Gewährleistung beim Grundstückskauf

von | 21. Januar 2009 | Französisches Immobilienrecht

I. Grundsätze

1. Hauptpflichten

Der Verkäufer schuldet zwei Hauptpflichten. Er muß die Kaufsache liefern und für sie einstehen (Art. 1603 CC). Die Immobilie ist abgeliefert, wenn die Schlüssel übergeben wurden. Bei unbebauten Grundstücken muß das Eigentum (titre de propriété) verschafft werden. Hieran fehlt es, wenn eine ”Eigentumswohnung” veräußert wird, obwohl der Verkäufer als Mitglied einer ”Société civile immobilière” lediglich das Nutzungsrecht an der Wohnung besaß und ihm Eigentum erst nach Auflösung der Gesellschaft zuwachsen sollte (Cour Cass civ. 17.03.1981, Bull.civ.III, n° 57).

Erfüllt der Verkäufer sein Pflichten nicht, kann der Käufer entweder die Auflösung des Vertrages verlangen oder die Übergabe der Sache beanspruchen (Art. 1610 CC). Im übrigen gelten über Art. 1639 CC die Regelungen der Art. 1146 CC über die Leistungsstörungen.

2. Haftung

Kann der Erwerber den Kaufgegenstand nicht gutgläubig erwerben, kann er den Vertrag für nichtig erklären lassen (Art. 1599 CC). Gutgläubiger Erwerb kommt im Immobilienrecht praktisch nicht vor, denn eine dem § 892 BGB entsprechende Regel ist im französischen Recht nicht nachweisbar. Im Fahrnisrecht hilft ggf. Art. 2279 CC.

Der Verkäufer haftet dem Käufer in zweierlei Hinsicht. Er muß ihm den ungestörten Besitz verschaffen und ihm für verborgene Mängel einstehen (Art. 1625 CC).

Der Verkäufer haftet nicht für erkennbare Mängel (Art. 1642 CC), denn der Käufer kann eine erkennbar mangelhafte Sache als Nichterfüllung ablehnen und wird so behandelt, als habe er im Falle der Annahme die Mängel akzeptiert (Malinvaud/Jestaz, Droit de la promotion immobilière, 1991, Rn. 320).

Wenn beim Verkauf keine Regelungen zu Garantien getroffen werden, trägt der Verkäufer die Rechtsmängelhaftung in bezug auf den Kaufgegenstand oder Teile hiervon oder in bezug auf Belastungen des Kaufgegenstandes, wenn diese nicht bei Abschluß des Kaufvertrages offengelegt wurden (Art. 1626 CC).

3. Mangelbegriff

Eine Sache ist gemäß Art. 1641 CC mangelhaft, wenn sie nicht geeignet ist ihre Zweckbestimmung zu erfüllen (inpropre à sa destination). Art. 1641 findet keine Anwendung auf den Kauf eines zu errichtenden Gebäudes (vgl. Art. 1601-1 ff. CC).

4. Ansprüche

Der Käufer kann die Rückgabe der Kaufsache gegen Erstattung des Kaufpreises verlangen oder die Herabsetzung des Kaufpreises begehren (Art. 1644 CC). Er kann unter beiden Möglichkeiten frei wählen und muß sie nicht begründen.

Die Sachmängel müssen innerhalb kurzer Frist (bref délai) ab Kenntnisnahme vom Mangel geltend gemacht werden. Die Frist wird ausschließlich durch Klageerhebung unterbrochen. Über die Rechtzeitigkeit entscheiden die Gerichte nach ihrem Ermessen. Eine Frist von einigen Monaten wird regelmäßig als kurz angesehen. Im übrigen gelten die allgemeinen Verjährungsfristen von 10 (für Kaufleute) bzw. 30 Jahren.

II. Kauf vom Bauträger

Der Bauträger haftet im Grundsatz wie ein Architekt oder bauausführendes Unternehmen (Art. 1646-1 CC). Der Verkäufer eines noch zu errichtenden Gebäudes (Bauträger) wird von seiner Haftung für erkennbare Mängel nicht frei, solange die Arbeiten nicht abgenommen sind und eine Frist von einem Monat nach Inbesitznahme durch den Erwerber nicht abgelaufen ist (Art. 1642-1 CC). Maßgeblich ist der Zeitpunkt, der zuletzt eintritt (Malinvaud/Jestaz, Droit de la promotion immobilière, 1991, Rn. 320). Die Regel enthält indirekt auch eine Haftung für bekannte Mängel, eben solche, die bereits vor der Abnahme und Inbesitznahme auftreten (Malinvaud/Jestaz, Droit de la promotion immobilière, 1991, Rn. 319). Nach Eintritt der beiden Ereignisse (also Abnahme und Inbesitznahme) kann der Bauträger für erkennbare Mängel seine Haftungsfreistellung erbitten und ggf. auch erhalten. Mängel müssen innerhalb eines Jahres geltend gemacht werden. Die Frist beginnt gemäß Art. 1648 II CC zu laufen, wenn das Gebäude abgenommen ist und der Eigentümer es bereits einen Monat in Besitz hat (Cour Cass. Civ. 15.05.1974, JCP 1975.II.18121, note R. Martin). Grundsätzlich kann der Käufer die Aufhebung des Kaufvertrages oder die Herabsetzung des Preises verlangen. Im Vertrag nach Art. 1601-1 CC hat der französische Gesetzgeber allerdings eine Sperre eingebaut. Solange der Bauträger sich zur Mängelbeseitigung bereit erklärt, kann weder der Vertrag aufgelöst werden noch die Herabsetzung des Preises begehrt werden. Etwas anderes gilt für den Fall, daß der Bauträger bereits eine Haftungsbefreiung in Anspruch genommen hat (Malinvaud/Jestaz, Droit de la promotion immobilière, 1991, Rn. 322). Sonderreglungen bestehen für Mängel aus fehlender Schalldämmung.

III. Décennale

Art. 1792-1 CC behandelt auch den Verkäufer einer Immobilie, die er hergestellt hat oder hat herstellen lassen, als Hersteller eines Werkes. Also haftet derjenige, der eine Baulichkeit im eigenen Interesse errichten lässt und anschließend verkauft, wie ein Bauunternehmer und Architekt. Allerdings läuft die Haftung in solchen Fällen nicht erst ab der Veräußerung der Immobilie sondern bereits ab deren Fertigstellung. Folglich erwirbt der Erwerber nur eine Restgarantie, die Zeit zwischen Ferigstellung und Verkauf wird zugunsten des Verkäufers auf diesen angerechnet (Lamy, Droit Immobilier, Rn. 3356). Ausgenommen von dieser Bevorzugung sind gewerbsmäßige Bauträger (Lamy, Droit Immobilier, Rn. 3356). Streitanfällig ist die Frage, ob auch eine Rneovierung des Hauses unter die Vorschriften der Haftung nach Art. 1792 ff. CC fällt. Insoweit soll es auf die Art der Arbeiten ankommen. Eigentümer, die ein Haus verkaufen, an denen sie in den letzten 10 Jahren größere Arbeiten haben vornehmen lassen, die z.B. mit Eingriffen in die Statik des Gebäudes verbunden waren (z.B. Austausch eines Dachbalkens, Anbau einer Garage etc.) sollten sorgfältig prüfen, ob sie entsprechend versichert sind. Falls nicht, dann empfiehlt es sich, mit der Veräußerung 10 Jahre zuzuwarten.

IV. Fragen

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir helfen u.a.

bei der Beratung in Bausachen
bei der Gestaltung von Verträgen über den Erwerb und den Verkauf von Immobilien
in Bezug auf rechtliche Fragen bei der Finanzierung von Vorhaben

Rechtsanwalt Dr. Hök ist Autor:

  • Handbuch des internationalen und ausländischen Baurechts, Heidelberg, 2005 mit einem ausführlichen Bericht zum französischen Baurecht
  • Das Individualbaurecht in Frankreich, Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht (ZfBR) 2000, 80 ff.
  • Zur Vergabe und Abwicklung öffentlicher Bauaufträge in Frankreich, ZfBR 2001, 220
  • Müller/Hök, Einzug von Auslandsforderungen, 3. Auflage, Göttingen
  • Müller/Hök/Schulze, Deutsche Vollstreckungstitel im Ausland, Neuwied 1989 ff.

    Weitere Veröffentlichungen zum Baurecht, Internationalen Privatrecht, Grundstücksrecht etc. können Sie unter der Seite “Veröffentlichungen” nachsehen.

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