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Worauf ist beim Kauf oder bei Vererbung einer in Frankreich gelegenen Immobilie durch einen Ausländer zu achten?

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


Zum Kauf und zur Vererbung einer in Frankreich gelegenen Immobilie durch einen Ausländer

Eine ausländische natürliche Person, gleich mit oder ohne Wohnsitz in Frankreich, die in Frankreich eine Immobilie oder ein Immobilienrecht erwirbt, genießt das Eigentumsrecht und die anderen dinglichen Rechte unter denselben Bedingungen wie ein Franzose. Sie genießt denselben Schutz. Der Auslandsbezug des Geschäfts macht allerdings besondere Betrachtungen erforderlich.

Anzuwendendes Recht

Auf den Vertrag über den Erwerb einer in Frankreich gelegenen Immobilie (Kaufvertrag) findet gemäß Art. 4 Abs. 3 des übereinkommens von Rom vom 19. Juni 1980 (BGBl 1986 II, S. 810), nachstehend das Übereinkommen genannt, mangels einer ausdrücklichen Rechtswahl das Recht der Lage der erworbenen Immobilie Anwendung, denn es wird vermutet, daß der Vertrag die engsten Verbindungen zu dem Staat aufweist, in dem das Grundstück belegen ist. Die französische Rechtsdoktrin unterscheidet nicht zwischen dem dinglichen Rechtsgeschäft (der Eigentumsübertragung) und dem schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäft (Kaufvertrag). Mit Abschluß des Kaufvertrages geht das Eigentum auf den Käufer über. Da sich die Eigentumsverhältnisse an einem Grundstück und die übertragung des Eigentums auch nach französischem Internationalen Privatrecht nach dem Recht am Belegenheitsort richten, geht das Eigentum an einer in Frankreich belegen Immobilie auch dann mit Abschluß des Kaufvertrages auf den Käufer über, wenn die Parteien in Ansehung des schuldrechtlichen Geschäftes abweichend von Art. 4 Abs. 3 des Übereinkommens das französische Recht zugunsten eines anderen abbedingen.

Das übereinkommen ist anzuwenden auf :

  Verträge mit einem Staatsangehörigen eines Vertragsstaates, auch wenn die andere Vertragspartei nicht die Staatsangehörigkeit eines Vertragsstaates besitzt,
  Verträge, die zwischen Staatsangehörigen geschlossen werden, deren gewöhnlicher Aufenthaltsort in einem der Vertragsstaaten liegt.

(Zumindest für Staatsangehörigen von Ländern, die bis zum heutigen Tag das übereinkommen unterzeichnet haben).

Allerdings, haben die Vertragsparteien in gewissen Fällen die freie Wahl bezüglich des auf Kaufverträge anzuwendenen Rechts. Unabhängig davon, welches Recht gewählt wird, kommen in jedem Fall die französischen Polizeigesetze und Gesetze zur öffentlichen Ordnung zur Anwendung.

Zum Beispiel :

Das Gesetz vom 2. Januar 1970, das sogenannte Hoguet-Gesetz, und seine Durchführungsverordnung vom 20. Juli 1972, das die Tätigkeit der ausländischen und französischen Immobilienmakler regelt, die in Frankreich Immobilien kaufen.

Die Artikel 312-1 in L.312-16, Kapitel II., Buch III., des Verbrauchergesetzes, das das sog. Scrivener-Gesetz kodifiziert, dem alle Darlehens- und Kaufverträge für Wohngebäude und Gebäude mit gemischter Nutzung unterliegen, die von französischen oder ausländischen Darlehensnehmern bei französischen oder ausländischen Darlehensgebern abgeschlossen werden.

DER KAUF EINER IN FRANKREICH GELEGENEN IMMOBILIE
DURCH EINEN AUSLÄNDER:


Welche Länder sind Vertragsstaaten des Römischen übereinkommens vom 19. Juni 1980?
Vertragsstaaten sind Bundesrepublik Deutschland, Frankreich, Italien, Belgien, Dänemark, Luxemburg, Vereinigtes Königreich, Niederlande, Griechenland, Irland

DER KAUF EINER IN FRANKREICH GELEGENEN IMMOBILIE
DURCH EINEN AUSLÄNDER:

Voraussetzungen, die ein ausländischer Käufer erfüllen muß.

Der Käufer einer in Frankreich belegen Immobilie muß folgende Voraussetzungen erfüllen:

  Er muß geschäftsfähig sein.
  Er muß ohne Willensmängel zustimmen.
  Er muß seinen Personenstand nachweisen
  Er muß entweder persönlich oder durch eine andere Person als Vertreter anwesend sein

1. Die Geschäftsfähigkeit des Käufers aus den Bestimmungen des Herkunftsstaates des Käufers beurteilt. Das Recht der Staatsangehörigkeit entscheidet über die Rechts-, Geschäfts- und Handlungsunfähigkeit. Artikel 11 des Übereinkommens von Rom lautet wie folgt : Bei einem zwischen Personen, die sich in dem selben Staat befinden, geschlossenen Vertrag kann sich eine natürliche Person, die nach dem Recht dieses Staates rechts-, geschäfts- und handlungsfähig wäre, nur dann auf ihre aus dem Recht eines anderen Staates abgeleitete Rechts-, Geschäfts- und Handlungsunfähigkeit berufen, wenn der andere Vertragsteil bei Abschluß diese Rechts-, Geschäfts- und Handlungsunfähigkeit kannte oder infolge Fahrlässigkeit nicht kannte. Es gilt mithin, daß sich das Recht am Ort des Vertragsschlusses gegenüber dem Heimatrecht der Vertragsparteien durchsetzt, es sei denn es kann nachgewiesen werden, daß dem anderen Vertragsteil diese Geschäftsunfähigkeit zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bekannt war oder sie ihm durch seine eigene Fahrlässigkeit nicht bekannt war. Die Vorlage einer richterlichen Auskunft über die Rechtslage in seinem Land in bezug auf diese Frage kann erforderlich werden.

2. Zustimmung ohne Willensmangel
Die Voraussetzungen, unter denen der Grundstückskaufvertrag zustandekommt, sind dem Vertragsstatut zu entnehmen, mithin mangels ausdrücklicher Rechtswahl dem Recht am Lageort der Immobilie.

Ergibt sich jedoch aus den Umständen, daß es nicht gerechtfertigt wäre, die Wirkung des Verhaltens einer Partei nach dem Vertragsstatut zu bestimmen, so kann sich diese Partei für die Behauptung sie habe dem Vertrag nicht zugestimmt, auf das Recht des Staates ihres gewöhnlichen Aufenthaltes berufen. Dies ist in der Regel ausgeschlossen, wenn diese Partei zuvor über den Inhalt des Vertragsstatutes vollständig unterrichtet wurde oder in bezug auf das Vertragsstatut Kenntnisse hat.

3. Personenstand
Der Käufer hat seinen Personenstand nachzuweisen,
entweder :

  durch eine standesamtliche Urkunde, die von der örtlich zuständigen ausländischen Behörde ausgestellt wurde (Art. 47 Absatz 1 Code Civil),

(übersetzt gemäß den Wirksamkeitsvorschriften), wobei die Legalisation deutscher Urkunden, die zur Verwendung in Frankreich bestimmt sind, nach den Vorschriften des Haager Legalisationsübereinkommens entbehrlich ist.

oder :

  durch eine vom OFPRA ausgestellte Bescheinigung

(OFPRA = Office Français de Protection des Réfugiés et Apatrides = Französisches Amt zum Schutz von Flüchtlingen und Staatenloosen, 45 Maximilien Robespierre, 94120 FONTENAY SOUS BOIS), wenn er staatenlos ist.

Er hat sich ferner auszuweisen.

4. Anwesenheit - Vertretung

Der Käufer hat anwesend zu sein, oder wenn er nicht anwesend ist, kann er sich vertreten lassen. Ob der Erscheinende berechtigt ist, den Vertretenen zu vertreten, unterliegt im Prinzip dem Recht, das den zugrundeliegenden Auftrag beherrscht. Es besteht allerdings in der französischen Rechtsprechung die Tendenz, auf den Ort abzustellen, an der Beauftragte handelt.

DER KAUF EINER IN FRANKREICH GELEGENEN IMMOBILIE
DURCH EINEN AUSLÄNDER
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Information bezüglich des Kaufs

Der Immobilienkauf in Frankreich unterliegt anderen Gesetzmäßigkeiten als in Deutschland. Grundsätzlich genügt es, daß sich die Parteien über den Kaufgegenstand und den Preis einig werden. Bei Verträgen mit einem Wert von über 5.000,-- FF muß die Schriftform eingehalten werden (Art. 1341 Code Civil). Es bedarf keiner notariellen Beurkundung. Regelmäßig einigen sich die Kaufvertragsparteien zunächst auf einen Vorvertrag, der bereits alle wesentlichen Inhalte des Kaufvertrages regelt. Allerdings erwirbt der Käufer das Eigentum in Ansehung Dritter erst mit der Eintragung in das Hypothekenregister. Sie setzt voraus, daß der Kaufvertrag notariell beurkundet wird. In der Praxis muß daher jeder Immobilienkaufvertrag von einem Notar erstellt werden, wenngleich dem notariellen Vertrag regelmäßig ein Vorvertrag vorausgeht. Es ist Aufgabe des Notars, vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags:

1. die Ordnungsmäßigkeit der Eigentumsurkunde des Verkäufers zu überprüfen, damit dem Käufer eine übereignungsfähige Eigentumsurkunde garantiert wird.
2. alle Informationen einzuholen bezüglich:

  der Beschreibung des zu erwerbenden Guts,
  der diesbezüglichen städtebaulichen Unterlagen,
  eine Aufstellung der Hypotheken, mit denen das zu erwerbende Gut aufgrund der Schulden des Verkäufers belastet sein könnte.

Der Notar wickelt die Lastenfreimachung (Tilgung der Grundpfandrechte) im Auftrag der Parteien ab.

3. alle Formalitäten zu erfüllen, die es ermöglichen, zu einem Verkauf zu gelangen, der nicht in Frage gestellt wird. Diese Formalitäten berücksichtigen alle gültigen gesetzlichen Vorschriften, mit denen der Schutz des Käufers und die Haftung für jeden privaten Darlehensgeber oder jede Bank, die dem Käufer ein Darlehen gewährt, gewährleistet werden soll (gegebenenfalls die Vorkaufsrechte, die auf dem zu erwerbenden Gut bestehen, zu beseitigen).

Nach der ordnungsgemäßen Erstellung der beglaubigten Urkunde sorgt der Notar für die Eintragung der Urkunde im Hypothekenregisteramt. Erst hierdurch wird die Eigentumsübertragung auch im Verhältnis zu Dritten wirksam. Der Notar erledigt die Formalitäten für die vertraglich vorgesehenen Garantien.

Verbraucherschutz

Der französische Gesetzgeber hat den Verbraucher beim Erwerb eigengenutzter Immobilien besonderen Schutzvorschriften unterworfen. Insbesondere kann der Verbraucher, dessen Bankfinanzierung bei Abschluß des Kaufvertrags noch nicht gesichert ist, vom Vertrag zurücktreten, es sei denn im Vertrag ist nach Belehrung des Käufers vorgesehen, daß er den Schutz des Verbrauchergesetzes (L.312-15 et 16 du Code de la Consommation) verliert, wenn er versichert, er benötige keine Bankfinanzierung. Das Rücktrittsrecht ist auf einen Monat ab Abschluß des Kaufvertrages beschränkt.

Eigentumswohnung

Auch in Frankreich gibt es das Institut der Eigentumswohnung, geregelt im Gesetz Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965. Voraussetzung ist das Bestehen eines Gebäudes (oder mehrerer), das mehreren Eigentümern gehört und in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu Bruchteilen aufgeteilt ist. Die Rechte und Pflichten der Eigentümer sind in einem "règlement de copropriété" (einer Art Teilungserklärung im Sinne des WEG) niedergelegt. Entweder der ursprüngliche Alleineigentümer etabliert die Teilungserklärung bevor er zum Verkauf schreitet oder aber die Teilung wird unter den zukünftigen Teilhabern vollzogen. Bevor die Eigentumswohnung (lots) im Hypothekenregister eingetragen werden können, müssen sie hinreichend genau beschrieben werden. Auch dies geschieht regelmäßig im "règlement de copropriété", das der notariellen Beurkundung zugeführt werden muß, damit die "lots" im Register eingetragen werden können.

Kaufpreis und Zahlung des Kaufpreises
1. Der Preis muß vertraglich bestimmt oder bestimmbar sein. Beim gegenwärtigen Stand der Gesetzgebung ist er in französischen Francs zu vereinbaren.

2. Die Kaufpreiszahlung kann über ein Notaranderkonto abgewickelt werden oder ohne Beteiligung des Notars (was für den Käufer ein Risiko darstellt). Erfolgt die Kaufpreisabwicklung über den Notar, übergibt der Käufer diesem einen auf französische Francs lautenden und auf den Notar ausgestellten Scheck, der jedoch notwendigerweise auf eine französische Bank gezogen wird, oder durch eine SWIFT-Überweisung. In keinem Fall kann eine Zahlung mit einer Bankkreditkarte erfolgen.

Haftung

Bei Altbaugrundstücken, haftet der Verkäufer, wenn er kein berufsmäßiger Immobilienhändler ist, dem Käufer gegenüber nicht für offene oder verborgene Mängel. Handelt der Verkäufer berufsmäßig mit Immobilien, haftet er für offene und verborgene Mängel.

Handelt es sich um Neubauten (innerhalb von zehn Jahren nach ihrer Fertigstellung) oder um Bauten die in Fertigstellung befindlich sind, bestehen Sondergarantien zum Schutz des Käufers.

Beim Kauf anfallende Kosten und Steuern

1. Steuern

Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich verleiht dem ausländischen Käufer kein Aufenthaltsrecht in Frankreich.

Es ist deshalb erforderlich, sich bezüglich der Modalitäten der Veranlagung zur Einkommensteuer von gebietsfremden Ausländern, die in Frankreich eine Immobilie erworben haben, zu erkundigen.

Die Verschiedenartigkeit der auf diesen Vorgang anzuwendenden Vorschriften erfordert die Einbeziehung und das ständige Tätigwerden des Notars schon beim Vorvertrag und seine Beteiligung an der Durchführung des Vorgangs. Ein nachträgliches Tätigwerden begrenzt seine Effizienz.

Der Grunderwerb wird mit der Grunderwerbsteuer besteuert. Sie beläuft sich je nach Département auf 5,4 bis 6,2 % vom Kaufpreis. Mobile Einrichtungsgegenstände wirken sich steuermindernd aus.

Hauseigentümer werden zweifach steuerlich in Anspruch genommen. Zum einen fällt die Wohnsteuer an (taxe d´habitation), und zum anderen wird die Grundsteuer erhoben (impôt foncier). Die Steuersätze schwanken von Kommune zu Kommune. Zuverlässige Informationen können gewonnen werden, wenn man beim Kauf die Steuerunterlagen des Verkäufers einsieht.

Veräußerungsgewinne sind innerhalb von 22 Jahren nach dem Erwerb zu versteuern. Allerdings können Kosten und ein Inflationsausgleich geltend gemacht werden.

2. Kosten

Sofern keine gegenteilige Vereinbarung getroffen wird, trägt der Käufer alle Kosten für die Erstellung der Urkunde. In diesen Kosten sind die Notarhonorare und -gebühren und die Steuern und Gebühren für den Kauf enthalten.

1. Bei bestehenden Altbauten fallen Eintragungsgebühren zum verminderten Satz an, wenn die Erhaltung des Guts zu Wohnzwecken garantiert wird (variabel entsprechend dem französischen Departement, in dem das erworbene Gut gelegen ist). Zum vollen Satz fallen Gebühren für Immobilien an, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden (meistens 18,585 %), abgesehen von einigen Ausnahmen, über die man sich informieren sollte.

2. Auf Neubauten oder in Bau befindlichen Immobilien (seit weniger als fünf Jahren fertiggestellt) wird Mehrwertsteuer erhoben, die im Kaufpreis enthalten ist. Der Preis muß einschließlich Mehrwertsteuer und Gebühr für die Hypothekenveröffentlichung vereinbart werden.

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Rechtsstreitigkeiten über Grundstückseigentum

Für Rechtsstreitigkeiten über Klagen, welche dingliche Rechte an Grundstücken sowie die Miete oder Pacht von unbeweglichen Sachen zum Gegenstand haben, sind nach Art. 16 Ziffer 1 des Europäischen Gerichtsstands- und Vollstreckungsübereinkommens vom 27. September 1968 (EuGVü) ausschließlich die Gerichte des Staates zuständig, in dem die unbeweglichen Sache belegen ist. Gerichtsstandsvereinbarungen sind unzulässig. Trotz heftiger Kritik gilt dies auch im Verhältnis unter Deutschen. Ausnahmen regelt Art. 16 Ziffer 1 b) EuGVü in bezug auf Mietstreitigkeiten ausschließlich für Ferienwohnungen.

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Erbschaften mit Auslandsberührung

Die französische Konzeption des Internationalen Privatrechts für Erbschaften « ohne Testament » (gesetzliche Erbenordnung) entspricht nicht der deutschen.

1. Erbrecht

Während in anderen Ländern ein einheitliches Erbstatut für die Abwicklung eines internationalen Nachlasses vorherrscht, favorisiert Frankreich den Grundsatz der Aufspaltung des Erbrechts (Nachlaßspaltung). Der unbewegliche Nachlaß (also Immobilien und vergleichbare Rechte) wird nach dem Recht der Lage der Immobilie beerbt. In bezug auf den beweglichen Nachlaß kommt es auf das Wohnsitzrecht des Erblassers an.

Wenn ein Ausländer seinen Wohnsitz in Frankreich hat, richtet sich die Erbfolge in den beweglichen Nachlaß nach französischem Recht, und zwar unabhängig davon, wo sich die Mobilien befinden. Liegt der Wohnsitz des Erblassers im Zeitpunkt seines Todes im Ausland, ist das Recht dieses Staates anwendbar. Allerdings sind Rück- und Weiterverweisungen zu beachten. Die Beurteilung der Erbfolge wird weiterhin beeinflußt von dem Bestehen eines internationalen übereinkommens oder durch das Gesetz vom 14. Juli 1819. Artikel 2 des Gesetzes vom 14. Juli 1819 sieht vor, daß im Falle der Teilung eines Nachlasses zwischen ausländischen und französischen Miterben diese dem in Frankreich belegenen Nachlaß einen Teil der Erbschaft entsprechend dem Wert der im Ausland gelegenen Güter, von denen sie kraft der örtlichen Gesetze und Gebräuche gleich aus welchem Grund ausgeschlossen wären, entnehmen können (droit du prélèvement). Die fanzösische Rechtsprechung interpretiert dieses Abwehrrecht, das ursprünglich lediglich die Benachteiligung von Franzosen im Ausland aus den Gründen ihrer Staatsangehörigkeit ausgleichen wollte, heute sehr weit. Das "droit du prélèvement" greift ein, sobald das einschlägige ausländische Erbrecht den Nachlaß anders verteilt als der Code Civil (Trib gr. Inst. Lyon, 7 oct. 1971 Clunet 1972, p. 597).

2. Steuerrecht

Sofern keine internationalen Übereinkommen zur Anwendung kommen, sind unentgeltliche Übertragungen in Frankreich kraft Artikel 11 des Gesetzes Nr. 76-1234 vom 29. Dezember 1976 zu versteuern. Dies gilt für :

alle Mobilien und Immobilien, die in Frankreich oder außerhalb Frankreichs gelegen sind, wenn der Erblasser seinen Wohnsitz in Frankreich hatte.
die in Frankreich gelegenen Mobilien und Immobilien, wenn der Erblasser seinen Wohnsitz nicht in Frankreich hatte.
Die nach Maßgabe dieser Vorschriften festgelegte Erbschaftssteuer ist bei der « Finanzkasse für Gebietsfremde » - 9 rue d'Uzès - 75002 PARIS Tel : 01 44 76 18 00 zu entrichten.
Die Zahlungsfrist beträgt sechs Monate ab dem Todestag, wenn der Tod im französischen Mutterland eintritt. In allen anderen Fällen beträgt die Frist 12 Monate ab dem Todestag. Ausnahmen sind möglich.

Nicht in Frankreich zu versteuern sind Vermögenswerte des ausländischen Erblassers, die nicht in Frankreich belegen waren.

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Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

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Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök
Otto-Suhr-Allee 115,
10585 Berlin
Tel.: 00 49 (0) 30 3000 760-0
Fax: 00 49 (0) 30 513 03 819
e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Beitrag online seit Mittwoch, 26. August 1998     
Letzte Aktualisierung am Donnerstag, 12. Februar 2009     
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