Das englische und deutsche Recht behandeln das Grundstücksrecht traditionell grundverschieden. Dies hat seine Ursachen in dem feudalen Rechtsverständnis und dem fallrechtlich geprägten common law. Das englische Grundstücksrecht beruht nach wie vor allem auf common law. Wichtige gesetzliche Grundlagen wurden im Jahre 1925 geschaffen: Land Registry Act, Law of Property Act, Settled Land Act, Trustee Act, Administration of Estates Act, Land Charges Act. Vereinzelt finden sich auch Rechte in equity.
Im englischen Recht gibt es kein Eigentum im Sinne von property an Grundstücken, sondern lediglich Herrschaftsrechte (estates). Seit William dem Eroberer gehört formal der Grund und Boden der Krone. Es konnte nur Nutzung an Land vergeben werden. Man unterscheidet heute zwei wesentliche Formen von Herrschaftsrechten an einem Grundstück: Zum einen estates von unbestimmter Dauer (freehold), zum anderen estates, die einem Zeitablauf unterliegen (leasehold).
1. Estate of Freehold
Diese Rechtsposition läßt sich am ehesten mit dem deutschrechtlichen uneingeschränkten Eigentumsrecht an einem Grundstück vergleichen. Estate of freehold beschreibt die stärkste Rechtsposition an einem Grundstück und wird heute auch als “fee simple absolute in possesion” bezeichnet.
2. Leasehold
Dieses estate ähnelt dem deutschen Erbbaurecht. Die englische Terminologie verwendet hierfür auch den Begriff “term of years absolute”. Diese Rechtsposition ist gegenüber dem estate of freehold etwas abgeschwächt. Sie berechtigt den leaseholder gegen periodische Zahlungen (rent), ein Grundstück während der vereinbarten Zeit ausschließlich zu nutzen, zu bebauen und auch zu belasten. Bei einer über 21-jährigen Laufzeit wird dieses Recht in das H.M. Land Register eingetragen.
Innerhalb des leasehold werden “long lease” und “rack rent lease” unterschieden:
a) Bei der long lease ist das Recht am Grundstück praktisch zeitlich unbegrenzt, da es hier eine Dauer von 99 bis zu 999 oder mehr Jahren hat. Die zu zahlende rent ist hier niedriger und wird “ground rent” genannt, da sie nur die Kosten der Nutzung von Grund und Boden, nicht aber die der Gebäudenutzung beinhaltet. Der Erwerb einer long lease setzt regelmäßig die Zahlung einer “premium” voraus. Sie beinhaltet eine üblicherweise einmalig zu zahlenden, oft beträchtlichen Geldbetrag, der mit dem Kaufpreis beim Erwerb eines freehold vergleichbar ist.
b) Eine rack rent lease wird für einen term von Monaten oder Jahren (bis zu 25 oder 30 Jahren) eingeräumt. Sie hat Ähnlichkeiten mit dem Miet- bzw. Pachtvertrag im deutschen Recht, jedoch nicht mit den in Deutschland gebräuchlichen Leasingverträgen. Die zu zahlende rent ist hier die höchste am Markt erzielbare rent (=“market rent” bzw. “rack rent”). Es werden meist regelmäßige Überprüfungen und Anpassungen der rent vereinbart. Diese etwa aller fünf Jahre stattfindenden Anpassungen erfolgen gemäß dem Landlord and Tenant Act 1954 Part II.
3. Licence
Die licence ist kein Recht an einem Grundstück, sondern ein vertraglicher Anspruch auf Nutzung einer Liegenschaft. Sie kann weder veräußert noch beliehen werden. Bei der (oft schwierigen) Unterscheidung zwischen lease und licence ist auf die Umstände des Einzelfalls abzustellen.
4. Feststellung von Eigentum
Die Feststellung von Rechtstiteln an Grundstücken bereitete unter dem common law erheblich Mühe und Probleme. Die Registrierung von Grundstücken ist erst seit 1990 zwingend, aber seit 1925 zulässig und möglich. Nach wie vor existiert unregistriertes Land, vor allem in Wales. Grundstückskäufe setzen in England und Wales fundierte Kenntnisse voraus. Kaum ein Grundstückskauf findet ohne den sog. “surveyor” statt. Der Verzicht auf einen surveyor wirft erhebliche Risiken auf.
5. Grundstücksbewertung
Die Grundstücksbewertung wird in England von dem Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) dominiert. Gesetzliche Bewertungsgrundlagen bestehen nicht. Englische Wertgutachten sind zumeist von spekulativen Gesichtspunkten geprägt (DCF-Methode). Ausschlaggebend sind Renditeerwartungen, die über einen Zeitraum von fünf bis zehn Jahren prognostiziert werden.
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