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Französisches Immobilienrecht
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Kosten und Steuern für den Grundstückserwerb in Frankreich

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


Die entgeltliche Übertragung von Grundstückseigentum ist in Frankreich eine Operation, die verschiedener Hinsicht völlig andere Betrachtungen und Vorkehrungen erfordert als dies in Deutschland üblich und notwendig ist.


Einige juristische Operationen (Verkauf, Versteigerung, usw...) fallen sowohl unter die Mehrwertsteuer- als auch unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Um diese Doppelbesteuerung zu vermeiden, sind spezielle Maßnahmen ergriffen worden.

Hinweis:

  • Mehrwertsteuer = Taxe sur la valeur ajoutée (TVA)
  • Grunderwerbsteuer = droit de mutations

I. MEHRWERTSSTEUER

Die Veräußerung 1) von Grundstücken ist eine steuerpflichtige Operation. Die Mehrwertsteuer 2) wird von dem Käufer erhoben. Wird der Vertrag unter einer auflösenden Bedingung geschlossen, wird die TVA sofort fällig. Wird dagegen unter einer aufschiebenden Bedingung kontrahiert, kann die TVA erst nach Eintritt der Bedingung erhoben werden.

Vier Fälle sind zu unterscheiden:

Der Erwerb eines Grundstücks zum Zwecke der Bebauung

  Die Lieferung eines fertiggestellten Gebäudes an sich selbst
  Der Verkauf eines Gebäudes
  Die Abtretung von Geschäftsanteilen an Gesellschaften, die Grundbesitz halten


1. Der Erwerb von Grundstücken zum Zwecke der Bebauung ist im Prinzip mehrwertsteuerpflichtig und zugleich grunderwerbsteuerpflichtig. Eine Ausnahme besteht für den Erwerb von Grundstücken durch Privatpersonen mit dem Ziel, dieses als Wohnung zu nutzen. Privilegierte sind ausschließlich natürliche Personen.

2. Die Fertigstellung eines Gebäudes ist grundsätzlich kein steuerpflichtiger Vorgang. In Ausnahmefällen, in denen der Bauherr verpflichtet ist, ein Gebäude an sich selbst auszuliefern, kann ein steuerpflichtiger Vorgang vorliegen.

3. Der Verkauf eines Gebäudes ist steuerpflichtig,

  wenn es erst in Zukunft hergestellt werden soll, oder
  wenn es nach Fertigstellung veräußert werden soll, dann allerdings unter zwei Voraussetzungen, nämlich


  der Verkauf findet innerhalb von fünf Jahren nach der Fertigstellung statt, und
  dem Verkauf ist nach der Fertigstellung kein entgeltlicher Vorgang vorausgegangen, der eine Person begünstigt, die kein ”marchand des biens” war


Folglich fällt keine TVA an, wenn der VERKAUF nach Ablauf von fünf Jahren nach Fertigstellung erfolgt oder wenn es sich um einen Vorgang handelt, bei dem innerhalb der Frist eine Veräußerung an einen Nichtkaufmann stattgefunden hat.

4. Die Abtretung von Gesellschaftsbeteiligungen kann mehrwertsteuerpflichtig sein, wenn die Beteiligungen den Inhaber in irgend einer Form an einem Gebäude teilhaben lassen.

Der Mehrwertsteuersatz beträgt:

Verkehrswert x 20,60% oder Preis TTC x 0,829 Preis


Bei mehrwertsteuerpflichtigen Vorgängen entfällt die Grnderwerbsteuer (vgl. Frank in: Frank/Wachter, Handbuch Immobilienrecht in Europa, FRankreich Rn. 369).

II. GRUNDERWERBSTEUER

Im allgemeinen fallen bei entgeltlichen Grundstücksveräußerungen die Registrierungs- und Veröffentlichungsgebühr (droits d’enregistrement) an. Es handelt sich um Verträge, die im Grundbuch registriert und veröffentlicht werden sollen.

Die Grunderwerbsteuer wird mit dem normalen Tarif von 4,89% erhoben.

Grundstückverkäufe, die nicht mehr der Mehrwertssteuer unterworfen werden (s.o.), sind ausschließlich grunderwerbsteuerpflichtig.

III. WERTZUWACHSSTEUER

Der Mehrwert oder veräußerungsgewinn (plus value), der von Privatpersonen durch den Kauf und den Verkauf von Immobilien erzielt wird, unterliegt der Besteuerung.

Beim Wiederverkauf einer Immobilie durch Steuerausländer fällt eine Wertzusatzsteuer 3) (plus-value) in Höhe von 33,3 % auf den Teil des Wiederverkaufspreises an, der den ursprünglichen Kaufpreis übersteigt. Dabei können allerdings die auf das Eigentum erbrachten Aufwendungen von dem Mehrwert in Abzug gebracht werden. Ab dem 1. Januar 2004 wird der Mehrwert für jedes Jahr um 10 % reduziert. Ab dem 1. Januar 2005 geschieht dies nur noch für bebaute Grundstücke. Der pauschale Steuersatz von 33,3 % reduziert sich allerdings auf 16 %, wenn der Steuerpflichtige in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union wohnhaft ist (Art. 244 bis A CGI). Das entspricht der Rechtslage für französische Steuerinländer.

Die Steuer wird quasi an der Quelle erhoben, d.h. in der Regel erledigt der mit der Beurkundung des Kaufvertrages betraute Notar die Formalitäten. Ausländer müssen jedenfalls mit der Steuerklärung einen Vertreter in Frankreich ernennen, z.B. ihre Bank, den Käufer, die sich verpflichten, die Formalitäten zu erledigen und die Steuer zu entrichten. Ausgenommen sind Verkäufe, bei denen der Kaufpreis unterhalb von 15.000 € liegt. Die Steuererklärung ist innerhalb von zwei Monaten nach dem Kaufdatum abzugeben. Die Steuer ist bei Abgabe der Steuerklärung fällig und jedenfalls vor Erledigung der Grundbuchumschreibung zu entrichten.

IV. LAUFENDE BESTEUERUNG

Die laufenden Steuern, die auf Immobilien zu zahlen sind, teilen sich wie folgt auf:

1°- Taxe foncière

Die Grundsteuer ist von demjenigen zu zahlen, der am 1. Januar eines jeden Jahres der Eigentümer ist.
Die Höhe hängt von einer Vielzahl von Kriterien ab, wie der Grundfläch, der Lage des Eigentums, des Departements, der Gemeinde, der Ausstattung und dem Alter des Hauses.

2°- Taxe d’habitation

Die Wohnsteuer ist von dem Bewohner des Besitzes zu zahlen, gleich ob dies der Eigentümer oder ein Mieter ist. Die Höhe der Steuern richtet sich nach denselben Kriterien wie die der ”taxe foncière”.

Beide Steuern können von Gegend zu Gegend erheblich variieren und werden von den regionalen Steuernbehörden festgesetzt.

3°- Régime foncier

Desweiteren müssen Steuern für das Einkünfte aus der Vermietung des Besitzes gezahlt werden. Die Höhe hängt auch hier von unterschiedlichen Kriterien ab, wie z.B. davon, ob es sich um eine möblierte oder unmöblierte Immobilie handelt.


4°- Impôt de solidarité sur la fortune

Für Eigentümer , deren Besitz in Frankreich den Betrag von 720.000 € (Steuerjahr 2004) übersteigt (Immobilien oder andere Güter), fällt zudem die jährlich zu zahlende Vermögenssteuer (abgekürzt ISF) an. Diese Steuer berechnet sich prozentual nach dem über den genannten Betrag hinausgehenden Vermögen. Steuerausländer sind nur mit ihrem in Frankreich belegenen Vermögen steuerpflichtig.

Geltungsbereich dieser Steuern: das Steuerrecht jedes Staates wird durch Konventionen geregelt. Diese Regeln sind je nach der Art der Einkommen unterschiedlich.

V. DOPPELBESTEUERUNGSABKOMMEN

Das Abkommen zwischen Frankreich und Deutschland zur Vermeidung der Doppelbesteuerung und über die gegenseitige Amts- und Rechtshilfe auf den Gebieten der Einkommen- und Vermögenssteuer sowie der Gewerbesteuer und Grundsteuer datiert vom 21. Juli 1959, i.d.F. vom 28. Sept. 1989. Die Einkünfte aus einer Immoblie werden danach in dem Staat besteuert, indem die Immobilie belegen ist.

VI. NOTARGEBÜHREN

Die Notargebühren sind gesetzlich geregelt (décret n° 78-262 du 8 mars 1978). Hinzu kommt die TVA. Die Berechnung erfolgt je nach Art der notariellen Tätigkeit auf der Grundlage einer Werttabelle unter Zugrundelegung eines tätigkeitsabhängigen Koeffizienten.

Bsp:
Verkauf eines neuen Appartements

Verkaufswert: 700.000,00 FF
2/3 des Basiswertes S1 bis 110.000,00 FF 2.815,00 FF
von 110.000,00 –700.000,00 FF: 590.000,00 FF x 0,825 % 4.867,50 FF
Gesamt 7.682,50 FF
Anwendung des Koeffizieten 2/3: 7.682,50 FF x 2/3 = 5.121,66 FF gerundet 5.121,-- FF

Hinzu kommen ggf. Festgebühren für Formalitäten.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen
Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök
Otto-Suhr-Allee 115,
10585 Berlin
Tel.: 00 49 (0) 30 3000 760-0
Fax: 00 49 (0) 30 513 03 819
e-mail: kanzlei@dr-hoek.de
1) Der Begriff der Veräußerung wird im weiteren Sinne verstanden. Er umfaßt Verkauf, Tausch oder Versteigerung usw...
2) Wenn der Verkauf unter einer auflösenden Bedingung geschlossen wird, wirkt sich die Bedingung nicht auf die Fälligkeit der Mehrwertssteuer aus. Falls dagegen der Verkauf unter einer aufschiebender Bedingung erfolgt, wird die Mehrwertssteuer erst ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung fällig.
3)In der Praxis, werden oft Verkaufsversprechen vor dem endgültigen Verkauf vereinbart. Falls dieses in der Form sous-seing privé erfolgt, ist auf das Datum der Wiederholung des Aktes in einer notariellen Urkunde abzustellen.
Wenn der Verkauf unter einer aufschiebender Bedingung geschlossen wird, wird die plus-value erst ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung fällig.

Beitrag online seit Montag, 26. Juni 2000     
Letzte Aktualisierung am Mittwoch, 11. Februar 2009     
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