Introduction au droit des biens immobilier situe dans les nouveaux länder

I. Introduction¹⁾
L’ancienne R.D.A. a transféré une part essentielle des fonds et terrains de la propriété privée à la propriété dite socialiste, qui consistait pour l’essentiel en une propriété populaire (Volkseigentum). Le transfert de pans entiers du patrimoine foncier à la propriété populaire cause, des années encore après la réunification d’importants problèmes du fait de la répartition par le législateur de la réunification de cette propriété populaire entre la République Fédérale d’Allemagne, l’ancienne Treuhand et les communes, sans que les dispositions introduites n’aient fait souvent l’objet de profondes réflexions.

II. Répartition de la propriété

En application de l’art. 21 EV, le patrimoine de la R.D.A. directement affecté à certaines tâches de l’Administration (ou patrimoine de l’Administration) est devenu patrimoine fédéral ou, selon son utilisation, patrimoine des communes et des circonscriptions régionales (dites Kreis). A défaut de règles législatives spéciales, ²⁾ le domaine privé de l’Etat de la R.D.A. selon l’art. 22 EV est soumis à la gestion de la Treuhand ou de l’Administration au travers de l’organisme fédéral en charge des tâches spéciales liées à la réunification (Bundesanstalt für wiedervereinigungsbedingte Sonderaufgaben).

Dans la mesure où entre le 1er Octobre 1989 et le 2 Octobre 1990 il fut affecté à l’usage communal dans un cadre usuel, le patrimoine de l’ancien Ministère pour la Sûreté de l’Etat est revenu aux communes en tant que domaine privé de l’Etat.

Le patrimoine foncier sous la tutelle des entreprises populaires (Volkseigene Betriebe) de logement lors de l’adhésion, a été transféré le 3.10.1990 par la loi dans la propriété des communes, ³⁾ en charge d’accompagner progressivement vers l’économie du logement vers l’économie de marché (art. 22 al. 4 EV) ⁴⁾. Dans les deux derniers cas, la propriété fut transférée du fait de la loi aux communes, sans qu’aucune inscription au livre foncier ne soit nécessaire, si ce n’est une inscription corrective.⁵⁾
Les communes ont, selon l’art. 8 al.1 VZOG, un pouvoir de diposition sur les biens immobiliers non encore enregistrés comme propriété populaire lorsque, à la date de l’acte de la Verfügung, les communes elles-mêmes ou les anciennes entreprises populaires de logement ⁶⁾ figurent comme titulaires enregistrés au livre. On débat en ce moment de la question de savoir si l’art. 22 al.4 EV impose aux communes l’obligation de faire accéder à la propriété les entreprises de construction. ⁷⁾
Le patrimoine foncier se trouvant sous la tutelle des entreprises populaires de logement lors de l’adhésion de la RDA, a été transféré le 3.10.1990 du fait de la loi dans la propriété des communes ⁸⁾, en charge de privatiser celui-ci progressivement (art. 22 al. 4 EV) ⁹⁾. Dans les deux derniers cas, la propriété fut transférée du fait de la loi aux communes, sans qu’aucune inscription au livre foncier ne soit nécessaire, si ce n’est une inscription corrective.¹⁰⁾

Les communes ont, selon l’art. 8 al.1 VZOG, un pouvoir de diposition sur les biens immobiliers non encore enregistrés comme propriété populaire lorsque, à la date de l’acte de la Verfügung, les communes elles-mêmes ou les anciennes entreprises populaires de logement ¹¹⁾ figurent comme titulaires enregistrés au livre. On débat en ce moment de la question de savoir si l’art. 22 al.4 EV impose aux communes l’obligation de faire accéder à la propriété les entreprises d´habitation. ¹²⁾
Le rest de la propriété populaire revint à la Treuhand ¹³⁾, remplacée aujourd’hui par la Bundesanstalt für wiedervereinigungsbedingte Sonderaufgaben –BVS- (l’organisme fédéral pour les tâches liées à la réunification).

En application de l’art. 1 al. 4 de la Loi sur la Treuhand, toujours en vigueur d’après les mesures du Traité d’Unification, la Treuhand est entrée en possession des parts sociales des sociétés de capitaux nées du fait de la conversion ¹⁴⁾ des combinats populaires, exploitations et autres entités économiques autonomes enregistrées au registre depuis l’entrée en vigueur de la loi ou ayant pris naissance avant cette loi. Le patrimoine foncier des sociétés de capitaux, en vertu de l’art. 11 al. 2 de la Loi sur la Treuhand, a été transféré en propriété aux sociétés de capitaux. Le patrimoine qui ne contribuait pas à l’exploitation a été entre temps détaché des sociétés de capitaux par la Treuhand dans la plupart des cas au moyen de la TLG (Treuhand Liegenschaftsgesellschaft mbH).

Est revenu à la BVS, en application du 3ème décret d’application ¹⁵⁾ de la Loi sur la Treuhand, le patrimoine des anciens biens populaires, des exploitations étatiques de foresterie et offices forestiers, des exploitations populaires de pêche, les haras de chevaux d’élevage et de course ou encore le patrimoine des entreprises de production de viande industrielles.

De plus la Treuhand a acquis, en vertu de l’art. 1 de la Loi relative au transfert de propriété (Eigentumsübertragungsgesetz) ¹⁶⁾, les biens immobiliers bâtis, affectés à un usage agricole ou forestier, les bâtiments juridiquement indépendants possédés par les coopératives et personnes individuelles ainsi que les bâtiments détachés des éléments des exploitations populaires agricoles et forestières en raison de modifications structurelles.

Sur la base de l’art. 1 du 4ème décret d’application ¹⁷⁾ de la Loi de la Treuhand, la Treuhand/BVS a repris également les bâtiments et installations bâties qui étaient en possession du Ministère pour la Sûreté de l’Etat et sous la tutelle de celui-ci. L’art. 2 al. 2 du 4ème décret d’application de la Loi sur la Treuhand a transféré à la Treuhand/BVS le patrimoine militaire, parmi lequel on compte en particulier les biens immobiliers, les bâtiments et installations bâties dont on a plus besoin dans un but militaire.

III. Différences entre le droit de la RFA et de la RDA 

1. La fonction du livre foncier

Il est important de noter que le législateur de la R.D.A. avait renoncé au principe de droit civil de l’abstraction, effaçant ainsi la séparation entre contrats de droit des obligations et contrats de droit réel ¹⁸⁾ . En conséquence, le transfert de propriété ne pouvait plus être annulé ou rendu caduc lorsque le contrat de base n’avait pas été valablement formé ou avait perdu sa cause. Le non-respect de l’obligation de l’art. 305 ZGB qui interdisait de s’écarter du prix fixé par la loi (cf. à ce sujet n° 415 du 6 Mai 1955, Gbl 1955 I, p. 330), conduisait à la nullité du contrat. ¹⁹⁾

2. Les droit d´utilisations réels et la propriété des bâtiments

Le législateur de la R.D.A. avait créé en principe, dans le code civil de 1976, la possibilité d’un fondement juridique de la propriété individuelle autonome de bâtiments et installations (cf. art. 295 II, 459 I ZGB). ²⁰⁾
La propriété autonome de bâtiments est souvent apparue sur la base d’un droit d’utilisation concédé. ²¹⁾ De tels droits furent entre autres concédés en vue de la construction et de l’utilisation privative d’habitations individuelles sur les biens immobiliers populaires (art. 287-290 ZGB) et sur la base de l’attribution de terrains utilisés en coopérative pour y construire des habitations individuelles (art. 291-294 ZGB). ²²⁾ Un acte juridique ²³⁾ enregistré au livre foncier prenait acte de cette concession. A défaut d’enregistrement, l’existence du droit n’était pas remise en cause. En cas de cession à des citoyens de bâtiments populaires à usage d’habitation, le droit d’utilisation était concédé à l’occasion de la cession. ²⁴⁾
Un droit d’utilisation en vertu de l’art. 287 et s. ZGB est intégré dans l’ordre juridique du BGB avec comme contenu celui existant à la date du 2 Octobre 1990 (art. 233 § 4 EGBGB) ²⁵⁾ et est un ” droit sur le bien immobilier ” au sens de l’art. 95 BGB26. Les dispositions relatives à la propriété du BGB s’appliquent. Dans l´attente d´une modification législative les dispositions du BGB sur la bonne foi publique du livre foncier ne peuvent porter préjudice à un droit d’utilisation non enregistré au livre foncier, si une habitation individuelle autorisée en vertu d’un droit d’utilisation (Nutzungsrecht) était déjà complètement ou en partie construite à la date référence du 2 octobre 1990 (art. 233 § 4 al. 2 EGBGB). L’acquéreur de bonne foi ne peut pas se prévaloir ainsi du fait que le livre foncier ²⁷⁾ ne fait pas état de la propriété du bâtiment ou du droit d’utilisation. L’acquéreur de bonne foi peut cependant exiger la cessation et la modification du droit d’utilisation, si celui-ci entraîne pour lui des désagréments supérieurs à ceux causés pour le titulaire du droit par cette cessation ou modification. Une compensation patrimoniale doit être garantie lors d’une telle cessation ou modification. Les possesseurs de tels biens immobiliers sont à présent plus efficacement protégés par l’art. 233 § 2 a et § 2 b.

L’acquisition de bonne foi d’un bien immobilier ne faisant pas l’objet d’une concession de droits d’utilisation est possible de manière exceptionnelle en l’absence de construction sur le bien immobilier. ²⁸⁾
Un droit d’utilisation affirmé peut être remise en cause. En cas d’utilisation non conforme en effet l’organe étatique pouvait retirer le droit d’utilisation (art. 290 al. 1 ZGB). En cas de retrait, les bâtiments, installations et plantations retournent à la propriété populaire (art. 290 al. 2 ZGB). Une voie de recours contre cette décision administrative (dite Beschwerde) est prévue. Il n’existe pas de contrôle juridictionne. ²⁹⁾

3. Exploitations populaires en propriété individuelle

Selon l’art. 459 al. 1 ZGB ³⁰⁾ , les bâtiments et installations construits sur des biens immobiliers utilisés par contrat (cf. art. 286 al.4 ZGB) par les exploitations populaires, les organes ou organismes étatiques étaient, indépendamment de la propriété du fonds et sol, propriété du peuple. ³¹⁾Des mesures d’aménagement et d’entretien significatives sur les biens immobiliers utilisés par contrat, accordaient une part de copropriété populaire proportionnellement à l’augmentation de la valeur des biens. ³²⁾ Les coopératives socialistes étaient également privilégiées au pro rata. Les mesures d’aménagement et d’entretien entreprises par celles-ci sur des biens immobiliers dont l’usage est accordé sur la base d’un contrat, ont conduit de la même manière à fonder la copropriété (art. 459 al. 4 ZGB).

S’agissant des coopératives de production agricole (LPG) valaient les dispositions relatives aux coopératives (art. 459 al.5 ZGB). Les LPG avaient selon l’art. 18 al. 2 lettre b LPGG (la loi sur les LPG), le droit de bâtir de nouveaux bâtiments sur les biens immobiliers populaires, de les transformer et les aménager ainsi que d’entreprendre des réparations courantes. Les bâtiments et installations ainsi érigés devenaient alors indépendamment de la propriété du fonds et du sol, propriété du LPG (art. 27 LPGG). ³³⁾
Dans les autres cas la propriété des bâtiments devait être enregistrée au livre foncier, l’action jointe du propriétaire grevé n’était pas nécessaire. ³⁴⁾ L’enregistrement n’avait pas de caractère constitutif. Le défaut d’enregistrement n’avait pas de conséquences sur les relations juridiques.

Les relations juridiques et les actions fondées sur la base de l’art. 459 ZGB avant la date du 22 juillet 1990, ³⁵⁾ continuaient à valoir selon l’art. 233 § 8 EGBGB. ³⁶⁾ Pour les relations juridiques de propriété des bâtiments, l’art. 233 § 8 EGBGB renvoie à l’art. 233 § 4 al.1 EGBGB.

Les dispositions du BGB sur la propriété s’appliquent (cf. art; 233 § 2 b al. 5 EGBGB).

La particularité des droits dont le fondement juridique est l’art. 459 ZGB réside dans le fait que, pour leur apparition, l’octroi d’un droit d’utilisation était superflu. Un droit d’utilisation sur une base contractuelle était suffisant. ³⁷⁾ Il fallait voir ici une protection voulu des exploitations populaires qui du fait de leur caractère expropriant conduira à des discussions.

Si l’on avait accordé à une exploitation, peu avant l’adhésion, encore un droit d’utilisation en vertu de la Loi sur la création et l’activité des entreprises privées et sur les participations d’entreprises du 7 mars 1990, ³⁸⁾ apparaissait pour les bâtiments que celle-ci avait construit indépendamment de la situation de la propriété du fonds et du sol une propriété autonome des bâtiments. ³⁹⁾
Pour la propriété particulière de l’art. 459 ZGB l’apurement de droit réel précède encore. La création de propriété particulière pose des problème s car les dispositions de base relatives aux droits d’utilisation ont disparues. L’art. 459 ZGB fut abrogé par la loi du 22 juillet1990 (Gbl 1990 I n° 49, p. 903) et ‘art. 18 LPGG fut abrogé par la loi du 28 juin 1990 (Gbl 1990 I n° 38, p. 483), si bien que la propriété des bâtiments n’est plus garantie par le droit d’utilisation réel. Jusqu’à l’apurement de droit des biens, l’art. 233 § 2 a EGBGB est utile, attribuant des droits de possession particuliers. De plus il faut rajouter la sûreté réelle des droits selon l’art. 233 § 2 b EGBGB qui crée une propriété sans droit d’utilisation. ⁴⁰⁾
La disposition maintient pour les coopératives agricoles et de production et les coopératives de l’économie du logement la propriété des bâtiments sans droits d’utilisation pour les bâtiments que celles-ci avaient construits. A la demande de l’utilisateur, il faut joindre un feuillet du livre foncier pour les bâtiments (art. 233 § 2 b al. 3 EGBGB). ⁴¹⁾ En cas de doute sur l’existence de la propriété du bâtiment, c’est au président de la direction financière supérieure de la circonscription dans laquelle se situe le bâtiment, de décider.

4. Les droits d’utilisation obligatoires

D’après les art. 312 ZGB et s., des droits d’utilisation obligatoires pouvaient être accordés en vue du petit jardinage, de la détente et des loisirs. La signification pratique de ces droits était importante puisque environ 53 % des ménages de la R.D.A. possédaient, sur la base d’un droit d’utilisation, un bien immobilier en vue de la détente. ⁴²⁾ Les titulaires d’un tel droit pouvaient acquérir la propriété des constructions érigées sur les biens immobiliers en question ⁴³⁾ (art. 296 al. 1 ZGB). ⁴⁴⁾La propriété des bâtiments peut être transférée, après expiration de l’autorisation d’utilisation, à de nouveaux titulaires de droits d’utilisation.

Selon l’art. 231 § 5 EGBGB, parmi les éléments composant le bien immobilier, on compte les bâtiments, les constructions, les installations, les plantations, dont la propriété, au moment de l’adhésion, était indépendante de celle du bien immobilier. Les constructions qui ont été construites dans l’exercice d’un droit d’utilisation obligatoire en application des art. 312 et s. ZGB, restent pour cette raison même après l’adhésion propriété des titulaires de droits d’utilisation. Les dispositions du BGB relatives aux biens s’appliquent. Les titulaires qui utilisent un bien immobilier en vertu des art. 312 et s. après la date de l’adhésion, ⁴⁵⁾ peuvent ériger, même après cette date, selon l’art. 231 § 5 al. 1 phrase 2 EGBGB, des constructions, sans que celles-ci ne deviennent une partie du bien immobilier.

IV. Résumé

L´ancien droit immobilier de la RDA pose des tas de problèmes à resoudre. Les deux systèmes, celle en RDA l´une part et celle de la RFA l´autre part, n´harmonisent pas. L´investisseur étranger vaut mieux se conseiller sur les particularités de l´ancien droit de la RDA avant de se décider pour un projet d´incertitude. Malgré de grands efforts du législateur allemand sur le plan de l´harmonisation des deux systèmes par la Sachenrechtsbereinigungsgesetz, qui a pour but la réunion de la propriété du sol et de la propriété des bâtiments, on en trouve encore souvent des situations non clarifíées.

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1 Il est à remarquer que les anciens biens immobiliers populaires sont souvent cédés selon des conditions particulières. Les contrats contiennent fréquemment des clauses relatives à la protection contre la spéculation, aux obligations d’investissement et aux obligations de création d’emplois.
2) Selon l’art. 2 de la Loi sur le patrimoine communal (Kommunalvermögensgesetz, KVG) du 6.7.1990, qui ne vaut que dans la mesure où elle n’entre pas en contradiction avec la réglementation du Traité d’Unification (Annexe II, Chap. IV, Paragraphe 3 n° 3 EV), sont transférés au patrimoine des villes et des communes:
– les biens immobiliers populaires et les surfaces foncières dont le titulaire était les anciens conseils des communes et villes ou bien l’administration de la Treuhand y rattachée ou l’Administration au travers de l’organisme fédéral en charge de tâches spéciales liées à la réunification.
3)cf. également Harke, Construction de logement et droit locatif dans les nouveaux Länder, WuM 1992, p. 1 (2).
4) La loi de transformation des exploitations populaires de l’économie des bâtiments du 22.07.1990 (Gbl 1990 I, p. 901) cessa d’être en vigueur le 3.10.1990 et n’avait pas de grande signification pratique.
5) Etzbach dans: Manuel juridique patrimoine et investissements dans l’ex-RDA, SystDarst. V n°31.
6) A ce sujet Butzer, DtZ 1992, p. 265 (266)
7) Butzer, DtZ 1992, p. 265 et s.
8) cf. également Harke, Construction de logement et 9) La loi de transformation des exploitations populaires de l’économie des bâtiments du 22.07.1990 (Gbl 1990 I, p. 901) cessa d’être en vigueur le 3.10.1990 et n’avait pas de grande signification pratique.
10) Etzbach dans: Manuel juridique patrimoine et investissements dans l’ex-RDA, SystDarst. V n°31.
11) A ce sujet Butzer, L’attribution des droits fonciers aux coopératives de construction de logement d’après l’art. 22 IV Traité d’Unification (EV), DtZ 1992, p. 265 (266) Note de bas de page 16.
12) Butzer, Dtz 1992, p. 265 et s.
13) La terminologie n’est pas unifiée. La loi Vermögenszuordnungsgesetz différencie les éléments selon qu’ils furent transférés à la en propriété ou en gestion (cf. § 1 al. 1 n° 2 VZOG). Le 3ème décret d’application de la Loi sur la Treuhand parle de l’ ”administration temporaire par la Treuhand ”. D’après le 2ème décret d’application de la Loi sur la Treuhand le transfert est réalisé dans un but de privatisation et d’exploitation du patrimoine militaire mis à l´écart ”.
14) Sur la conversion se reporter au décret relatif à la conversion du 1.03.1990 (Gbl 1990 I n° 14, p. 107); la Loi sur la conversion, entrée en vigueur le 1.07.1990 dans la zone d’adhésion, et la Loi sur la Treuhand.
15) du 29.08.1990 (Gbl 1990 I, p. 1333).
16) du 22.07.1990 (Gbl 1990 I, p. 899) tel que contenu à l’annexe II, Chap. VI, domaine B section II n° 1 Traité d’Unification du 31.08.1990.
17) du 12.09.1990 (Gbl 1990 I, p. 1045) tel que contenu à l’art. 3 n° 10 de l’accord en vue du Traité d’Unification (BGBl 1990 II, p. 885, 1239, 1241).
18) Heuer, Traits fondamentaux, n° 106; Böhringer, Problèmes de droit foncier dans les nouveaux Länder, NJ 1992, p. 289 (289).
19) La régulation des prix des biens immobiliers fut abandonnée le 1er Juillet 1990 (§ 3 du décret sur l’abrogation ou la conservation des dispositions juridiques dans le domaine des prix, Gbl 1990 I, p. 472 dans la version du 25.07.1990 (Gbl 1990 I, p. 785); cf. aussi Klumpe / Nastold, Manuel de droit immobilier de l’Est, 2ème édition, n° 332.
20) cf. également la Loi sur la concession de droits d’utilisation sur les biens immobiliers populaires du 14 décembre 1970 (Gbl R.D.A. 1970 I, n° 24, p. 372).
21) La concession de droits d’utilisation était déjà réglé par la loi du 21 avril 1954 (Gbl 1954 I, p. 445). Suivit la Loi sur la concession de droits d’utilisation du 14 décembre 1974 (Gbl 1970 I, n° 24, p. 372).
22) cf. également le décret sur la création et l’activité d’entreprises avec participations étrangères du 25.1.1990 (Gbl R.D.A. 1990 I, 16 et s.) et la Loi sur la création d’entreprises privées et sur les participations d’entreprises du 7.3.1990 (Gbl R.D.A. 1990 I, 141 et s.).
23) Un modèle est reproduit dans Fiebach, Vermögensgesetz, annexe II 3.
24) Heuer, Traits fondamentaux, n° 50.
25) Les droits d’utilisation étaient accordés pour une période limitée dans le temps, pour une période illimitée, à titre onéreux et à titre gratuit (art. 288 ZGB).
26) Heuer, Traits fondamentaux, n° 48.
27) Un droit d’utilisation comme la propriété d’un bâtiment devaient être enregistrés au livre foncier. L’enregistrement de la propriété des bâtiments se faisait dans un feuillet particulier.
28) Wagner, Droit de la Construction et droit immobilier, n° 41 en référence à l’art. 233 § 4 al. 2 phrase 1 EGBGB.
29) Heuer, Traits fondamentaux, n° 53.
30) Abrogé par la Loi du 22.07.1990 (Gbl 1990 I n° 49, p. 903) dans son annexe I chiffre 7.
31) cf. également le décret sur la sûreté de la propriété populaire lors de mesures de construction d’exploitations sur les biens immobiliers non populaires utilisés sur une base contractuelle du 7 avril 1983 (Gbl 1983 I, n° 12, p. 129).
32) Lors de mesures aboutissant à une augmentation de la valeur du bien immobilier d’un montant maximal de 30000, — Mark R.D.A., aucune copropriété n’apparaît. Les créances propres au peuple pouvaient pourtant être garanties par des sûretés hypothécaires (cf. art. 9 du décret sur la constitution de sûretés pour garantir la propriété populaire).
33) cf. à ce sujet également Arlt dans: Arlt et autres, Droit agricole, 3ème édition, 1984, p. 123.
34) Bendref / Draack, Questions juridiques germano-allemandes et solutions imposées par la pratique, 3/7.3, p. 5
35) cf. loi du 22.07.1990 (Gbl 1990 I n° 49, p. 903).
36) cf. également LG Neubrandenburg MDR 1992, p. 1056 (1056), qui s’appuie pour la propriété au LPG sur l’art. 231 § 5 EGBGB.
37) Heuer, Traits fondamentaux, n° 133.
38) Gbl 1990 I, n° 17, p. 141.
39) Oehler, Biens immobiliers dans la R.D.A., p. 44.
40) Schmidt-Räntsch, La deuxième loi de modification du droit du patrimoine, DtZ 1992, p. 314 (317).
41) LG Neubrandenburg MDR 1992, p. 1056 (1056); cf. sur l’ancien droit BezG Dresden, NJ 1992, p. 84; Böhringer, NJ 1992, p. 289 (290).
42)Heuer, Traits fondamentaux, n° 57.
43) Par ex.: Bungalows, huttes, abris de jardin, garages, péniches…
44) Leinemann, BB 1991, Supplément Unification allemande, cahier 20, p. 10 (11).
45) Les possibilités de résiliation sont très fortement limitées par l’art. 314 ZGB ! Le législateur, dans ses explications du Traité d’Unification, indique qu’à l’avenir, ces limitations ne pourront que très difficilement être rendues compatibles avec la garantie de la propriété privée. Se pose alors la question du temps nécessaire d’attente avant une adaptation conforme à la Constitution