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Neues zum Grundstücksrecht in England

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


I. Inkraftreten des Land Registration Act 2002 und der Land Registration Regulations

Am 13. Oktober 2003 treten in England wichtige Änderungen im Grundstücksrecht in Kraft. Es handelt sich um die grösste Reform, die die Law Commission seit ihrer Gründung im Jahre 1965 auf den Weg gebracht hat. Der Land Registration Act 2002 erhielt am 26. Februar 2003 ”Royal Assent”. Am 19. Mai 2003 wurden die Land Registration Rules präsentiert und am 5. Juni 2003 in das Englische Parlament eingebracht. Der Land Registration Act 2002 und die Land Registration Rules ersetzen den

Land Registration Act 1925
Land Registry Act 1862
Land Registration Act 1936

Über die Einzelheiten in Bezug auf Änderungen in anderen gesetzlichen Regelungen informiert Schedule 13 des Land Registration Act 2002.

Der Land Registration Act 2002 hat folgende Ziele:

Vereinfachung und Verbesserung des Grundstücksregistrierungsrechts Ausdehnung der Vorteile der Landregistrierung auf weitere ”Interessen an Land” Reduzierung zusätzlicher Nachforschungen durch Einsichtnahme in das Register Schaffung des Rahmens für die Entwicklung eines elektronischen Conveyancing-Systems (Grundstücksübertragungssystems)

Der Land Registration Act 2002 insgesamt 12 ”Parts” aufgeteilt. Angefügt sind 13 Schedules. Part 1 (Preliminary) sieht die Führung eines Registers vor, für das besondere Regeln (die Land Regulation Rules) eingeführt werden, und definiert die eintragungsfähigen Rechte. Part 2 (First Registration of Title) regelt die erstmalige Eintragung von Rechten. Part 3 (Dispositions of Registered Land) definiert die Rechte eines ”Landeigentümers” und wer sie ausüben kann. Part 4 (Notices and Restrictions) regelt die Eintragung von Rechten Dritter an Grundstücken. Part 5 (Charges) normiert die sog. ”charges”, zu denen z.B. die ”mortgages” (Grundpfandrechte) gehören. Part 6 ( Registration General) schafft Regelungen über die Bedeutung der Eintragung von Rechten, ihre Änderung und den Zugang zu den Registern. Part 7 (Special Cases) regelt spezielle Fälle. Part 8 (Electronic Conveyancing) schafft die Grundlagen für den elektronischen Grundstücksverkehr. Part 9 (Adverse Possession) regelt ein neues Regime für ”adverse possession” (unberechtigter Besitz, d.h. Besitz ohne Eigentumstitel). Part 10 (Land Registry) regelt Einzelheiten das Register betreffend, z.B. die Erhebung von Gebühren. Part 11 (Adjudication) schafft Regelungen bezüglich der Streitbeilegung in Bezug auf Grundstückseintragungen. Part 12 Misecellanous and General) enthält verschiedene Regelungen in bezug auf einzelne Rechte.

Die näheren Einzelheiten und vor allem das Eintragungsverfahren werden durch die neu erlassenen Land Registration Rules geregelt.

Part 1 der Land Registration Rules enthält Bestimmungen über die Form und die Anordnung des Registers, das nach den Vorschriften des Act 2002 geführt wird. Part 2 der Land Registration Rules regelt die Anlegung bestimmter Verzeichnisse und ihre Inhalte. Part 3 enthält Regelungen über Anträge und Einsprüche, die an das Register gestellt bzw. bei dem Register eingelegt werden können. Part 4 behandelt die erstmalige Registrierung von Land. Part 5 regelt Vorbehalte (cautions) in bezug auf die erstmalige Eintragung von Land. Part 6 schafft weitere Regelungen in Bezug auf Anträge an das Register, Dispositionen in Bezug auf registriertes Land und verschiedenartigen Eintragungen in das Register. Part 7 regelt Eintragungen im Sinne des Sec. 32 des Land Registration Act. Part 8 regelt ”restrictions” gemäß Sec. 40 des Land Registration Act. Part 9 schafft Regelungen in bezug auf Belastungen. Part 10 regelt Anträge in Bezug auf die Grenzen von Grundstücken. Part 11 behandelt Anträge an das Register betreffend die Berichtigung von Grundstückstiteln gemäß Sec. 62 des Land Registration Act. Part 12 regelt Veränderungen des Registers und die Behebung von Mängel in Anträgen und anhängenden Dokumenten. Part 13 schafft Regelungen für den elektronischen Geschäftsverkehr. Part 14 deckt eine Reihe von verschiedenen und speziellen Fällen ab. Part 15 ist mit ”General Provisions” übertitelt und regelt eine Fülle von Einzelheiten des Grundbuchverfahrens. Part 16 schließlich regelt spezielle Übergangsregelungen insbesondere in bezug auf ”cautions”.

Im Grundsatz bleibt es dabei, dass die ”Britische Krone” die alleinige Eigentümerin allen Grund und Bodens in England und Wales ist. Alle anderen Personen halten lediglich sog. ”interests in land”. ”Estates”, die von dem feudalen Begriff des ”tenure” abgeleitet wurden, hatten ursprünglich viele Formen und wurden mit dem Law of Property Act 1925 auf zwei Formen reduziert: (1) das ”estate in fee simple absolute in possession”, gemeinhin als ”freehold” bekannt (zeitlich unbeschränktes, frei vererbliches und unbedingtes Besitz- und Nutzungsrecht) und (2) das ”estate for a term of years absolute”, gemeinhin bekannt als ”leasehold” (ein zeitlich beschränktes unbedingtes Besitz- und Nutzungsrecht). Das englische Grundstücksrecht ist nur auf dieser Grundlage verständlich und setzt überdies den Umgang mit Begriffen voraus, die sich nicht durch einfache Übersetzung erschließen. Ein Kernbegriff des englischen Grundstücksrechts ist “possession” (Besitz). Der Begriff muß als Konzept verstanden werden, dem das englische Recht zur Bewältigung der verschiedenen Fragen in bezug auf das Eigentum folgt. Im Vordergrund steht die Kennzeichnung der Person, die einen Eigentumstitel hat (title to), wenn sie mit Eigentümerwillen besitzt (Possession: physical detention coupled with the intention to hold the thing detained as one´s own). “Possession” besteht mithin aus zwei Elementen, zum einen aus der physischen Gewalt über den Gegenstand und zum anderen aus dem “animus possidendi”. Aus dem Besitz folgt ein Nutzungsrecht. Auch der einfache tatsächliche Besitz (actual occupation: having the actual use of the land) ist ein legal title. Es wird zwischen “actual occupation” (tatsächlichem Besitz), “constructive occupation” (konstruktivem Besitz) und “symbolic occupation” (symbolischem Besitz) unterschieden (vgl. Middleton in: v. Bar, Sachenrecht in Europa, Band 1, 2000, 109). Besteht “non-owning occupation”, muss ggf. der “occupier” am Grundstückskaufvertrag mitwirken, damit dem Erwerber das “estate” frei von Besitz Dritter verschafft werden kann (vgl. Silverman, Conveyancing Handbook, 1999, Anm. E 1.9.1 und 1.9.2). Occupation wird mithin wie eine dingliche Belastung verstanden.

Auf dieser Grundlage können neben den “estates” andere Rechte als ”estate” existieren, die das Land zugunsten Dritter belasten. Die Ansprüche und Belastungen in bezug auf Immobilien, die existenzfähig und übertragbar sind sowie nach Common Law begründet werden können, sind (vgl. Middleton in: v. Bar, Sachenrecht in Europa, Band 1, 2000, 201 f):

Grunddienstbarkeiten, Anrechte oder Immobiliarsonderrechte hinsichtlich eines Rechts, das einem zeitlich unbeschränkten, frei vererblichen und unbedingten Besitz- und Nutzungsrecht oder einem zeitlich beschränkten und unbedingten Besitz- und Nutzungsrecht gleichsteht
Eine zu regelmäßigen, wiederkehrenden Zahlungen verpflichtende Belastung eines Grundstücks, entweder unbegrenzt oder für einen bestimmten Zeitraum uneingeschränkt
Belastungen im Wege einer Hypothek nach Common Law
Jede andere ähnliche Belastung einer Immobilie, die nicht urkundlich zur Entstehung gebracht wird
Besitzrechte, die an einem oder in bezug auf ein zeitlich beschränktes unbedingtes Besitz- und Nutzungsrecht bestehen oder die zu einem beliebigen Zweck mit einer zu wiederkehrenden regelmäßigen Leistungen verpflichtenden Belastung verbunden wurden

Bevor die Registrierung von Land eingeführt wurde, existierte nur ein Weg, auf dem Grundstücke von einer Person auf eine andere übertragen werden konnten. Der Erwerber mußte sich anhand von ”title deeds”, Untersuchungen und der Besichtigung des Landes davon überzeugen, dass der Verkäufer Eigentümer ist. Diese Fälle betragen nach wie vor ca. 1/5 des Grundstücksvolumens in England und Wales. Der Handel von registrierten Grundstücken ist dagegen erheblich einfacher, denn die Registrierung garantiert die eingetragene Rechtsstellung. Der Erwerber kann bei Fehlern des Registers Regreß bei dem Staat nehmen.

Die Land Registrierung wurde in England und Wales erstmals in den Jahren 1862 und 1875 eingeführt. Doch war die Registrierung freiwillig. Erst im Jahre 1897 wurde die Eintragung für den Bezirk von London obligatorisch. Sukzessive wurde diese Verpflichtung bis 1990 für ganz England und Wales eingeführt. Die Eintragung ist seither für ”freehold estate”, für die ”Bewilligung von ”leasehold” mit einer Dauer von mehr als 21 Jahren und die Übertragung von ”leasehold” mit einer Dauer von mehr als 21 Jahren zwingend.

Der Land Registration Act 2002 erweitert den Kreis der eintragungsfähigen und –pflichtigen Tatsachen und Rechte. Insbesondere sind nunmehr leasehold interests bereits dann einzutragen, wenn sie für mehr als sieben Jahre bestehen oder bewilligt werden. Eine besonders wichtige Änderung besteht darin, dass nunmehr sog. overriding” interests in das Register aufgenommen werden. Solche ”overriding interests” bestanden bislang ausserhalb des Grundbuches und erloschen nicht durch den gutgläubigen Erwerb eines Dritten, es sei denn es handelte sich um ein Recht, das dem Billigkeitsrecht entsprang. Dann war der nach den Regelungen des LPA 1925 gutgläubiger Erwerb möglich. Nur eine sehr gründliche Recherche konnte jedoch ausschließen, das overriding interests nach common law existierten. Dieser Rechercheaufwand soll durch die Neuregelung weitgehend entfallen.

Königliches Eigentum (Crown Land) ist nach wie vor nicht eintragungsfähig, denn eingetragen werden können nur ”estates”. Zu diesen gehört das unmittelbare Königliche Eigentum nicht. Der Act 2002 schafft jedoch die Möglichkeit für eine freiwillige Eintragung Königlichen Eigentums.

Nicht mehr eintragungsfähig sind die sog “lordships of manor”. Es handelt sich um “property without body”, das eine unwandelbare Fläche Landes erfasst und unabhängig von den “Eigentumsverhältnissen” an dieser Fläche existiert. Es ist handelbar. Die bisherigen Eintragungen enthalten keine Hinweise auf die Rechte, die sich aus dem “manor” ergeben. Eingetragene “manor”-Rechte bleiben registriert. Neue Eintragungen sind in Zukunft unzulässig.

Sec. 2 des Act 2002 erklärt sich in bezug auf folgende Rechte für anwendbar:

unregistered legal estates (nicht registrierte gesetzliche Rechte), welche Rechte der folgenden Art sind:

 Estate in land (Inhaberschaftsrecht, entweder als leasehold oder als freehold)
 Rentcharge (Eine zu regelmäßig wiederkehrenden Leistungen verpflichtende Belastung)
 Franchise (Besondere von der Krone gewährte Rechte, wie z.B. Marktrechte, Brückenrechte, Fährrechte)
 Profit à prendre in gross (Rechte das Land zu betreten und Dinge wegzunehmen, z.B. Jagd- und Fischrechte)
 Any other interest or charge which subsits for the benefit of, or is a charge on, an interest the title to which is registered
 interests capable of subsisting at law which are created by disposition of an interest the title to which is registered (Rechte an registrierten Rechten)

Titles in freehold interets sind:

 Absolute title (wenn der Registrar davon überzeugt ist, dass einem Dritten uneingeschränkt der Erwerb empfohlen werden kann. Der Registrar kann den Umstand unberücksichtigt sein lassen, dass das Recht einspruchsbelastet ist, wenn er der Auffassung ist, dass der Einspruch den Bestand des Rechts unberührt lassen wird)
 Qualified title (wenn der Registrar davon überzeugt ist, dass der Titel nur zeitlich befristet eingetragen wird oder Einschränkungen unterliegt, die er nicht unberücksichtigt sein lassen darf)
 Possessory title (wenn der Registrar der Überzeugung ist, dass die Person “actual possession” hat oder Mieten und Einkünfte in Bezug auf das Recht vermöge des Rechts einzieht and dass keine andere Klassifizierung des Rechts möglich ist).

Titles in leasehold sind:

 Absolute title
 Good leasehold title
 Qualified title
 Possessory title

Eintragungsfähige Tatsachen sind u.a. (Sec. 27 Act 2002):

(a) die Übertragung eines Rechtes
(b) die Bewilligung eines absoluten zeitlichen Rechts (leasehold)
mit einer Laufzeit von mehr als sieben Jahren
mit zukünftiger Inbesitznahme (possession) eines (reversionary) leasehold nach einer Frist von drei Monaten, beginnend mit der Bewilligung des leasehold
als (discontinous) leasehold, bei dem die Nutzungsperioden gesplitted sind (time-sharing), unabhängig von der Gesamtlaufzeit des leasehold
gemäß sec. 68 Housing Act 1985 (right to buy)
in Fällen des Sec. 171 A des Act 2002
(c) die Bewilligung eines lease, wenn das registrierte “estate” ein “manor” oder ein “franchise” ist
(d) die ausdrückliche Bewilligung oder Reservierung eines “interest” der Art, das unter sec. 1 (2) (a) des Law of Property Act 1925
(e) die ausdrückliche Bewilligung oder Reservierung eines “interest” der Art, das unter sec. 1 (2) (b) des Law of Property Act 1925
(f) die Bewilligung eines gesetzlichen Grundpfandrechts (legal charge)

Ein wesentlicher Reformaspekt sind die neuen Regelungen zu den sog. “overriding interests”. Der Act 2002 unterscheidet in zwischen “interests”, die sich gegenüber der erstmaligen Eintragung von Rechten durchsetzen und solchen, die sich gegenüber Verfügungen in Bezug auf registriertes Land durchsetzen. Diese Unterscheidung ist neu. Nicht registrierte “interests” mit dem Status eines “overriding interest” binden den registrierten Eigentümer oder denjenigen, der von diesem erwirbt, ohne dass das Recht im Register erscheinen muss. Unter dem Act 2002 werden weniger “overriding interests” anerkannt als früher. Die besondere Bedeutung des Act 2002 liegt darin, dass nach den Vorschriften des Act eine Reihe von nicht registrierten “overriding interests” zukünftig nur noch bindend sind, wenn sie im Wege der Eintragung im Register geschützt sind. Nach sec. 70 (1) Land Registration Act 1925 waren geschützt:

(a) legal easements (Grunddienstbarkeiten) and profits (Vorteile), die vor der Eintragung begründet wurden
(b) Rechte, die im Rahmen des Limitation Act 1980 erworben wurden
(c ) Rechte von Personen mit dem Status “actual occupation” oder mit Anspruch auf wiederkehrende Zahlungen oder Gewinn
(d) Rechte, die von der Wirkung der Eintragung nicht betroffen werden, wenn der Titel gegen den sie bestehen, nicht absolut ist
(e) local land charges
(f) leases mit einer Laufzeit von mehr als 21 Jahren

Schedule 1 des Act 2002 nennt die “overriding interests”, die bei der Ersteintragung eines “estate” Vorrang genießen. Hierzu gehören z.B. leaseholds mit einer Laufzeit von weniger als sieben Jahren, ferner “legal easements” (Grunddienstbarkeiten) oder sog. “profits à prendre”. Schedule 3 regelt die nicht eingetragenen “interests”, die Vorrang vor eingetragenen Rechten haben. Auch insoweit sind z.B. die leaseholds mit einer Laufzeit von weniger als sieben Jahren zu nennen, ferner z.B. “interests” von Personen mit dem Status “in actual occupation” oder “easements” und “profits à prendre”. Die wesentlichste Veränderung betrifft die sog. “occupiers rights”, die in sec. 70 (1) (g) Land Registration Act 1925 behandelt werden. In Zukunft sind nur noch die Personen geschützt, die “actual occupation” haben. Nicht mehr geschützt sind Personen, die wiederkehrende Zahlungen (rents) und Gewinne (profits) aus dem Grundstück verlangen können. Einige der “overriding interests”, die nach dem Land Registration Act 1925 “overriding status” besaßen, haben nach dem Act 2002 keinen derartigen Status mehr, z.B. bestimmte Rechte, die nach dem Limitation Act erworben wurden.

Die für die Kreditbesicherung relevanten Bestimmungen zur Eintragung der “charges” wurden kaum geändert. Neu sind folgende Aspekte:

Das Register unterrichtet den erstrangig Besicherten nicht mehr über die Eintragung weiterer (nachrangiger) Eintragungen. Diese Benachrichtigung obliegt nunmehr den nachrangigen Gläubigern.

Wenn ein Gläubiger den belasteten Besitz veräussert, muss er sich davon vergewissern, ob nachrangige Eintragungen bestehen. Für diesen Fall muss er den Übererlös an diese auskehren.

Der Inhaber einer registrierten “charge” kann rangwahrend weitere Kredite auf die bestehende “charge” ausreichen, wenn er von dem nachrangigen Sicherungsrecht nicht unterrichtet wurde (sec. 49 (1) Act 2002).

Die kreditgebende Stelle kann mit dem Darlehensnehmer einen Höchstbetrag (maximun amount charge) vereinbaren, bis zu dem die Sicherheit ausgenutzt werden kann. Wird die Vereinbarung im Range vor weiteren Belastungen eingetragen, sind spätere Darlehensausreichungen bis zum Höchstbetrag rangwahrend besichert (sec. 49 (4) Act 2002).

Der Act regelt Informationspflichten in bezug auf sog. statutory charges (gesetzliche Grundpfandrechte), die bereits bestehenden charges im Range vorgehen können. Solche “charges” können z.B. entstehen, wenn Verpflichtungen gegenüber der Legal Services Commission nicht erfüllt werden.

Bestimmte gesetzliche mortgages (by demise and sub-demise, vgl. sec. 85 Law and Property Act 1925) wurden aus Vereinfachungsgründen abgeschafft. Der registrierte Eigentümer kann zukünftig als Kreditsicherheit nur noch “charges”, ggf. in Form einer “legal mortgage” bewilligen.

II. Weitere immobilienrechtlich relevante Neuerungen

Am 26. Juli 2003 werden weite Teile des Commonhold and Leasehold Reform Act 2002 in Kraft treten, allerdings zunächst im Wesentlichen beschränkt auf die Reform des “Leasehold” (Statutory Instrument 2002 N° 1912) und insoweit zunächst vor allem auf die Ermächtigung zum Erlaß von Ausführungsregelungen.

Am 18. März 2003 sind Teile des Enterprise Act 2002 in Kraft getreten (Statutory Instrument 2003 N° 765). Dieses Gesetz regelt neben Fragen des Wettbewerbs- und Kartellrechts u.a. auch einen wesentlichen Aspekt der sog. “floating charge” neu. Diese Unternehmenshypothek des englischen Rechts erfasst alle vertraglich vereinbarten Vermögenswerte eines Unternehmens, in der Regel sogar sämtliche Werte, mithin auch das “real estate”. Unter bestimmten (vertraglich zu regelnden) Voraussetzungen kann der Gläubiger die Ernennung eines “administrative receiver” betreiben, der für ihn das Sicherungsgut (also auch die Immobilienwerte) verwertet. Der sog. “administrative receiver” wird durch den Enterprise Act 2002 abgeschafft. An seine Stelle tritt im Normalfall der gerichtlich zu bestellende “administrator”. Zunächst wirken sich die am 18. März 2003 in Kraft getretenen Gesetzesteile so aus, dass seither keine wirksamen Vereinbarungen über die Bestellung eines “administrative receiver” mehr getroffen werden können. Ferner öffnet die Abschaffung des “administrative receiver” den Weg zu den Änderungen des Insolvency Act 1986.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen
Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök
Otto-Suhr-Allee 115,
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Tel.: 00 49 (0) 30 3000 760-0
Fax: 00 49 (0) 30 513 03 819
e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Beitrag online seit Montag, 23. Juni 2003     
Letzte Aktualisierung am Montag, 23. Juni 2003     
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