Österreichisches Wohnungseigentumsrecht

Das österreichische Wohnungseigentumsrecht wird maßgeblich durch das Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG 2002) geregelt. Dieses Gesetz trat zum 01.07.2002 in Kraft und löste das bis dahin geltende Wohnungseigentumsgesetz 1975 ab.

I. Definition

Wohnungseigentum ist das dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und hierüber allein zu verfügen (§ 2 Abs. 1 WEG).
Nach der Definition in § 2 Abs. 2 WEG 2002 sind Wohnungseigentumsobjekte 
– Wohnungen,
– sonstige selbstständige Räumlichkeiten
– und Abstellplätze für Kraftfahrzeuge,
an denen Wohnungseigentum begründet wurde.

Eine Wohnung ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbständiger Teil eines Gebäudes, der nach seiner Art und Größe geeignet ist, der Befriedigung eines individuellen Wohnbedürfnisses von Menschen zu dienen.
Eine sonstige selbstständige Räumlichkeit ist ein baulich abgeschlossener, nach der Verkehrsauffassung selbstständiger Teil eines Gebäudes, dem nach seiner Art und Größe eine erhebliche wirtschaftliche Bedeutung zukommt, wie etwa ein selbstständiger Geschäftsraum oder eine Garage.
Ein Abstellplatz für ein Kraftfahrzeug ist eine – etwa durch Bodenmarkierung – deutlich abgegrenzte Bodenfläche, die ausschließlich zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs gewidmet und dazu nach ihrer Größe, Lage und Beschaffenheit geeignet ist.

Neben den Wohnungseigentumsobjekten gibt es Zubehör-Wohnungseigentum. Es handelt sich dabei nach der Definition in § 2 Abs. 3 WEG 2002 um das mit dem Wohnungseigentum verbundene Recht, andere, mit dem Wohnungseigentumsobjekt baulich nicht verbundene Teile der Liegenschaft, wie etwa Keller- oder Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerplätze, ausschließlich zu nutzen. Diese rechtliche Verbindung setzt voraus, dass das Zubehörobjekt ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich und deutlich abgegrenzt ist.

Allgemeine Teile der Liegenschaft sind nach § 2 Abs. 4 WEG 2002 solche, die der allgemeinen Benützung dienen oder deren Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht.

II. Grundbegriffe

Wohnungseigentum ist nach österreichischem Recht eine qualifizierte Form des Miteigentums.
Wohnungseigentum kann nur von einer Person erworben werden, der ein sogenannter Mindestanteil am Grundstück zusteht (§ 5 Abs. 1 WEG 2002).
Die gesetzlichen Bestimmungen zum Mindestanteil im österreichischen Wohnungseigentumsgesetz unterscheiden sich von den Regelungen zum Miteigentumsanteil im deutschen Recht. Anders als im deutschen Recht ist eine freie Festlegung der Mindest- bzw. Miteigentumsanteile nicht möglich.
Der Mindestanteil ergibt sich zwingend aus dem Verhältnis des Nutzwertes der betreffenden Einheit zum Nutzwert aller Wohnungseigentumsobjekte in der Liegenschaft (§ 2 Abs. 9 WEG 2002), wobei die Nutzwerte der einzelnen Einheiten durch Nutzwertgutachten eines für den Hochbau zuständigen Ziviltechnikers oder eines allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen für das Hochbau- oder Immobilienwesen oder durch gerichtliche Entscheidung nach den gesetzlichen Vorgaben (§ 9 WEG 2002) ermittelt werden.

Der Nutzwert ist gemäß § 2 Abs. 8 WEG 2002 die Maßzahl, mit der der Wert eines Wohnungseigentumsobjekts im Verhältnis zu den Werten der anderen Wohnungseigentumsobjekte der Liegenschaft bezeichnet wird. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen für werterhöhende oder wertvermindernde Eigenschaften desselben. Die Berechnung des Nutzwerts ist in § 8 WEG genauer geregelt. Der Nutzwert ist in ganzen Zahlen auszudrücken.

Die Nutzfläche ist nach § 2 Abs. 7 WEG die gesamte Bodenfläche eines Wohnungseigentumsobjekts abzüglich der Wandstärken sowie der im Verlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen und Ausnehmungen. Treppen, offene Balkone und Terrassen sowie Zubehörobjekte im Sinne des § 2 Abs. 3 WEG 2002 sind bei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu berücksichtigen; für Keller- und Dachbodenräume gilt dies jedoch nur, soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht für Wohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind. Die Berechnung der Nutzfläche ist in § 7 WEG 2002 genauer geregelt. Die Nutzfläche ist in Quadratmetern auszudrücken.

III. Begründung von Wohnungseigentum

Wohnungseigentum wird in aller Regel begründet durch die schriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer (Wohnungseigentumsvertraggemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 WEG 2002) und ihre Eintragung im Grundbuch (Verbücherung).

Dem Antrag auf Eintragung im Grundbuch (Antrag auf Einverleibung) ist beizufügen:
– der Wohnungseigentumsvertrag (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 WEG 2002)
– eine Bescheinigung über den Bestand an Wohnungen und sonstigen selbständigen Räumlichkeiten und über die auf der Liegenschaft vorhandenen Abstellplätze für Kraftfahrzeuge (§ 6 Abs. 1 Ziff. 2 WEG 2002)
– das Nutzwertgutachten gemäß § 9 Abs. 1 WEG 2002 über die ermittelten Mindestanteile der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte oder die rechtskräftige Entscheidung über die gerichtliche Nutzwertfestsetzung gemäß § 9 Abs. 2 WEG 2002 (§ 6 Abs. 1 Ziff. 3 WEG 2002).

IV. Wirkung der Wohnungseigentumsbegründung auf ein bestehendes Mietverhältnis

Mit der Begründung von Wohnungseigentum an einem vermieteten wohnungseigentumstauglichen Objekt geht die Rechtsstellung des Vermieters auf den Wohnungseigentümer über, dem das Wohnungseigentum an diesem Objekt zukommt (§ 4 Abs. 1 WEG 2002).
Soweit der Hauptmieter des Wohnungseigentumsobjekts Geldansprüche aus dem Mietverhältnis, die noch aus der Zeit vor der Begründung des Wohnungseigentums an dem von ihm gemieteten Objekt herrühren, gegen den Wohnungseigentümer auch durch Exekution nicht hereinbringen kann, haftet die Eigentümergemeinschaft für den Ausfall (§ 4 Abs. 2 WEG 2002). Der Hauptmieter des Wohnungseigentumsobjekts kann mietrechtliche Ansprüche, die sich auf die allgemeinen Teile der Liegenschaft oder auf die Liegenschaft als Gesamtheit beziehen, ungeachtet der Rechtsstellung des Wohnungseigentümers als Vermieter auch gegen die Eigentümergemeinschaft geltend machen (§ 4 Abs. 3 WEG 2002).

V. Regelungen für die Zeit des Bestehens der Wohnungseigentümergemeinschaft

§ 16 Abs. 1 WEG 2002 bestimmt ausdrücklich, dass die Nutzung des Wohnungseigentumsobjekts dem Wohnungseigentümer zukommt. § 16 Abs. 2 WEG 2002 legt den Umfang fest, in dem Änderungen an dem Wohnungseigentumsobjekt durch den Wohnungseigentümer vorgenommen werden dürfen. § 16 Abs. 3 WEG 2002 regelt die gegenüber der Eigentümergemeinschaft bestehenden Pflichten des Wohnungseigentümers in Bezug auf Wartung, Instandhaltung, Betreten und Benützung des Wohnungseigentumsobjekts.

Nach § 17 WEG 2002 können die Wohnungseigentümer Benützungsregeln hinsichtlich der allgemeinen Teile der Liegenschaft vereinbaren. Benützungsregeln sind im Grundbuch gemäß § 17 Abs. 3 WEG 2002 unter bestimmten Voraussetzungen ersichtlich zu machen und wirken auch gegen Sonderrechtsnachfolger.

Nach § 18 Abs. 1 WEG 2002 kann die Eigentümergemeinschaft in Angelegenheiten der Verwaltung der Liegenschaft Rechte erwerben und Verbindlichkeiten eingehen sowie klagen und verklagt werden. § 18 Abs. 2 WEG enthält Regelungen zur Vertretung der Eigentümergemeinschaft. Es wird dabei danach unterschieden, ob ein Verwalter bestellt ist oder nicht. Ein gegen die Eigentümergemeinschaft ergangener Exekutionstitel kann gemäß § 18 Abs. 3 WEG nur in die Rücklage (§ 31 WEG 2002) oder in die von den Wohnungseigentümern geleisteten oder geschuldeten Zahlungen für Aufwendungen (§ 32 WEG 2002) vollstreckt werden. Soweit die Forderung durch eine solche Exekution nicht hereingebracht werden kann, haften die Wohnungseigentümer für den Ausfall im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile.

§ 19 WEG 2002 sieht vor, dass die Eigentümergemeinschaft eine natürliche oder juristische Person zum Verwalter bestellen kann. Die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters sind in § 20 WEG 2002 geregelt. § 21 WEG 2002 enthält Regeln für die Auflösung und Verlängerung des Verwaltungsvertrags.

Die Eigentümergemeinschaft kann gemäß § 22 Abs. 1 WEG 2002 aus dem Kreis der Wohnungseigentümer eine natürliche Person mit deren Zustimmung zum Eigentümervertreter bestellen. Der Eigentümervertreter hat gemäß § 22 Abs. 2 WEG 2002 Weisungen der Mehrheit der Wohnungseigentümer zu befolgen, soweit diese nicht gesetzwidrig sind.

Zur Willensbildung in der Eigentümergemeinschaft dient nach § 24 Abs. 1 WEG 2002 vornehmlich die Eigentümerversammlung, doch können Beschlüsse auch – allenfalls ergänzend zu den in einer Eigentümerversammlung abgegebenen Erklärungen – auf andere Weise, etwa auf schriftlichem Weg, zustande kommen. Die Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer richtet sich gemäß § 24 Abs. 4 WEG 2002 nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Bei Stimmengleichheit kann jeder Wohnungseigentümer die nach pflichtgemäßem Ermessen zu treffende Entscheidung des Gerichts beantragen. Gemäß § 24 Abs. 5 WEG 2002 sind Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft den Wohnungseigentümern sowohl durch Anschlag an einer für alle Wohnungseigentümer deutlich sichtbaren Stelle des Hauses (bei mehreren Häusern oder mehreren Stiegenhäusern an einer entsprechenden Mehrzahl solcher Stellen) als auch durch Übersendung schriftlich zur Kenntnis zu bringen. Jeder Wohnungseigentümer kann innerhalb eines Monats ab Anschlag eines Beschlusses der Eigentümergemeinschaft entsprechend § 24 Abs. 5 WEG 2002 mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag verlangen, dass die Rechtsunwirksamkeit des Beschlusses wegen formeller Mängel, Gesetzwidrigkeit oder Fehlens der erforderlichen Mehrheit gerichtlich festgestellt wird (§ 24 Abs. 6 WEG 2002).

Soweit nichts anderes vereinbart oder mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile beschlossen wird, hat der Verwalter gemäß § 25 Abs. 1 WEG 2002 alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlungeinzuberufen. Darüber hinaus können mindestens drei Wohnungseigentümer, die zusammen mindestens ein Viertel der Anteile haben, vom Verwalter schriftlich unter Angabe eines wichtigen Grundes dafür die Einberufung der Eigentümerversammlung verlangen.

Regelungen zur Gemeinschaftsordnung enthält § 26 WEG 2002. Die Gemeinschaftsordnung ist gemäß § 26 Abs. 1 WEG 2002 rechtswirksam, wenn sie schriftlich geschlossen wird und soweit sie nicht zwingenden Grundsätzen des Wohnungseigentumsgesetzes 2002 widerspricht. Die Gemeinschaftsordnung wird durch den Wechsel eines Wohnungseigentümers nicht berührt (§ 26 Abs. 2 WEG 2002).

§ 28 Abs. 1 WEG 2002 bestimmt, dass in Angelegenheiten der ordentlichen Verwaltung der Liegenschaft – unbeschadet der Rechte des einzelnen Wohnungseigentümers nach § 30 WEG 2002 – die Mehrheit der Wohnungseigentümer entscheidet. In § 28 Abs. 1 WEG 2002 ist eine Aufzählung enthalten, was insbesondere zu den Angelegenheiten ordentlicher Verwaltung gehört, z.B. die ordnungsgemäße Erhaltung der allgemeinen Teile der Liegenschaft, die Bildung einer angemessenen Rücklage, die Bestellung des Verwalters und die Auflösung des Verwaltungsvertrags, die Bestellung und Abberufung eines Eigentümervertreters, die Erlassung und Änderung der Hausordnung.

Veränderungen an den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, die über die in § 28 WEG 2002 genannten Angelegenheiten hinausgehen, wie etwa nützliche Verbesserungen oder sonstige über die Erhaltung hinausgehende bauliche Veränderungen, sind Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung. Über sie entscheidet nach § 29 Abs. 1, 2 WEG 2002 die Mehrheit der Wohnungseigentümer, doch kann jeder der Überstimmten mit einem gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richtenden Antrag die gerichtliche Aufhebung des Mehrheitsbeschlusses verlangen.

Die Pflicht der Wohnungseigentümer, eine angemessene Rücklage zur Vorsorge für künftige Aufwendungen (§ 32 WEG 2002) zu bilden, ist in § 31 WEG 2002 geregelt.

§ 32 Abs. 1 WEG 2002 enthält den Grundsatz, dass die Aufwendungen für die Liegenschaft einschließlich der Beiträge zur Rücklage von den Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile bei Ende der Abrechnungsperiode zu tragen sind. Nach § 32 Abs. 2 WEG 2002 können aber sämtliche Wohnungseigentümer einen von der Regelung des Abs. 1 abweichenden Aufteilungsschlüssel oder eine von der Liegenschaft abweichende Abrechnungseinheit festlegen. Wenn einzelne Aufwendungen vom Verbrauch abhängig sind und die Anteile der Wohnungseigentumsobjekte am Gesamtverbrauch mit wirtschaftlich vernünftigem Kostenaufwand durch Messvorrichtungen ermittelt werden können, können die Wohnungseigentümer nach § 32 Abs. 3 WEG 2002 mit einer Mehrheit von zwei Dritteln der Anteile eine Aufteilung dieser Aufwendungen nach den Verbrauchsanteilen festlegen. Mangels anderslautender Vereinbarung sind gemäß § 32 Abs. 9 WEG 2002 die den Wohnungseigentümern vorgeschriebenen Vorauszahlungen auf die Aufwendungen für die Liegenschaft am Fünften eines jeden Kalendermonats fällig.

§ 33 Abs. 1 WEG 2002 bestimmt, dass Erträgnisse aus Wohnungseigentumsobjekten dem Wohnungseigentümer allein zustehen. Erträgnisse aus den allgemeinen Teilen der Liegenschaft stehen gemäß § 33 Abs. 2 WEG 2002 grundsätzlich allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu.

Nach § 34 Abs. 1 WEG 2002 ist die Abrechnung innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode jedem Wohnungseigentümer zu übermitteln. Abrechnungsperiode ist mangels einer abweichenden Vereinbarung aller Wohnungseigentümer oder einer gerichtlichen Festsetzung das Kalenderjahr (§ 34 Abs. 2 WEG 2002).

Gemäß § 52 Abs. 1 WEG 2002 entscheidet über wohnungseigentumsrechtliche Angelegenheiten das für Zivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, in dessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist, und zwar im Verfahren außer Streitsachen. Die hiervor erfassten Anträge sind in § 52 Abs. 1 WEG 2002 im Einzelnen aufgeführt. § 52 WEG 2002 sieht ferner bestimmte verfahrensrechtliche Besonderheiten vor.