertrag gegen den Käufer zusteht. Der Käufer hat sich gegenüber dem Verkäufer und der Maklerfirma verpflichtet, diese Provision an die Maklerfirma zu zahlen (…). Es war im Maklervertrag von vornherein vereinbart, dass der Käufer die Provision zahlen muss.“

II. Wohnungseigentumsverwalter als Makler bei der Vermietung einer Eigentumswohnung

Verspricht ein wohnungssuchender Mieter dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage eine Provision für den Nachweis oder die Vermittlung eines Mietvertragsabschlusses für eine bestimmte Wohnung der Anlage, dann hat der Verwalter Anspruch auf Zahlung der Provision, wenn aufgrund seiner Tätigkeit ein Mietvertrag zustande kommt (BGH, Az. III ZR 299/02, Urteil vom 13.03.2003).
Dem (gewöhnlichen) Verwalter nach §§ 20 ff. WEG ist ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis einer Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nicht nach § 2 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 WoVermittG (Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung) versagt. Nach dieser gesetzlichen Regelung steht dem Wohnungsvermittler (§ 1 WoVermittG) ein Anspruch auf Entgelt für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Mietvertrags über Wohnräume nicht zu, wenn er deren Verwalter ist. Der WEG-Verwalter ist regelmäßig nicht als Verwalter der Wohnräume eines einzelnen Wohnungseigentümers anzusehen. Denn die dem Verwalter i.S.v. § 20 WEG obliegende Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erstreckt sich allein auf das Grundstück sowie auf die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes, die nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen (§ 1 Abs. 5 WEG).