Marktbeteiligte beim Grundstückskauf

von | 19. März 2005 | Grundstücksrecht

Inhalt

 

Notar
Immobilienmakler
Bauträger
Leasinggeber
Banken
Rechtsanwälte

 

Bei dem Erwerb eines Grundstücks sind neben dem Verkäufer und dem Käufer i.d.R. noch andere Personen beteiligt. Deren Aufgaben sind vielfältig. Die Kenntnis von den Marktbeteiligten, ihren Rechten und Pflichten, ist aber wesentlich, denn ohne ihre Beteiligung sind Grundstücksgeschäfte entweder unmöglich und in der Praxis kaum denkbar.

1. Notar

Der Grundstückskaufvertrag muss, um wirksam zu sein, notariell beurkundet werden, § 311 b BGB (n.F.). Ebenso muss die Auflassung des Grundstücks vor einem Notar erfolgen. Dieser wird außerdem i.d.R. den Antrag auf Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch stellen und ein Notaranderkonto einrichten, auf das ein etwaiges Darlehen einer Bank eingezahlt und von dem der Kaufpreis gezahlt wird. Der Notar ist ein Rechtspflegeorgan und damit unabhängiger Träger eines öffentlichen Amtes. Daraus folgt seine Pflicht zur Unparteilichkeit und Verschwiegenheit. Er hat außerdem die Rechtslage zu prüfen und die Beteiligten darüber aufzuklären. Diese und die weiteren Pflichten des Notars sind in der Bundesnotarordnung und im Beurkundungsgesetz geregelt. Seine Inanspruchnahme löst Kosten aus, für die alle an dem beurkundungspflichtigen Geschäfte Beteiligten haften. Auch die an den Notar gerichtete Bitte, eine Vertragsurkunde zu entwerfen, kann bereits Kosten auslösen. Wer sich noch nicht sicher ist, ob er tatsächlich Kaufen möchte, der sollte nicht daran mitwirken, den Notar um einen Urkundenentwurf zu bitten.

Der Notar soll vor jeder Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages zeitnah das Grundbuch einsehen. Oftmals verzichten die Parteien nach Belehrung auf diese Grundbucheinsicht. Damit übernehmen die Parteien, namentlich der Käufer, gewisse Risiken. Es können Anträge auf Grundbucheintragungen vorliegen, die die Abwicklung des Vertrages vereiteln. Es können auch Eintragungen vorliegen, deren Bedeutung nur der Notar oder andere Sachkundige ermessen können, die es erfordern würden, im Vertrag besondere Vorkehrungen zu treffen. Von den Parteien zunächst als unwesentlich erachtete Voreintragungen im Grundbuch können Einfluss auf die Finanzierbarkeit des Kaufes haben.

Regelmäßig sind Notare nicht verpflichtet, über steuerrechtliche Folgen des Kaufgeschäftes zu belehren und Hinweise auf die Bebaubarkeit eines Grundstückes zu geben. Eintragungen im Baulastenverzeichnis muß der Notar nicht ermitteln.

2. Immobilienmakler

Der Makler fungiert als Dritter als Mittler zwischen Verkäufer und Käufer. Seine Tätigkeit besteht im Nachweis oder der Vermittlung (§ 652 BGB) von Grundstücken, grundstücksgleichen Rechten, Wohnräumen und Gewerberäumen. Dabei kann er sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig sein, jedoch in der Regel nicht für beide gleichzeitig. Der Vertrag mit dem Makler bedarf i.d.R. keiner bestimmten Form, er kann auch stillschweigend zustandekommen. Bei erfolgreicher Tätigkeit, d.h. dem wirksamen Abschluss eines Vertrags zwischen Käufer und Verkäufer hat der Makler gegenüber seinem Vertragspartner einen Anspruch auf Zahlung einer Provision. In manchen Fällen wird die Provision bereits an den Nachweis des Geschäftes geknüpft. Auf den erfolgreichen Abschluss der nachgewiesenen Abschlussmöglichkeit kommt es dann nicht mehr an.

3. Bauträger

Bauträger ist, wer auf eigene Verantwortung eine bauliche Anlage vorbereitet oder ausführt. Der Bauträger ist also gleichzeitig der Bauherr, nicht dagegen der Bauunternehmer oder der Baubetreuer. Der Bauträger ist grundsätzlich der Eigentümer des Grundstücks. Er wird bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens im eigenen Namen tätig, alle Verträge die den Bau betreffen, werden mit ihm abgeschlossen. Beim Immobilienleasing ist der Bauträger i.d.R. der Leasinggeber. Für den Bauträger, der im fremden Auftrag handelt, ergeben sich Sorgfaltspflichten aus der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

4. Leasinggeber

Leasinggeber kann grundsätzlich jeder sein. I.d.R. werden aber auf dem Immobiliensektor eigens zu diesem Zweck gegründete Immobilien-Leasinggesellschaften tätig. Diese übernehmen alle Aufgaben, die zur Erstellung eines schlüsselfertigen Objektes gehören, also insbesondere den Grundstückskauf, die Finanzierung, die wirtschaftliche Prüfung des Objekts usw.

5. Banken

Inzwischen treten Banken neben ihrem Kerngeschäft auch als Immobilienvermittler auf. Oftmals handelt es sich um Objekte, deren Finanzierung notleidend geworden ist. In solchen Fällen kommt es vor, daß die Bank den Vertrieb übernimmt oder durch Tochtergesellschaften oder andere Partner koordiniert, um die notleidenden Kredite ablösen zu lassen, weil sie sich davon mehr verspricht als von einer Verwertung in der Zwangsversteigerung.

Die Bank, die lediglich zur Finanzierung eingeschaltet wird, schuldet in der Regel keine besondere Prüfung- und Beratung (vgl. BGH NJW 19888, 1583; BGH NJW-RR 1992, 879 ff.). Tritt sie jedoch gleichsam als Partei des zu finanzierenden Geschäfts auf und verfügt sie über einen überragenden Wissensvorsprung, dann trifft sie ggf. eine Beratungs-, Warn- und Aufklärungspflicht. Zwar schuldet die Bank in der Regel keine Beratung über die Risiken der geplanten Verwendung des Kredites. Doch kennt die Bank den Wert des Grundstückes und insbesondere den Beleihungswert aus eigener Anschauung, weil sie das Grundstück bereits zuvor zu hoch beliehen hatte, spricht viel dafür, ihr eine Aufklärungspflicht aufzuerlegen, wenn sie von einem Kunden um eine Folgefinanzierung gebeten wird, die ihres Erachtens dem Wert des Objektes nicht entspricht (vgl. OLG Düsseldorf WPM 1986, 253; OLG Karlsruhe VersR 1996, 109 für die Bausparkassen).

6. Rechtsanwälte

Während der Notar beiden Parteien Beratung und Belehrung schuldet, beschränkt sich die anwaltliche Tätigkeit bei Grundstücksveräußerungen in der Regel auf die Beratung entweder des Käufers oder des Verkäufers. Insbesondere bei komplizierteren Vorfragen bietet es sich an, anwaltlichen Rat zu suchen, so etwa:

 

bei der Übernahme von Grundstücksbelastungen durch den Käufer
bei der Gründung von Erwerbsgesellschaften
bei Fragen nach der Bebaubarkeit von Grundstücken
beim Erwerb in der Zwangsversteigerung
bei Umschuldungen
bei der steuerrechtlichen Optimierung
bei Fragen nach Kündigungsmöglichkeiten gegenüber Mietern


Für weitere Informationen, insbesondere auch beim Kauf und beim Verkauf von Immobilien in Frankreich, stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.