Französischer Grundstückskaufvertrag

In Frankreich ist es Brauch, über Grundstücke Vorverträge zu schließen. Der eigentliche Kaufvertrag folgt nach. Die Vorverträge kommen als zweiseitiger Vertrag (promesse synallamatique) oder einseitiges Versprechen (promesse unilateral) vor. Hier wird in Übersetzung ein einseitiger Vorvertrag vorgestellt und erläutert. Es handelt sich um eine rechtserhebliche Erklärung, die Rechte und Pflichten auslöst, nicht lediglich um eine unverbindliche Absichtserklärung. Die Erklärung kann auch privatschriftlich abgegeben werden. Es fehlt dann aber die notarielle Beratung. Das französische Recht schützt den Verbraucher beim Immobilienkauf. Der Verbraucherbegriff wird weit ausgelegt. Die Mißachtung der Verbraucherschutzvorschriften zieht die Nichtigkeit der Vereinbarungen nach sich und steht unter Strafe.

Hinzuweisen ist zur Erläuterung auf Folgendes: Anders als im deutschen Recht weithin bekannt, sind nach französischem Recht geschlossene Grundstückskaufverträge auch dann wirksam, wenn sie mündlich oder privatschriftlich geschlossen werden. Es ist keine notarielle Beurkundung des Kauvertrages erforderlich. Auch ist die Eintragung des Käufers im Grundbuch nicht erforderlich, um ihm das Eigentum zu verschaffen. Der Eigentumsübergang vollzieht sich außerhalb des französischen Grundbuches. Im Verhältnis zwischen Käufer und Verkäufer geht also das Eigentum am Grundstück mit der Einigung über den Kaufgegenstand und den Kaupreis über. Das geht auch den Franzosen zu schnell. Um die Zeit für die Beschaffung des Kredites und andere Vorbereitungen zu haben, wird mithin zunächst ein Vorvertrag abgeschlossen.

Da ohnehin eine notarielle Beurkundung des Kaufgeschäftes erfolgen muss, damit das Grundstück im französischen Grundbuch umgeschrieben werden kann, damit das Eigentum auch gegenüber Banken und anderen Personen erkennbar und einwandbar bzw. nutzbar wird, richtet sich die Vereinbarung auf den Abschluss eines notariellen Vertrages.

Damit nun keine Missverständnisse aufkommen sei erwähnt, dass die Beurkundung des Kaufvertrages nur aus administrativen Gründen erfoderlich ist, also um die für die Eigentumsverhältnisse eigentlich irrelevante Eintragung im Grundbuch zu bewirken. Der Kaufvertrag und die Eigentumsübertragung sind bereits wirksam, wenn ein mündlicher oder schriftlicher Kaufvertrag abgeschlossen wird. Genau das wird durch die Promesse unilaterale vermieden.

Werden zwischen Deutschen in Deutschland Verkaufsgespräche über französische Grundstücke geführt, sind gewisse Vorsichtsmaßmaßnahmen sinnvoll, um Missverständnisse und teuere Auseinandersetzungen zu vermeiden. Wenn die Parteien über die Veräußerung eines in Frankreich belegenen Grundstücks sprechen und es kommt eine Art Grundkonsens zustande oder es entsteht bei einem der Verhandlungsführer ein derartiger Eindruck, kann dies dazu verleiten, bereits einen Kaufvertrag anzunehmen, weil das französische Recht keine notarielle Beurkundung erfordert. Haben die Parteien  Gespräche in Deutschland in deutscher Sprache über ein Grundstück in Frankreich geführt, ist aber der einzige Berührungspunkt zu Frankreich die Lage des Grundstücks in Frankreich. Art. 28 Abs. 3 EGBGB ist auf einen sog. Vorvertrag hinsichtlich eines nicht zustande gekommenen Grundstückskaufvertrags nicht anwendbar. Der BGH hat insoweit das Statut des späteren Grundstückskaufvertrages nicht herangezogen (BGH WM 1967, 1042), sondern den Vorvertrag gesondert angeküpft. Ohnehin greift die Regel des Art. 28 Abs. 3 EGBGB nicht, wenn offensichtlich engere Beziehungen zum deutschen Recht bestehen (Art. 28 Abs. 5 EGBGB). Wenn sich zwei offenbar Rechtsunkundige in einer Rechtsordnung aufhalten und verhalten, spricht die Vermutung dafür, dass sie unverbindliche Gespräche führen, solange das Aufenthaltsrecht nichts anderes vorsieht. Insoweit muss der Rechtsgedanke des Art. 12 EGBGB eingesetzt werden. Soweit deutsches Recht anwendbar ist, kann kein Vertrag zustande gekommen sein, denn dieser hätte notariell beurkundet werden müssen (Art. 11 Abs. 1 EGBGB, § 311b Abs. 1 S. 1 BGB; vgl. dazu auch Urteil des Landgerichts Hanau zum Aktenzeichen 1 .O. 511/06).

Einseitiges Verkaufsversprechen ^{1 / 2}

(Promesse unilateral³)

Muster

Die Beteiligten erklären zur notariellen Niederschrift:

Herr…………………………………………………………………………………(Vor- und Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Beruf, Adresse, Familienstand ) wird danach ”die Käuferpartei” genannt,

EINERSEITS

Herr…………………………………………………………………………………(Vor- und Nachname, Geburtsort, Geburtsdatum, Staatsangehörigkeit, Beruf, Adresse, Familienstand )wird danach ”die Verkäuferpartei” genannt,

ANDERERSEITS

haben vor Abgabe des Versprechens folgendes erklärt.

Erklärung

1. Grundstück…………………………………………………………………….. (Nummer und weitere Grundstücksbeschreibung)

Anmerkung: Die Angaben zum Grundstück müssen präzise sein. Das Grundstück muss identifizierbar werden. Die Angabe der postalischen Anschrift genügt im Zweifel nicht.

1. Auskunft des Hypothekenregisters ⁴

   III. Besitz: Das Grundstück, das zur Zeit von dem Käufer bewohnt wird, ist von Mietlasten frei .⁵

   IV. Der Verkäufer erklärt, daß der Grundbesitz mit Privilegien (Vorrechten)⁶ , Hypotheken⁷ oder einem sonstigen dinglichen Recht⁸ nicht belastet ist, sowohl von ihm, als von den vorherigen Eigentümern, und er verpflichtet sich innerhalb einer Frist von ……………………….. , dies durch eine formlose Auskunft des Hypothekenregisters zu belegen.

   V. Der Verkäufer erklärt, daß kein gemeindliches gesetzliches Vorkaufsrecht ⁹ auf dem Grundbesitz besteht. Er verpflichtet sich dem Käufer die Bescheinigung der Gemeinde vorzulegen.

Verkaufsversprechen
Der Verkäufer verpflichtet sich, das oben genannte Grundstück an den Käufer zu verkaufen, wenn dieser das Grundstück erwerben will. Der Empfänger des Angebots nimmt es an und bleibt frei, es innerhalb einer bestimmten Frist und gemäß den nachfolgenden Konditionen zu erfüllen.

Gültigkeitsdauer des Versprechens
Das vorliegendes Versprechen ist bis ………………………………….. gültig. (Datum und Uhrzeit)

Wenn die Frist abgelaufen ist, und wenn der Empfänger nicht erklärt hat, er werde das genannte Grundstück erwerben, wird das Versprechen von Gesetzes wegen hinfällig, ohne daß der Verkäufer den Käufer mahnt oder andere Formalitäten erfüllt.

Falls der Verkäufer nicht bis acht Tage¹⁰ vor Fristablauf des Versprechens die Mitteilung über die Hypothekeneintragung und die Erklärung der Gemeinde zum Vorkaufsrecht beigebracht hat, verfällt das Versprechen erst acht Tagen nach Zugang der Dokumente.

Gesetzliche aufschiebende Bedingung ¹¹
Der Käufer hat erklärt, daß er ein Darlehen zur Finanzierung des Grundstückserwerbes in Anspruch nehmen muß, so daß der vorliegende Vertrag den gesetzlichen Regelungen gemäß Art.L312-15 ff des Code de la consommation unterstellt werden muß .¹²

Zur Erfüllung der aufschiebenden Bedingung wird folgendes vereinbart:

	daß ein oder mehrere Darlehen gewährt werden, die die Gesamtsummevon betragen, und daß für jedes einzelne eine Mindestdauer von……….Jahre mit einem jährlichen Nominalzinsfuß in Höhe von……..% vereinbart ist.
	daß diese Darlehen als gewährt zu betrachten sind, wenn ein oder mehrere im Sinne des Art. L312-7 und L312-8 formulierte Finanzierungsangebote dem Käufer übergeben wurden, um die vorgesehene Finanzierung zu decken.
	und letztendlich daß die Gewährung des oder der Darlehen innerhalb einer Frist von__ab dem Zeitpunkt dieses Versprechens erfolgen sollte, um die aufschiebende Bedingung zu erfüllen.(Art. L312-16)

Modalitäten der Ausübung des Optionsrechts
Wenn der Käufer kaufen will, soll er die Annahme während der Gültigkeitsdauer des Versprechens dem Verkäufer durch Einschreiben mit Rückschein oder außergerichtliches Schriftstück zustellen. Die Zustellung muß an den Notar, der speziell für diesen Fall als Zustellungsbevollmächtigter ernannt wird, gerichtet werden. Das Optionsrecht ist wirksam mit den nachfolgenden Formalitäten ausgeübt:

	wenn der Betrag13 in Höhe von………..auf das Notaranderkonto des unterzeichneten Notars gezahlt wird, und diese Summe den durch den Käufer mit seinem Eigenkapital finanzierten Preisteil und einen Vorschuß für die Kaufvertragskosten deckt.
	wenn 1°) ein oder mehrere Darlehensangebote im Sinne des Code de laConsommation dem Käufer zugehen und diese Darlehen insgesamt den Restbetrag decken; und 2°) daß der Käufer diese Darlehensangebote annimmt.

Modalitäten des (versprechenden) Kaufes

Der Kauf, sofern er erfolgt, wird unter die folgenden Bedingungen stattfinden:

1°- Eigentumsübertragung ¹⁴

Die Eigentumsübertragung wird zum Zeitpunkt der Niederschrift einer
notariellen Beurkundung, in der der Kaufvertrag festgestellt wird, stattfinden; sie ist mit der konkreten Besitznahme erfüllt.

Wenn die Übergabe später als zum vereinbarten Termin für die Eigentumsübertragung stattfindet, schuldet der Verkäufer dem Käufer einen Betrag in Höhe von für jeden Tag des Verzugs, als Pauschalentschädigung wegen Nicht-Erfüllung der auf Besitzverschaffung gerichteten vertraglichen Verpflichtung zum vereinbartem Termin.

2°- Preis ¹⁵

Der Kauf wird mit Zahlung des Preises in Höhe von……………geschlossen,
und er wird bei Unterzeichnung der notariellen Urkunde über den Kaufvertrag bezahlt .¹⁶ Jedoch wird vereinbart, falls die Übergabe des Grundstücks nicht zu dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Kaufvertrag stattfindet, daß ein Betrag in Höhe von ….. treuhänderisch zu Händen des Kassierers Maître………………………………………………………,Notar gestellt wird.

Dieser Betrag sollte zur Sicherheit für eine eventuellen Zahlung von einer täglichen Verzugsentschädigung vom Verkäufer geleistet werden.

3°- Allgemeine Bedingungen

Der Grundbesitz geht auf den Käufer über wie er steht und liegt zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung. Es wird keine Gewähr geleistet für die Beschaffenheit und den baulichen Zustand vorhandener Gebäude, für Infrastruktur, für Grund und Boden, für die Flächenmaßrichtigkeit des Grundstücks und der Räumlichkeiten.¹⁷

Die Kosten des Vertrags und seines Vollzugs und Gebühren trägt die Käuferpartei.

Anmerkung: Der Haftungsausschluss ist problematisch, wenn der Verkäufer in den letzten 10 Jahren vor der Veräußerung auf eigene Rechnung Arbeiten am Grundstück hat ausführen lassen. Es kann dann eine Haftung in Betracht kommen, die nicht ausgeschlossen werden kann.

Notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ¹⁸
Der Kauf, der sich aus dem ausgeübten Optionsrecht ergibt, soll in einer notariellen Urkunde von Notar festgestellt werden, spätestens einem Monat, nachdem das Optionsrecht ausgeübt worden ist.

Erfolg innerhalb der Frist keine notarielle Beurkundung, wird auf Betreiben von einer Partei die andere Partei durch außergerichtliches Schreiben zehn Tage¹⁹ im voraus gemahnt, sich beim Notar eines bestimmten Werktags zu Verfügung zu stellen, um die notarielle Beurkundung zu unterzeichnen.

Wenn die gemahnte Partei nicht darauf reagiert, kann die andere Partei die Eigentumsübertragung gerichtlich feststellen lassen.

Stillhalteentschädigung
Als Folge des vorliegenden Verkaufsversprechens, hat der Käuferan den Verkäufer den Betrag von …….. gezahlt.

Wenn der Kauf erfolgt, wird diesen Betrag auf dem Kaufpreis angerechnet.

Wenn der Kauf nicht realisiert wird, verbleibt diese Summe dem Verkäufer als Pauschalentschädigung, für die Nichtverfügbarkeit des Grundstücks während der Versprechensdauer.

Jedoch wird in folgenden Fällen die Entschädigung dem Käufer in vollem Umfang zurückerstattet:

	wenn das Grundstück mit Grunddienstbarkeiten oder mit öffentlichen Lasten belastet ist, die seinen Wert herabsetzen können, oder wenn es mit einer Hypothek, Privileg (Vorrecht), Pfandrecht belastet ist, die in dieser Urkunde nicht erklärt wurden und deren Löschung oder Aufhebung aufgrund der aufpreiszahlung nicht ausgeglichen werden könnten;
	wenn der Grundstück vermietet oder besetzt ist und dies wurde nicht in dieser Urkunde erklärt;
	wenn die oben genannte gesetzliche aufschiebende Bedingung nicht erfüllt wird; d.h., wenn der Käufer während der Frist kein gewünschtes Darlehensangebot erhalten hat, das er erklärungsgemäß benötigt, um den Kauf zu finanzieren, aber nur wenn er beweisen kann, daß er sich an drei Banken oder Kreditinstitute gewandt hat und diese den Abschluß eines Darlehensvertrages mit dem Käufer abgelehnt haben.
	falls aus dem oben genannten Grund, die Gültigkeitsdauer des Kaufversprechens verlängert wird; der Käufer aber sein Optionsrecht nicht rechtzeitig ausüben konnte, um die Auflösung nach Art. L312-12 zu verhindern, so daß die zur Kaufpreisfinanzierung gewünschten Darlehen entzogen wurden, obwohl die Darlehen von den Darlehensgebern gewährt worden waren.

Surrogation
Jede natürliche oder juristische Person kann in die Rechte des Käufers eintreten, in Rechte die aufgrund des vorliegenden Kaufversprechens entstehen, aber nur wenn dieser Eintritt keine Änderung der Konditionen und der Durchführung des Versprechens mit sich bringt.

Öffentliche Eintragung
Die Parteien befreien den unterzeichnenden Notar, den vorliegenden Vertrag bei den zuständigen Hypothekenregister zu veröffentlichen, jede Partei behält sich aber vor, jederzeit den unterzeichnenden Notar zu beauftragen diese öffentliche Eintragung vorzunehmen.

Wohnsitzwahl
Um das Versprechen durchzuführen, erwählen die Parteien einen Wohnsitz jeweils an ihrem gewöhnlichen Aufenthalt, mit Ausnahme von der Klausel über die ”Modalitäten der Ausübung des Optionsrecht”.

Hinweise

 

Der Verkäufer bzw. die Parteien müssen zahlreiche Erklärungen abgeben, z.B.

 

Die Vertragsparteien erklären, über die Vorschriften des Gesetzes vom 3. Januar 2003 und die Durchführungsverordnungen vom 1. Januar 2004 und 7. Juni 2004 über die Sicherheit von Schwimmbecken unterrichtet worden zu sein.

 

Es sind ferner Angaben zu einem eventuellen Termitenbefall, zur Verwendung von Blei und anderen gefährlichen Stoffen zu machen. Ferner ist anzugeben, ob das Gebäude Gemeinschaftseigentum im Sinne des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 und der zu ihm ergangenen Durchführungsvorschriften ist. Häufig müssen zu diesem Zweck Gutachten vorgelegt, die in die Finanzierungskosten einzurechnen sind. Art. 274-1 CCH sieht z.B. die Vorlage eines Diagnostic Technique vor.

 

Das vorstehende Muster dient nur zu Informationszwecken; es kann keinesfalls ohne Bearbeitung und Ergänzung für vertragliche Zwecke genutzt werden.

 

Für die Zwecke einer vorweggenommen Erbfolgeregelung oder zum Zwecke der Erbauseinandersetzung über ein französisches Nachlassgrundstück eignen sich vorstehende Vorverträge wenig. Jedenfalls müssten einige Besonderheiten zur Vermeidung von Nachteilen berücksichtigt werden.

Fragen
Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wirhelfen:

	bei der Gründung von Unternehmen in Frankreich
	beim grenzüberschreitenden Markteintritt
	bei der Beratung in Bausachen
	bei der Gestaltung von Verträgen über den Erwerb und den Verkauf von Immobilien
	in bezug auf rechtliche Fragen bei der Finanzierung von Vorhaben
	Erläuterung der Marktbedingungen

Rechtsanwalt Dr. Hök ist Autor:
Das Individualbaurecht in Frankreich, Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht (ZfBR) 2000, 80 ff.
Müller/Hök, Einzug von Auslandsforderungen, 3. Auflage, Göttingen
Müller/Hök/Schulze, Deutsche Vollstreckungstitel im Ausland, Neuwied 1989 ff.

1) Es ist davor zu warnen, das hier dargestellte Beispiel ohne Prüfung
der konkreten Hintergründe und Bedingungen praktisch umzusetzen. Es
kann und soll lediglich das Verständnis für die französische
Praxis stärken und öffnen.

2) Hier wird davon ausgegangen, daß das Versprechen notariell erfolgt.
Es kann auch privatschriftlich gegeben werden. Es muß dann aber binnen 10 Tagen beim zuständigen Finanzamt registriert werden, gerechnet ab Annahme des Angebotes (vgl. art. 1840-A Code général des impôts). Anderenfalls wird es nichtig (Rappr., Civ. 3e, 07.07.1982,
Bull.civ.III, n° 176).

3) Übersetzung eines Musters aus Dalloz Action, Gestion d´immeuble,
1998 (Formule XII-1)

4) Das Hypothekenregister ist Teil des französischen Grundbuches
(fichier immobilier), das aus “fiches personnelles de propriétaire”,
“fiches parcellaires” und “fiches d´immeuble” besteht. Die Hypotheken
werden in Teil B der Abteilung III der “fiches personnelles de propriétaire” eingetragen (Art. 5 al. 1° décret n° 55-1350 du 10.10.1955). In Teil A werden alle anderen Akte und Justizentscheidungen (actes judiciaires) eingetragen.

5) Gewerbemietverträge mit einer Laufzeit von mehr als zwölf
Jahren können im Hypothekenregister eingetragen werden.

6) Das französische Recht kennt privilegierte Forderungen. Zu diesen
Forderungen gehören namentlich das Privileg des Grundstücksverkäufers,
das Privileg der finanzierenden Bank sowie die Privilegien der Werkunternehmer und Architekten (vg. Art. 2103 CC). Die Privilegien sind Ausdruck der schuldrechtlichen Forderung und setzen sich als Hypotheken im Grundbuch fort. Sie können im Range bereits eingetragenen Hypotheken vorgehen.

7) Es existieren gesetzliche Hypotheken, vertragliche Hypotheken und
gerichtlich angeordnete Hypotheken (Art. 2116 CC).

8) Immobiliarrechte sind solche ihrer Natur nach, solche, die durch ihre
Zweckbestimmung hierzu werden, und solche, die kraft Gesetzes dazu erklärt werden. Servitudes (Dienstbarkeiten) und usufruit (Nießbrauch) sind dingliche Rechte kraft gesetzlicher Bestimmung (Art. 526 CC), ebenso der Herausgabeanspruch bei “action en revendication”. Ferner können eine Reihe anderer Rechte im Grundbuch eingetragen werden, immer mit dem Ziel, diese gegenüber Dritten einwendbar zu machen..

9) Es bestehen gemeindliche Vorkaufsrechte, aber auch Vorkaufsrechte
der Mieter und der Mitglieder einer Gemeinschaft.

10) Die Frist beginnt um Null Uhr des folgenden Tages zu laufen.( Vgl.
dazu § 187 I BGB.

11) Die Veräußerung eines Grundstücks ist nicht bedingungsfeindlich.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Veräußerung eines
Grundstücks auch klageweise rückgängig gemacht werden. Lediglich
zwischenzeitlich eingetragene Rechte Dritter haben dann ggf. Bestand, es sei denn sie wurden nach Eintragung des Vermerkes über die Aufhebungsklage in das Hypothekenregister in das Register eingetragen. Bestimmte Marktbeteiligte dürfen Grundbesitz nur mit staatlicher Genehmigung erwerben (z.B. die SII).

12) Die französischen Notare neigen dazu, diesen Hinweis aufzunehmen,
um den Sanktionen des Code de la Consommation aus dem Weg zu gehen. Die Gerichte greifen entsprechende Hinweise ggf. auf, um die an sich fehlende Anwendbarkeit des Code de la Consommation durchzusetzen, vgl. Cour d´appel de Versailles vom 26.02.1998, RIW 1999, 884 m. Anm. Lutz/Neumann in RIW 1999, 827

13) Dieser Betrag ist eine Anzahlung des Kaufpreises und sobald der Kaufvertrag in einer notariellen Urkunde festgestellt wird, bekommt der Verkäufer diese Preiszahlung.

14) Das Eigentum wird außerhalb des Grundbuches verschafft. Die
Eintragung im Grundbuch hat keine konstitutive Wirkung. Sie dient lediglich dazu, den Erwerb auch Dritten gegenüber einwendbar zu machen. Ein Abstraktionsprinzip im deutschen Sinne existiert nicht.

15) Es existiert eine Klage wegen des Mißverhältnisses zwischen
Leistung und Gegenleistung. Sie kann zur Aufhebung des Kaufvertrages führen (Action en réscision pour lésion (Art. 1674 bis 1680 CC)).

16) Die vorzeitige Kaufpreiszahlung hat keine Erfüllungswirkung.

17) Der Verkäufer haftet dem Käufer in zweierlei Hinsicht.
Er muß ihm den ungestörten Besitz verschaffen und ihm für verborgene Mängel einstehen (Art. 1625 CC). Der Käufer kann die Rückgabe der Kaufsache gegen Erstattung des Kaufpreises verlangen oder die Herabsetzung des Kaufpreises begehren (Art. 1644 CC). Er kann
unter beiden Möglichkeiten frei wählen und muß sie nicht begründen.

18) Eine dem Art. 2128 CC entsprechende Regel (Beurkundung bei Hypotheken) gibt es nicht für die Beurkundung von Kaufverträgen, so daß grundsätzlich auch Auslandsbeurkundungen vorgenommen werden können. Vorverträge sind ohnehin nicht beurkundungspflichtig, es sei denn sie sollen bereits im Grundbuch eingetragen werden. Aus praktischen Gründen empfiehlt es sich allerdings, die Beurkundung von Grundstücksverkäufen auch dann in Frankreich vorzunehmen, wenn Verkäufer und Käufer deutsche Staatsangehörige sind und in Deutschland leben.

19) Es ist davor zu warnen, das hier dargestellte Beispiel ohne Prüfung
der konkreten Hintergründe und Bedingungen praktisch umzusetzen. Es
kann und soll lediglich das Verständnis für die französische
Praxis stärken und öffnen.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.