Verteilung von Kosten und Lasten

von | 21. Juni 2005 | Wohnungseigentum

Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind häufig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen zwischen den Wohnungseigentümern.

I. Kaltwasserkosten

Ist in der Teilungserklärung vereinbart, dass die Wohnungseigentümer alle Betriebskosten der Wohnanlage gemeinsam nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen haben, dann bedarf es zur Durchsetzung einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kaltwasserkosten keiner Änderung der Teilungserklärung, so der Bundesgerichtshof in einem Beschluss vom 25.09.2003 (BGH Az. V ZB 21/03).
Die Teilungserklärung muss nicht geändert werden, weil es sich bei den Kosten der Wasserversorgung (einschließlich der hieran gekoppelten Kosten der Abwasserentsorgung) nicht um Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.v. § 16 Abs. 2 WEG handelt. Das gilt selbst dann, wenn die Wasserbetriebe nicht Lieferverträge mit den einzelnen Sondereigentümern abschließen, sondern ein Vertragsverhältnis mit der Eigentümergemeinschaft besteht.
Da der Einbau von Kaltwasserzählern keine bauliche Veränderung ist (die nur einstimmig beschlossen werden kann), sondern eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung, kann die verbrauchsabhängige Abrechnung entweder durch Mehrheitsbeschluss beschlossen (gemäß § 21 Abs. 3 WEG) oder sogar von jedem einzelnen Sondereigentümer (gemäß § 21 Abs. 4 WEG) verlangt werden. Nur wenn die wirtschaftlichen Aufwendungen unverhältnismäßig hoch sind, oder die Aufwendungen für den Einbau der Zähler die Einsparungen, die sich über 10 Jahre hinweg voraussichtlich erzielen ließen, überstiegen, steht die Einführung der verbrauchsabhängigen Abrechnung nicht mehr im Einklang mit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Etwas anderes gilt aber, wenn die Verteilung der Wasserkosten bereits in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung oder – bei entsprechender Beschlusskompetenz – durch Eigentümerbeschluss ausdrücklich geregelt ist. In diesen Fällen besteht ein Anspruch auf Änderung nur dann, wenn ein Festhalten an der Regelung als grob unbillig erscheint und damit ein Verstoß gegen Treu und Glauben vorliegt.

II. Kabelgebühren

Nach Auffassung des Kammergerichts (KG Az. 24 W 296/02, Beschluss vom 03.05.2004) sind auch die Kabelgebühren ebenso wie die Kaltwasserkosten nicht Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, sondern Kosten des Sondereigentums. Denn die Nutzung des Kabelanschlusses dient ausschließlich dem Gebrauch der jeweiligen Sondereigentumseinheit und ist damit grundsätzlich von der Kostenverteilung des § 16 Abs. 2 WEG nicht erfasst.
Enthält die Teilungserklärung keine Regelung über die Umlage der Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums, dann können demzufolge die Wohnungseigentümer im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 21 Abs. 3 WEG regeln, dass die Kabelgebühren nach der Anzahl der Wohneinheiten umgelegt werden.

III. Heiz- und Warmwasserkosten

Eine Jahresabrechnung über die Heiz- und Warmwasserkosten, in der die Kosten der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage wegen fehlender Messgeräte insgesamt nach Wohnfläche umgelegt werden, widerspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so das Bayrische Oberlandesgericht (BayObLG Az. 2Z BR 236/03, Beschluss vom 23.12.2003).
Bei einer verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten für Heizung und Warmwasser entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung (HeizKostV) gehören zu den Kosten des Betriebs die Kosten der zentralen Heizungsanlage und die Kosten der zentralen Warmwasserversorgungsanlage, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden (§ 7 Abs. 2, § 8 Abs. 2 HeizKostV). Zur Erfassung des anteiligen Heizwärme- und Wasserverbrauchs dürfen nur solche Ausstattungen verwendet werden, die den anerkannten Regeln der Technik entsprechen oder deren Eignung auf sonstige Weise nachgewiesen ist (§ 5 Abs. 1 HeizKostV).
Die Anschaffung von (ordnungsgemäß funktionierenden) Messgeräte kann unter dem Gesichtspunkt der ordnungsgemäßen Verwaltung – zu der eine den Vorschriften der Heizkostenverordnung entsprechende Abrechnung über die Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung gehört (§ 21 Abs. 3 WEG) – jeder Wohnungseigentümer verlangen. Solange solche Geräte aber nicht vorhanden sind, kann die insoweit nicht verbrauchsabhängige Abrechnung nicht zu einer Ungültigerklärung der Jahresabrechnung führen. Wegen der fehlenden Messgeräte ist für die Vergangenheit eine Berechnung entsprechend den Vorschriften der Heizkostenverordnung nicht möglich. Es muss deshalb bei der vor-genommenen Abrechnung verbleiben, da ansonsten überhaupt keine Abrechnung möglich wäre. Entsprechendes gilt, soweit die Verbrauchserfassungsgeräte nicht ordnungs-gemäß funktionieren.

Das Kammergericht (KG Az. 24 W 296/02, Beschluss vom 03.05.2004) ist dagegen der Auffassung, dass eine Jahresabrechnung, die die Heizkosten nach anteiliger Heizfläche verteilt, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wenn die Wohnungseigentumsumlage mit zentraler Heizversorgung nicht über Geräte zur Erfassung des wohnungsbezogenen Verbrauchs verfügt. Enthält die Teilungserklärung hierzu keine Regelung, dann müssen diese Kosten gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen verteilt werden. Etwas anderes gilt auch dann nicht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft die Verteilung nach anteiliger Heizfläche langjährig beanstandungslos praktiziert hat.