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Französisches Immobilienrecht
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Wohnungseigentum in Frankreich

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


Die rechtlichen Regelungen zum französischen Wohnungseigentum finden sich im Gesetz n° 65-557 v. 10.07.1965 „fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis“.

I. Wohnungseigentum

Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung und Bruchteilseigentum an Gemeinschaftseigentum. Hiervon sind Rechte an Time-sharing-Modellen zu unterscheiden. Zum Sondereigentum gehören die Teile des Gebäudes, die der ausschließlichen Nutzung einer bestimmten Wohnungseigentümers (copropriétaire) vorbehalten ist. Gemeinschaftseigentum dient der Nutzung durch alle Wohnungseigentümer. Mangels entgegenstehender Vereinbarung gehört zum Gemeinschaftseigentum:

 der Land und Boden, Höfe, Gärten und Parks, Zugänge
 die tragenden Wände und Decken, das Dach (gros oeuvres), gemeinschaftliche Ausrüstungsgegenstände
 Schornstein
 gemeinschaftliche Bewirtschaftungsräume
 Durchgänge und Korridore

II. Organe der Wohnungseigentumsgemeinschaft

Die französische Wohnungseigentümergemeinschaft hat zwei Organe: die Generalversammlung und den Verwalter (syndic). Daneben besteht ein Beirat (conseil syndical ), der sich aus Entsandten der Generalversammlung zusammensetzt. Der „syndic“ vertritt die Eigentümergemeinschaft und führt die Beschlüsse der Generalversammlung aus (Art. 18 loi n° 65-557). Weiterhin entwirft er den Wirtschaftsplan und verwaltet die Anlage.

III. Generalversammlung

1. Die Generalversammlung soll sich mindestens einmal in Jahr auf Einladung des „syndic“ zusammenfinden. Jeder Miteigentümer hat so viele Stimmen, wie es seiner Beteiligung am Gemeinschaftseigentum entspricht (regelmäßig abhängig von der Fläche des Sondereigentums). Es wird zwischen Entscheidungen

 mit einfache Mehrheit (der Anwesenden)
 mit absoluter Mehrheit (aller Miteigentümer)
 mit doppelter Mehrheit (2/3 der Anwesenden und die Mehrheit aller Miteigentümer)
 mit Einstimmigkeit

unterschieden.

2. Die Mehrheiten sind abhängig von der Bedeutung der zu fassenden Beschlüsse.
So genügt die einfache Mehrheit u.a. bei Beschlüssen über

 Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum
 Vergütung des Verwalters
 Versicherung der Anlage

Die absolute Mehrheit ist notwendig u.a. bei Beschlüssen über

 Einrichtung oder Veränderungen an Antenne oder eines Kabelanschlusses
 Wahl der Mitglieder des Verwalterbeirats
 Durchführung von Arbeiten, die auf gesetzlicher Grundlage beruhen, wie z. B. an Türen des Fahrstuhls
 Bauliche Veränderungen zur Herstellung eines behindertengerechten Zugangs
 Dauernde Zugangsermächtigung für die Polizei

Die doppelt Mehrheit wird verlangt

 Erwerb oder Veräußerung von Gemeinschaftseigentum
 Entscheidung über die Nichtbestellung eines Verwaltungsbeirates
 Bauliche Veränderungen und Verbesserungen an Gemeinschaftseigentum

Einstimmigkeit wird gefordert bei Beschlüssen über

 Änderung des Nutzungszwecks des Gebäudes
 Schaffung neuen Sondereigentums
 Änderung der Teilungserklärung

3. Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind anfechtbar. Die Voraussetzungen sind eng geregelt. Anfechten kann nur derjenige, der nicht anwesend war oder der gegen den angenommen Beschluß gestimmt hat. Wer also z.B. während einer Abstimmung den Raum verläßt, sollte dies protokollieren lassen, um sich sein Anfechtungsrecht zu erhalten. Es muß zudem ein Anfechtungsgrund bestehen. Gerügt werden kann ein Verstoß gegen bestehende gesetzliche Regelungen. Die Beweislast trägt der Anfechtende.

1. Bsp.: Die Versammlung wurde nicht innerhalb der gesetzlichen Fristen eingeladen. Die gesetzlichen Frist beträgt 14 Tage (zwei Wochen). Die wird durch einen eingeschriebenen Brief, der innerhalb der Frist zugeht oder durch persönliche Zustellung mit Empfangsbekenntnis gewahrt.
2. Bsp.: Die bevorstehenden Beschlüsse werden nicht ordnungsgemäß angekündigt. In der Einladung müssen die bevorstehenden Beschlüsse konkret angekündigt werden.

Die Anfechtung ist vor dem „Tribunal de grande instance“ zu führen. Es herrscht Anwaltszwang. Die Anfechtungsfrist beträgt zwei Monate. Es handelt sich um eine Ausschlußfrist. Erhebt der Betroffene die Anfechtungsklage nicht fristgerecht, wird der Beschluß bestandskräftig, auch wenn er rechtswidrig zustande gekommen ist.

IV. Streitigkeiten bei Wohngeldern

Wohngelder werden teilweise nach den jeweils auf einen Miteigentümer entfallenden Miteigentumsanteil (ausgeteilt 1/1000) oder nach der anteiligen Nutzung von Einrichtungen und Ausrüstungen in bezug auf Gemeinschaftseigentum umgelegt. Dieser Umlegungsmaßstab ist zwingend, wird aber nicht immer eingehalten. Es kommt vor, daß der Eigentümer einer im Erdgeschoß gelegenen Wohnung an Fahrstuhlkosten beteiligt wird oder daß dem Eigentümer eines Parkplatzes Heizkosten berechnet werden.

Stimmt die Wohngeldabrechnung nicht mit den gesetzlichen Vorgaben überein, muß sich der betroffene Eigentümer zunächst an die Eigentümerversammlung wenden. Greift diese nicht korrigierend ein, muß der Gerichtsweg beschritten werden.

Der Abrechnungsfehler kann auf einer fehlerhaften Teilungserklärung beruhen, deren Änderung in der Eigentümerversammlung herbeigefügt werden muß. Der Beschluß über die Änderung muß einstimmig gefaßt werden, so daß sich oft als Partikulerinteressen gegenüber dem eigentlich berechtigten Begehren durchsetzen werden. Der Abrechnungsfehler kann aber auch auf Veränderungen in der Eigentümergemeinschaft beruhen, die schlecht auf die Kostenverteilung abgestimmt wurden.

Bsp.: Ein Eigentümer hat mit 2/3- Mehrheit einen Dachstuhl von der Gemeinschaft erworben, aber seine Miteigentümeranteile wurden nicht angepaßt. Die anderen Miteigentümer, die eine Anpassung ihrer Wohngelder begehren, müssen für die Änderung der Kostenverteilung ebenfalls eine 2/3-Mehrheit gewinnen. Kann der betroffene Eigentümer keine Mehrheitsentscheidung herbeiführen, muß er Klage erheben. Voraussetzung ist, daß der betroffene Eigentümer mindestens 25 % zu viel Wohngeld bezahlt oder daß der Begünstigte mindestens 25 % zu wenig Wohngeld entrichtet.

Gegen die fehlerhafte Teilungserklärung muß innerhalb von fünf Jahren ab Veröffentlichung der Erklärung oder innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf, wenn es sich um einen Erstverkauf nach der Errichtung handelt. Das Gericht muß dann eine neue Teilungserklärung erlassen. Die Rückforderung des zuviel Gezahlten ist ausgeschlossen. Gegen Beschlüsse, die gesetzliche Regelungen verletzen, kann jederzeit Klage erhoben werden.

V. Erwerb von Wohnungseigentum

Der Kauf und der Verkauf von Eigentumswohnungen weist gegenüber dem Kauf von anderen Immobilienformen keine wesentlichen Besonderheiten auf. Es wird auf die Beiträge „Grundstückskauf“ und „Immobilienkauf in Frankreich“ verwiesen.

VI. Hinweis

Die hier zu findenden Informationen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie können eine einzelfallbezogene Beratung nicht ersetzen und sind in vielen Fällen ergänzungsbedürftig.

VII. Weitere Informationen

Ergänzende Informationen können gerne abgefragt werden. Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung. Ganz spezielle Fragen lassen wir ggf. von unserer Kooperationskanzlei in Paris beantworten.

Wir prüfen gerne Ihren Vertragsentwurf. Bitten achten Sie darauf, daß sie, wenn Sie sich mit der Absicht tragen, in Frankreich ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu erwerben, bereits mit einem Vorvertrag binden.

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen
Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök
Otto-Suhr-Allee 115,
10585 Berlin
Tel.: 00 49 (0) 30 3000 760-0
Fax: 00 49 (0) 30 513 03 819
e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Beitrag online seit Samstag, 26. August 2000     
Letzte Aktualisierung am Samstag, 26. August 2000     
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