Immobilienkauf in Frankreich

von | 5. Oktober 1999 | Französisches Immobilienrecht

I. Grundlagen

1. Was eine Immobilie ist, definiert Art. 517 CC. Eine Sache ist danach Immobilie ihrer Natur nach, ihrem Zweck nach (par destination) oder aufgrund des Objektes, auf dem sie lasten. Grundstücke und Gebäude sind ihrer Natur nach Immobilien (Art. 518 CC). Wer auf seinem Grundstück ein Gebäude errichtet, wird bis zum Beweis des Gegenteils auch als Eigentümer des Gebäudes vermutet (Art. 553 CC). Das Wohnungseigentum hat eine Sonderregelung erfahren (Code de la Copropriété).

2. Das Kaufrecht ist in Art. 1582 ff. CC geregelt. Mit dem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer eine Sache zu liefern, der Käufer eine Zahlung zu leisten (Art. 1582 CC). Der Kaufvertrag kann unter einer aufschiebenden oder auflösenden Bedingung geschlossen werden (Art. 1584 CC). Auch das in ihm wohnende dingliche Geschäft ist nicht bedingungsfeindlich (vgl. Art. 28-1° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955). Während im Fahrnisrecht (Erwerb von beweglichen Sachen) der gutgläubige Erwerb vom Besitzer gemäß Art. 2279 CC möglich ist, scheidet der gutgläubige Erwerb von Grundbesitz praktisch aus, da in Frankreich die Registereintragung keine dem § 892 BGB vergleichbare Wirkung hat. Die Veräußerung eines noch nicht fertiggestellten Gebäudes unterliegt den besonderen Regelungen der Art. 1601-1 ff. CC. Wer sich mit dem französischen Immobilienrecht beschäftigt, stößt sodann alsbald auf einen wesentlichen dogmatischen Unterschied zum deutschen Recht. Während im deutschen Recht das sog. Abstraktionsprinzip vorherrscht, ist dieses dem französischen Recht praktisch fremd. In Deutschland wird bei Immobilien streng zwischen dem sog. Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag, Schenkungsvertrag etc.) und dem dinglichen Geschäft (Auflassung) unterschieden. Dagegen wird in Frankreich nicht zwischen der Verpflichtung zur Übereignung und der Übereignung differenziert. “La propriété s´acquiert par l´effet des obligations” (Art. 711 CC) und “.. la propriété est acquise de droit à l´acheteur à l´égard du vendeur, dès qu´on est convenu de la chose et du prix” (Art. 1583 CC) bedeutet, daß bereits das Verpflichtungsgeschäft die Übereignung zur Folge hat. Eines weiteren konstitutiven Elementes bedarf es nicht. Übergabe oder Eintragung im Grundbuch sind entbehrlich. Allerdings wirkt sich die Übereignung nur zwischen den Vertragsbeteiligten aus. Den Sicherheitsbedürfnissen des Rechtsverkehrs tragen diverse Register Rechnung, aus denen sich die rechtlichen Verhältnisse an Grundeigentum entnehmen lassen.

3. Das Grundeigentum ist belastbar. Die Sicherungsrechte haben im 3. Buch des Code Civil eine Regelung gefunden. Das Grundeigentum kann durch Hypotheken (Art. 2114 ff. CC) und sog. Privilegien (Art. 2095 ff. CC) belastet werden. Hypotheken können durch Gesetz, Vereinbarung und Urteil entstehen (Art. 2116 CC). In der Praxis überwiegt die vertragliche Hypothek (Art. 2124 ff. CC). Sie setzt einen notariellen Vertrag voraus, in dem die zu besichernde Forderung und den Belastungsgegenstand genau zu bezeichnen ist (Art. 2129 CC). Allgemeinverbindlich wird die Hypothek erst, wenn sie im Hypothekenregister eingetragen ist. Die Privilegien entstehen demgegenüber ausschließlich durch Gesetz (außerhalb des Grundbuches mit dem Rang des Vertragsschlusses) und sichern insbesondere Rechtsverfolgungskosten und vor allem Forderungen aus Miet- und Pachtverträgen und aus Grundstückskaufverträgen. Werden sie allerdings nicht innerhalb der gesetzlichen Fristen im Hypothekenregister eingetragen, verlieren sie ihren ursprünglichen Rang (vgl. Duplan-Miellet in: Gestion de l´immeuble, Dalloz 1998, Rn. 8014). Die Frist beträgt bei Gläubigern aus Grundstücksverkäufen zwei Monate vom Tag des Geschäftsabschlusses an (Art. 2108 CC). Daneben können die Art. 640 ff. CC das Grundeigentum in Form von Dienstbarkeiten inhaltlich beschränken. Auch existieren öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkungen, z.B. in Gestalt von Dienstbarkeiten zugunsten des Straßenbaues.

4. Zuverlässige Auskunft über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse gibt das französische Grundbuch. Es ist dem deutschen Grundbuch allerdings nicht vergleichbar. In jeder größeren Gemeinde findet sich ein Grundregisteramt. Es führt ein Hauptregister, das aus drei Publikationsregistern besteht. Im Inskriptionsregister werden die Hypotheken und Immobiliarprivilegien eingetragen. Das Transkriptionsregister verwahrt die Transkriptionsunterlagen, während Zwangsvollstreckungsvermerke im Pfändungsregister publiziert werden. Daneben existieren praktisch bedeutsame Nebenregister, und zwar die Grundkartei (fichier immobilier) und das Eintragungsregister (registre de dépôts). Über die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück gibt die Eigentümerkartei (fiches personnelles) als Teil der Grundkartei Auskunft. Daneben bestehen die Parzellenkartei und die Grundstückskartei. Die Nebenregister verweisen jeweils auf das Hauptregister.

Obwohl das Grundbuchsystem grundsätzlich sicherstellt, daß Rechtsänderungen zuverlässig eingetragen werden, läßt die Eintragung in das Register keinen guten Glauben auf die Richtigkeit der Eintragungen entstehen.

II. Kaufabwicklung

Der Kauf einer Immobilie folgt in Frankreich unterschiedlichen Gesetzmäßigkeiten, je nach dem, ob der Erwerber beabsichtigt, ein noch nicht fertig gestelltes Objekt nach Plan (vgl. Art. 1601-1 ff. CC) oder ein bereits erstelltes neues Objekt zu erwerben bzw. in Altbausubstanz zu investieren. In jedem Fall ist zu beachten, daß bereits der privatschriftlich gefaßte sogenannte Vorvertrag bindende Wirkung haben kann und im Zweifel auch hat. Der Kaufvertrag kommt zustande, wenn sich die Parteien über den Kaufgegenstand (la chose) und den Preis (le prix) einig sind. Formvorschriften müssen grundsätzlich nicht beachtet werden (Barret in: Gestion de l´immeuble, Dalloz 1998, Rn. 8516). Allerdings zwingen Beweisvorschriften (Art. 1341 CC) einerseits und Publizitätsvorschriften andererseits zur Einhaltung gewisser Förmlichkeiten. Das Verbraucherschutzrecht sieht weitere Förmlichkeiten vor, insbesondere wenn es sich um einen finanzierten Kauf handelt.

III. Kauf vom Bauträger

Bauträger veräußern Wohnungen regelmäßig, bevor sie hergestellt sind. Diese Form des Immobilienkaufes unterliegt besonderen Regelungen. Einschlägig sind der Code de la Construction de l´Habitation (CCH) sowie die Art. 1601-1 ff. CC. Der Code Civil differenziert zwischen dem Terminkauf (à terme) und dem Kauf im Zustand zukünftiger Herstellung (en l´état futur l´achèvement). Beim Terminkauf verpflichtet sich der Verkäufer zur Übergabe bei Fertigstellung. Der Käufer muß den Kaufgegenstand abnehmen und bei Übergabe den vereinbarten Preis zahlen (Art. 1601-2 CC). Das Eigentum geht in diesem Falle erst auf den Käufer über, wenn durch die Fertigstellung notariell bestätigt wurde. Beim Kauf im Zustand zukünftiger Herstellung erwirbt der Käufer sogleich das Eigentum. Der Kaufpreis wird abhängig vom Fertigstellungsgrad in Raten fällig.

Üblicherweise wird zunächst ein Vorvertrag geschlossen. Obwohl er nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, entspricht er einer ständigen Praxis. Es handelt sich nicht eigentlich um eine Verpflichtung, da der Käufer immer noch vom Vertrag zurücktreten kann. Aber bis auf wenige im Gesetz genannte Ausnahmefälle verliert der Käufer in diesem Falle die bereits geleistete Garantiezahlung. Der Vorvertrag muß folgende Aspekte regeln:

die ungefähre Angabe der Wohnfläche
die Anzahl der Zimmer und ihres Widmungszweckes
die Lage der Wohnung, wenn es sich um eine Eigentumswohnung handelt
die Angabe des vorgesehenen Preises und die Zahlungsbedingungen
eine technische Baubeschreibung
das voraussichtliche Datum der Vertragsunterschrift


Fehlt eine dieser Angaben, ist der Vorvertrag nichtig. Will der Käufer das Objekt finanzieren, hat er das Recht, daß im Vertrag ein besonderes Rücktrittsrecht geregelt wird. Dieses Recht ermöglicht es dem Käufer, die bereits geleistete Garantieanzahlung zurückzuerhalten, wenn die Finanzierung nicht zustande kommt.
Im Vorvertrag ist regelmäßig die Zahlung einer Garantiesumme vorgesehen. Die Garantie wird entweder zu Händen eines Notars oder auf ein besonderes Bankkonto hinterlegt und ist gegen den Konkurs des Bauträgers abgesichert. Die Garantiesumme beträgt maximal 5 % des Preises, wenn das Datum der endgültigen Vertragsunterzeichnung innerhalb einer Frist von weniger als einem Jahr liegt oder sie beträgt maximal 2 %, wenn das Datum der Vertragsunterzeichnung innerhalb einer Frist von einem bis zu zwei Jahren vorgesehen ist. Darüber hinaus darf keinerlei Garantiezahlung verlangt werden. Wurde einmal der Vorvertrag unterzeichnet, kann der Käufer nur noch innerhalb von sieben Tagen vom Vertrag zurücktreten, ohne seine Garantiezahlung zu verlieren. Überschreitet er die Frist, verliert er die Garantiezahlung, wenn er sich weigert, den endgültigen Vertrag zu unterzeichnen.

Der endgültige Vertragsentwurf muß dem Käufer innerhalb eines Monats vor dem Datum der endgültigen Vertragsunterzeichnung zugestellt werden. Der endgültige Kaufvertrag muß die genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes enthalten. Ferner muß er den Kaufpreis angeben und die Zahlungsbedingungen vorgeben. Die Zahlung erfolgt nach dem jeweilige Baufortschritt. 35 % sind nach Fertigstellung der Gründungsarbeiten fällig. Bei Einfamilienhäusern beträgt der Prozentsatz 20 %. 70 % der Bausumme sind bei Fertigstellung des Daches fällig, bei Einfamilienhäuser beträgt der Satz 45 %. 95 % des Preises sind bei Fertigstellung des Vorhabens zu bezahlen, bei Einfamilienhäusern 85 %. Die verbleibenden 5 % bzw. 15 % sind bei Übergabe zu entrichten. Bei Vertragsunterzeichnung ist der Kaufpreis fest anzugeben. Er kann innerhalb einer Bandbreite von 70 % des nationales Indexes für Gebäude schwanken. Diese Möglichkeit wird aber nur selten genutzt. Im Kaufvertrag ist auch das endgültige Lieferdatum zu bezeichnen. Allerdings lassen die gesetzlichen Vorschriften eine ungefähre Zeitangabe zu. Üblich sind Angaben, wie erste Halbjahr 2000.

IV. Weitere Informationen

Ergänzende Informationen können gerne abgefragt werden. Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung. Ganz spezielle Fragen lassen wir ggf. von unserer Kooperationskanzlei in Paris beantworten.

Wir prüfen gerne Ihren Vertragsentwurf. Bitten achten Sie darauf, daß sie, wenn Sie sich mit der Absicht tragen, in Frankreich ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu erwerben, bereits mit einem Vorvertrag binden.

V. Hinweis

Die hier zu findenden Informationen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie können eine einzelfallbezogene Beratung nicht ersetzen.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.