Auf welche Besonderheiten ist beim Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren in Frankreich zu achten?

von | 16. Oktober 2018 | Auslandsgrundbesitz

Zum Erwerb einer Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren

Einleitung

Derjenige, der in Frankreich ein Grundstück ersteigern will, stößt gegenüber dem deutschen Verfahren auf mannigfache Besonderheiten und ein sich entwickelndes Recht der Immobiliarvollstreckung. Das im Kern veraltete und sehr förmliche Vollstreckungsrecht und die Absicht, die Schuldner stärker schützen zu wollen, führten in den vergangenen Jahren zu mehrfachen, zum Teil gravierenden Gesetzesänderungen (1991, 1998)  1)

1. Kann man in Frankreich ohne weiteres an einer Immobilienzwangsversteigerung teilnehmen?

Nein. Die Vollstreckung in Immobilien  2) bedeutet den Beginn eines komplizierten und langwierigen Verfahrens. Zuständig ist das “Tribunal de Grande Instance”. Örtlich zuständig ist das Gericht, in dessen Gerichtsbezirk die Immobilie belegen ist. Es herrscht Anwaltszwang. Der Vollstreckungsgläubiger, der Schuldner und die Bietinteressenten müssen sich anwaltlich vertreten lassen. Gebote von Personen, die anwaltlich nicht vertreten sind, werden als unwirksam übergangen.

2. Wie läuft das Versteigerungsverfahren ab?

Die Zwangsversteigerung ist mehrphasig ausgestaltet.
Die Immobiliarzwangsvollstreckung wird mit der Zustellung des “commandement valant saisie” an den Schuldner eröffnet.  3) Die Eröffnung des Versteigerungsverfahrens wird im Grundbuch eingetragen. Ist dem Eigentümer die Verfügungsgewalt über das Grundstück entzogen und die Publizität der Vollstreckungsanordnung hergestellt, kann in die Grundstücksverwertung eingetreten werden. Es schließt sich die Erarbeitung der Zwangsversteigerungsbedingungen an.
Zur Vorbereitung der Zwangsversteigerung (adjudication) wird zunächst ein Lastenverzeichnis (cahier des charges)  4)angefertigt. Diese Aufgabe obliegt dem Rechtsanwalt des Vollstreckungsbetreibers. Das Lastenverzeichnis Lastenverzeichnis ist ein umfängliches Werk. Es legt die Versteigerungsbedingungen minutiös fest. Es gibt dem Interessenten entscheidende Informationen an die Hand. Es informiert insbesondere über:

  •  die Anordnung der Vollstreckung (commandement)
  • die haftende Immobilie
  • die Verkaufskonditionen (z.B. die Zahlungsmodalitäten, die Garantien, die der Bieter vorlegen muß, und den Umfang von Dienstbarkeiten (servitudes)  5), die auf dem Grundstück lasten
  • den Mindestverkaufspreis

Der Schuldner (Gepfändete) und die eingetragenen Gläubiger erhalten Gelegenheit, das “cahier des charges” einzusehen.

Frühestens 30 Tage vor der Zwangsversteigerung, spätestens aber 15 Tage vor der Zwangsversteigerung werden der Termin und die Versteigerungsbedingungen öffentlich bekannt gemacht, und zwar durch eine Presseveröffentlichung sowie durch Aushänge an verschiedenen öffentlichen Gebäuden. Die Bekanntmachung obliegt dem Rechtsanwalt des Gläubigers. Neuerdings schreibt Art. 697 C.pr.civ. vor, daß die Versteigerung erst nach einer starken Werbung erfolgen soll, die einer größtmöglichen Anzahl von Interessenten die Versteigerung und ihre Konditionen bekannt macht. Das Vollstreckungsgericht kann Werbungsmaßnahmen einschränken oder ihre Verstärkung anordnen.

3. Gibt es ein Mindestgebot?

Der Vollstreckungsgläubiger legt das Mindestgebot frei fest. Es besteht die Tendenz, möglichst niedrige Mindestgebote vorzugeben, zumal der Gläubiger im Falle des Ausbleibens von Geboten selbst den Zuschlag erhält. Rechtliche Schranken nach unten hin gibt es praktisch nicht. Traditionell greifen die Richter nur selten ein, um den vom Gläubiger festgelegten Preis zu korrigieren (Brenner, Voies d´exécution, 1998, Rn. 345). Die gesetzliche Mindestgrenze liegt bei 5 FF. In neuerer Zeit fließen allerdings Verbraucherschutzgesichtspunkte in das Vollstreckungsrecht ein. Mit Gesetz vom 23. Januar 1998 wurde vorgesehen, daß im Falle der Versteigerung des Schuldnerhauptwohnsitzes, bei offensichtlich unzureichender Preisfestsetzung gegen die Preisbemessung durch den Gläubiger Einspruch eingelegt werden kann (Art. 690 al. 4 C.pr.civ). Der Richter hat den Preis zu überprüfen und ggf. neu festzulegen (Art. 690 al. 6 C.pr.civ).

4. Wie läuft der Versteigerungstermin ab?

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist archaisch. Es dauert etwa drei Minuten. Bei Beginn der Zwangsversteigerung wird eine Kerze mit einer Verbrauchszeit von etwa einer Minute angezündet. Zwei weitere Kerzen stehen zur Verfügung. Es dürfen nur Rechtsanwälte mitbieten. Gebote anderer Personen werden als nicht existierend betrachtet. Anwaltlich vertreten kann Jeder mitbieten, nicht allerdings der Rechtsanwalt des die Vollstreckung betreibenden Gläubigers, insolvente Personen und der Schuldner selbst.
Jedes neue Gebot befreit den Vorbieter, gleich ob das Gebot später für nichtig erklärt wird. Den Zuschlag erhält der letzte Bieter sobald die letzte Kerze erloschen ist. Bietet niemand bevor die Kerze erloschen ist, sind zwei Wege vorgegeben. Entweder der Vollstreckungsbetreiber hat den Ausrufpreis festgelegt, dann erhält er automatisch den Zuschlag (Art. 706 al. 2 C.pr.civ). Oder das Gericht hat den Ausrufpreis nach Art. 690 al. 6 C.pr.civ. erhöht, dann gilt folgendes: Kurzzeitig bestand in Art. 704 al. 4 C.pr.civ die Regelung, der Preis müsse dann so lange erniedrigt werden, bis er den Ausrufpreis erreiche und finde sich dann immer noch kein Bieter, erhalte wiederum der Betreiber des Verfahrens den Zuschlag zum Ausrufungspreis. Diese Regelung ist im Gesetz 98-657 du 29.07.1998 “relative à la lutte contre les exclusions” wieder aufgehoben worden. Seither erhält der Vollstreckungsbetreiber den Zuschlag zu dem gerichtlich festgelegten Preis, es sei denn er beantragt eine neue Versteigerung.  6) Geht in dieser Versteigerung erneut kein Gebot ein, erhält der Vollstreckungsbetreiber endgültig den Zuschlag zum gerichtlich festgesetzten Preis. Es bleibt dann nur noch den Ausweg, einen Dritten zu präsentieren, der innerhalb von zwei Monaten nach Zuschlagerteilung in den Zuschlag zu den festgelegten Konditionen eintritt (Art. 706-2 C.pr.civ).
Der zuletzt bietende Rechtsanwalt hat drei Tage Zeit, um den Bieter, für den er aufgetreten ist, zu bezeichnen. Geschieht dies nicht innerhalb der gesetzlichen Frist, gilt der Rechtsanwalt als Ersteigerer. Innerhalb weiterer 24 Stunden kann der von dem Rechtsanwalt benannte Bieter seinerseits einen Dritten benennen.
Wird kein gesetzliches Vorkaufsrecht  7)ausgeübt, erklärt das Gericht den letzten Bieter zum Erwerber. Der Zuschlag ist kein Urteil, sondern begründet einen Vertrag. Rechtsmittel gibt es gegen den Zuschlag nicht, lediglich die Möglichkeit, die Annullierung des Zuschlages zu beantragen. Der Zuschlag wird im Grundbuch eingetragen und begründet damit die Drittwirkung.

5. Ist das Verfahren mit dem erstmaligen Zuschlag abgeschlossen?

Nein. Es besteht die Besonderheit, die in der Praxis zum Regelfall geworden ist, daß Jedermann, wiederum vertreten durch einen Rechtsanwalt, innerhalb von zehn Tagen nach der Versteigerung ein sog. Überangebot (surenchère) unterbreiten kann, das 10 vom Hundert über dem alten Angebot liegen muß (Art. 708 Cpr.civ). Es wird gegenüber dem Gerichtsbeamten (greffier) erklärt und in ein besonderes Register eingetragen. Nachfolgend wird das Überangebot den anderen Verfahrensbeteiligten zugestellt. Es schließt sich kurzfristig ein neuer Versteigerungstermin an, in dem der Überbieter den Zuschlag erhält, wenn sich kein neuer Bieter findet. Wird der Zuschlag demjenigen erteilt, der bereits zuvor das Meistgebot abgegeben hatte, bleibt ihm seine Rechtsstellung aus dem ersten Zuschlag unverändert erhalten; es erhöht sich nur der Preis. Wird der Zuschlag einer anderen Person erteilt, verliert derjenige, der in der ersten Versteigerung den Zuschlag erhielt, rückwirkend seine Rechtsposition.

6. Mit welchen zusätzlichen Kosten ist zu rechnen?

Mit welchen zusätzlichen Kosten der Ersteigerer zu rechnen hat, ist dem “cahier des charges” zu entnehmen. In der Regel hat er die Kosten des Verfahrens zu tragen. Auch kann vorgesehen sein, daß der Kaufpreis zu verzinsen ist. Besonderes kostenintensiv sind die durch den Gesetzgeber vorgeschriebenen Maßnahmen zur Veröffentlichung und Bewerbung der Versteigerung. Sie liegen üblicherweise bei etwa 40.000,– FF. Hinzu kommen vor allem die Kosten der Zustellung des commandement, die Rechtsanwaltskosten sowie die Gerichtskosten.

7. Sind besondere Hinweise notwendig?

Das Zwangsversteigerungsverfahren ist im Grundsatz eine günstige Möglichkeit, in französische Immobilien zu investieren. Üblich ist, daß das Mindestgebot auf etwa ein Drittel des Verkehrswertes angesetzt wird. Hinzuweisen ist allerdings darauf, daß im französischen Versteigerungsverfahren der Grundstückswert nicht gutachterlich überprüft bzw. festgelegt wird. Der Interessent muß sich eigenständig über die Werthaltigkeit der Immobilie unterrichten, wenngleich sich aus den einsehbaren Versteigerungsakten durchaus auch eine Objektbeschreibung (procès verbal de description) entnehmen läßt. Auch gibt es keine dem deutschen System vergleichbare Bodenrichtwertkartei. Auch muß darauf aufmerksam gemacht werden, daß die Vermietung anderen Regelungen unterliegt, so daß jedenfalls nicht ohne weiteres mit deutschen Wertbemessungsvorstellungen gearbeitet werden kann.

1) Loi n° 91-650 du 09 juillet 1991, décret n° 92-755 du 31 juillet 1992, loi n° 98-46 du 23. janvier 1998, loi n° 98-657 du 29.07.1998
2) Zum Begriff vgl. Art. 517 Code Civil (CC).
3)Siehe das Muster bei Vincent/Prévault, Voies d´exécution, 16. Auflage, 1987, S. 445.
4)Sie das Muster bei Vincent/Prévault, Voies d´exécution, 16. Auflage, 1987, S. 450.
5)Hierzu Art. 637 ff. CC
6)Art. 706-1.- Si le montant de la mise à prix a été réévalué dans les conditi-ons prévues au sixième alinéa de l’article 690 et s’il n’y a pas d’enchère, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix ainsi fixé. Toutefois, à la demande du créancier poursuivant, le bien est de droit remis en vente au prix judiciairement fixé à une audience d’adjudication qui ne peut être éloignée de plus de trente jours.
L’adjudication remise est annoncée quinze jours au moins à l’avance par un avis du greffe à la porte du tribunal et, le cas échéant, par toute autre mesure de publicité ordonnée par le juge.
A l’audience de renvoi, le juge procède à la remise en vente sans que le pour-suivant ait à réitérer sa demande, sous réserve d’une déclaration expresse d’a-bandon des poursuites.
A défaut d’enchère lors de cette audience, le bien est adjugé d’office au créancier poursuivant au prix mentionné au premier alinéa ci-dessus.
7) Das Gesetz 98-657 du 29.07.1998 “relative à la lutte contre les exclusions” sieht ein Vorkaufsrecht zugunsten der Gemeinde vor, wenn in eine Eigen-tumswohnung vollstreckt wird, die dem Standard einer Sozialwohnung ent-spricht. Die Gemeinde kann das Recht auf einen Wohnungsträger delegieren (Art. L. 616 CCH-Code de la construction et de l´habitation).

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