Zur Finanzierung von Grundstückskäufen und Belastung von Grundstücken

von | 15. Oktober 2018 | Grundstücksrecht

In der Regel werden beim Kauf eines Grundstücks die finanziellen Eigenmittel des Käufers nicht ausreichen, so dass zusätzlich Fremdmittel beschafft werden müssen. Die Fremdmittel werden meist als Darlehen (Kredit) durch ein Kreditinstitut vergeben. Aber auch im geförderten Wohnungsbau müssen oftmals Sicherheiten bestellt werden. Als Sicherheiten kommen sog. dingliche Sicherheiten (Grundschuld, Hypothek oder Rentenschuld) oder persönliche Sicherheiten, also z.B: Bürgschaften oder Sicherungsabtretungen in Betracht.

1. Belastung des Grundstücks mit Grundpfandrechten

Kredit wird eingeräumt, wenn die nötigen Sicherheiten vorhanden sind. Wichtigste Sicherungsart beim Grundstückskauf ist der Realkredit, bei dem die Belastung von Grundstücken durch Grundpfandrechte zugunsten der Kreditinstitute die notwendige Sicherung bietet. Das belastete Grundstück kann auch das sein, das der Kreditnehmer (Käufer) erst erwerben will (s.u.).

Als Grundpfandrechte kommen in Betracht die Grundschuld, die Hypothek und die Rentenschuld. Ihnen allen ist gemeinsam, dass das belastete Grundstück für die Zahlung einer bestimmten Geldsumme, nämlich den zurückzuzahlenden Kredit haftet. Erfolgt diese Zahlung nicht, kann der Kreditgeber, in der Regel ein Kreditinstitut zu dessen Gunsten das Grundpfandrecht eingetragen ist, die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks betreiben (§ 1147 BGB) und sich aus dem Erlös befriedigen.

1.1 Hypothek

Die Hypothek sichert eine Forderung (§ 1113 BGB), im Fall des Grundstückskaufs i.d.R. den Anspruch des Kreditinstituts auf Rückzahlung des Darlehens. Sie ist von dieser Forderung in ihrem Bestand abhängig (Akzessorietät) und kann daher nur zusammen mit ihr übertragen werden (§ 1153 BGB). Einwendungen gegen die Forderung kann der Eigentümer des Grundstücks mithin auch gegen die Hypothek geltend machen (§ 1137 BGB) Erlischt die Forderung, etwa durch Tilgung des Kredits, erlischt allerdings die Hypothek nicht, sondern wird von dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks erworben (§ 1163 Abs. 1 BGB).
Die Hypothek entsteht durch Einigung zwischen dem Gläubiger, d.h. dem Kreditinstitut, und dem Eigentümer des Grundstücks und durch Eintragung im Grundbuch. In der Regel wird vom Grundbuchamt über die Hypothek ein Hypothekenbrief erteilt, der dem Gläubiger übergeben wird. Damit erwirbt dieser die Hypothek (§ 1117 BGB). Gläubiger und Grundstückseigentümer können die Erteilung des Hypothekenbriefs auch ausschließen (Buchhypothek), dann wird die Hypothek bereits mit der Eintragung erworben.

1.2. Grundschuld

Das mit einer Grundschuld belastete Grundstück haftet für eine bestimmte Geldsumme (§ 1191 BGB), nicht aber für eine bestimmte Forderung. Anders als bei der Hypothek gibt es keine rechtliche Akzessorietät zwischen dem Anspruch auf Darlehensrückzahlung und der Grundschuld, beide bestehen grundsätzlich unabhängig voneinander. Einwendungen, die gegen die Forderung bestehen, haben auf die Grundschuld keinen Einfluss. Die Grundschuld hat mithin den Charakter einer dinglichen Garantie. Das hat für die kreditgebenden Banken Vorteile, so dass die Grundschuld in der Praxis das wichtigste Sicherungsmittel darstellt. Allerdings können die Parteien eine wechselseitige Abhängigkeit zwischen Forderung und Grundschuld vereinbaren (Sicherungsgrundschuld) und so z.B. wirtschaftlich das Bestehen der Grundschuld vom Bestehen der Forderung abhängig machen. Im übrigen sind auf die Grundschuld die Vorschriften über die Hypothek entsprechend anzuwenden.

1.2.1. Sicherungsgrundschuld

In der Praxis hat das Recht der Sicherungsgrundschuld überragende Bedeutung. Die sog. Sicherungszweckvereinbarung ist ein zweiseitiger Vertrag, der regelt, wofür die jeweilige Grundschuld haften soll. Im Kern regelt der Sicherungsvertrag folgendes:

  • den Sicherungszweck, d.h. die Verbindlichkeiten, für die die Grundschuld im Falle der ausbleibenden Forderungsbedienung haften soll
  • die Bedingungen der Rückgabe der Sicherungsgrundschuld
  • Tilgungsbestimmungen, die in der Regel vorsehen, daß der Schuldner zunächst nur auf die besicherten Verbindlichkeiten zahlt, womit die Bank erreicht, daß die Grundschuld unverändert in voller Höhe valutiert und durchgesetzt werden kann, bis die besicherten Forderungen vollständig bedient sind.

Die Sicherungsvereinbarung hindert den Sicherungsnehmer (also in der Regel die Bank), die Grundschuld zu verwerten, solange die besicherten Verbindlichkeiten vertragsgemäß bedient werden. Der Sicherungsvertrag kann formlos geschlossen werden; er kann sogar stillschweigend zustandekommen.

1.2.2. Vollstreckungsunterwerfung

Bankfinanzierungen werden in der Praxis ausschließlich so vergeben, daß sich der Schuldner in bezug auf die Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück unterwirft, und zwar zu Lasten des jeweiligen Eigentümers, so daß die Vollstreckungsmöglichkeit auch im Falle der Grundstücksveräußerung fortbesteht. Ferner verlangen die Banken, daß die Grundschuld zuzüglich eines relativ hohen Zinssatzes und zuzüglich Nebenkosten eingetragen wird. Damit bleibt die Grundschuld sehr flexibel, d.h. sich ändernde Zinskonditionen müssen nicht dazu führen, die Grundschuld nachzubessern. Dies ist erforderlich, weil die Zinsbindungsfristen bei Grundstücksfinanzierungen regelmäßig nicht für den avisierten Tilgungszeitraum festgeschrieben werden. Allerdings führt die beschriebene Praxis dazu, daß über die Jahre hinweg sehr hohe Zinsverbindlichkeiten auflaufen, die die Sicherheit für den Sicherungsnehmer (also die Bank) wertvoller machen. Grundsätzlich verjähren Grundschuldzinsen nach §§ 902, 197 Abs. 2 BGB in drei Jahren (vgl. auch § 497 Abs. 3 BGB). Der Schuldner kann mithin gegen die Zinsansprüche der Bank Verjährung einwenden. Liegt der Grundschuldbestellung aber ein Sicherungsvertrag zugrunde, war die Verjährung bis in das Jahr 1999 bis zum Eintritt des Sicherungsfalles gehemmt, so daß die dinglichen Zinsen praktisch unverjährbar waren und ungehemmt aufliefen. Erst seit dem 15. April 1999 steht fest, daß auch im Sicherungsvertrag die Verjährung läuft (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, § 205 Rn. 3; BGH NJW 1999, 3705).

1.3. Rentenschuld

Die Rentenschuld ist eine Unterart der Grundschuld, bei der das Grundstück nicht für eine feste Summe, sondern für fortlaufende Zahlungen zu regelmäßig wiederkehrenden Terminen haftet (§ 1199 BGB).

2. Persönliche Sicherheiten

Ersatzweise oder häufig auch ergänzend werden den Kreditinstituten persönliche Sicherheiten überlassen. Zu den wichtigsten Sicherheiten gehören die Bürgschaften. Daneben können Sicherungsabtretungen von Bankguthaben, Aktiendepots, Schuldverschreibungen und Kapitallebensversicherungen als Sicherheiten dienen. Schließlich besteht oftmals der Wunsch, Ehegatten oder andere Familienmitglieder in die Haftung als Mithaftenden einzubinden. Derartige Mithaftübernahmen sind keine Bürgschaften, sondern erweitern den Kreis der Haftenden, den die Bank nach Wahl bis zur vollen Höhe der Verbindlichkeiten in Anspruch nehmen kann (Gesamtschuld).

Bürgschaften bedürfen außerhalb des Handelsverkehrs der Schriftform; Garantien dagegen nicht. Wer nicht Gefahr laufen will, für eine telefonische Haftungszusage als Garant in Anspruch genommen zu werden, der möge ggf. deutlich machen, daß er nur für den Fall mithaften will, dass der eigentliche Schuldner die Verbindlichkeit nicht bedient. Inhaltlich liegt der Unterschied zwischen Garantie und Bürgschaft darin, daß der Bürge Einwendungen aus dem Hauptschuldverhältnis gegen seine Inanspruchnahme vorbringen kann, während dem Garanten derartige Einwendungen abgeschnitten sind.

3. Umschuldungen

Gelegentlich lassen sich Umschuldungen nicht vermeiden. Für diesen Fall sind gewisse Vorüberlegungen sinnvoll. Die Überwachung der Zinsbindungsfristen sollte eine Selbstverständlichkeit sein, damit rechtzeitig für eine Anschlußfinanzierung Sorge getragen werden kann. Für den Fall, daß eine andere Bank bessere Zinskonditionen anbietet, sollte ggf. der Ablauf der Zinsbindungsfrist abgewartet werden, anderenfalls Vorfälligkeitszinsen anfallen, die den Zinsvorteil einer Umschuldung zunichte machen können. Schierigkeiten bereitet eine Umschuldung dann, wenn die zur Sicherheit begebene Grundschuld gleichzeitig für mehrere Kredite haftet, etwa auch eine Kontokorrentlinie. In solchen Fällen, müßte ggf. auch die Kontokorrentlinie aufgelöst werden, bevor die Bank gewechselt werden kann. Im Einzelfall kann aber auch eine Aufteilung der bestehenden Grundschuld in zwei oder mehrere Grundpfandrechte das Problem lösen. Es muß dann allerdings mit der neuen Bank darüber gesprochen werden, ob sie ggf. mit einem sog. zweitrangigen Recht einverstanden wäre. Hypothekenbanken akzeptieren regelmäßig aufgrund ihrer streng überwachten Refinanzierungspraxis durch Pfandbriefe in der Regel keine zweitrangigen Grundschulden als Sicherheit. Sie scheiden daher in solchen Situationen als Partner aus, es sei denn es gelingt, die bislang finanzierende Bank dazu zu überreden, mit ihrer Sicherheit im Range hinter das Recht der Hypothenbank zurückzutreten.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Der Autor ist Mitautor im Handbuch zum deutschen und europäischen Bankrecht.