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Französisches Immobilienrecht
Immobilien...
 
 
 
 

Immobilienmarkt in Frankreich

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


I. Agent immobilier

Der Agent immobilier ist ein berufsmäßig tätiger Vermittler, der gegen Vergütung ihre Dienste in bezug auf den Kauf, den Verkauf oder den Tausch von Immobilien anbieten.

Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970; Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972

II. Notaire

Der Notar ist ein Amtsträger, der nicht in die Administration der Justiz eingebunden ist. Seine Aufgabe ist es, in Ausübung seines Amtes, in Bezug auf die Akte, die Parteien in öffentlich beglaubigter Form aufnehmen wollen oder müssen, das Datum der Aufnahme zu bestätigen, die Urkunden zu verwahren und Ausfertigungen sowie vollstreckbare Ausfertigungen der Urkunden zu erteilen.

Wichtig ist, dass sämtliche notariellen Akte in Frankreich vollstreckbare Titel sind. Es bedarf keiner Zwangsvollstreckungsunterwerfung wie in Deutschland (Loi du 25 ventôse an XI ).

Der Notar erfüllt traditionell aber auch andere Aufgaben. Insbesondere kann er am Vertrieb von Immobilien teilhaben. Dem Notar ist es aber grundsätzlich untersagt, kaufmännisch tätig zu werden. Die Verordnung vom 27. Mai 1982 läßt es aber unter engen Voraussetzungen zu, daß der Notar Immobilien vermittelt, die zu verkaufen oder zu vermieten sind. Er bedarf hierzu einer schriftlichen Vollmacht. Seine diesbezügliche Tätigkeit ist in der Verordnung vom 27. Mai 1982 streng geregelt und wird entsprechend kontrolliert.

Die Ämterhäufung als Notar und Immobilienmakler, Notar und Versicherungsmakler, Notar und Vermögensverwalter und Notar und WEG-Verwalter ist streng untersagt.

Ord. vom 2. November 1945

III. Promoteur immobilier

Natürliche oder juristische Person, deren Geschäftstätigkeit es ist, Bauvorhaben zu realisieren oder realisieren zu lassen, sei es in der Form von Wohnungseigentumsanlagen oder Einzelgebäuden, die sie bestimmungsgemäß an Dritte veräußern. Der ”promoteur” im engeren Sinne realisiert im Unterschied zum Immobilienhändler oder –makler die Bebauung, er stellt sie jedoch nicht selbst her. Es kommen zwei Arten von ”Bauträgern” vor. Entweder sie bauen auf eigene Initiative und eigene Kosten (promoteur intégré) oder sie werden für Rechnung eines Bauherrn zu einem vereinbarten Preis tätig (promoteur prestataire de service). Wird der ”promoteur” auf eigene Rechnung und eigene Kosten tätig, muß er das Terrain und das Bauvorhaben vorfinanzieren.

Das französische Bauträgerrecht (droit de la promotion immobilière) ist der Normenkomplex, der die gesamten juristischen Beziehungen regelt, die sich aus der Tätigkeit des Bauträgers in bezug auf die Durchführung der Bautätigkeit und den Verkauf der bebauten Grundstücke an Dritte ergibt (Malinvaud/Jestaz, Droit de la promotion immobilière, 1991, Rn. 25).

Der Vertrieb kann sehr unterschiedlich ausgestaltet werden. Der ”promoteur” kann entweder das betreffende Baugrundstück insgesamt veräußern oder er kann Anteile an einer ”socièté immobilière” vertreiben, die dem Erwerber des Anteils ein Nutzungsrecht verbriefen. Später kann ihm Eigentum durch Aufteilung der Gesellschaft verschafft werden.

Der typische Bauträgervertrag, mit dem sich der Bauträger verpflichtet, einem Dritten ein von ihm zu bebauendes Grundstück zu veräußern, ist nach Art. 1601-1 CC ein Kaufvertrag, kein Werkvertrag. Das Eigentum wird jedoch nicht mit Vertragsschluß, sondern erst später verschafft, nämlich mit Fertigstellung des zu errichtenden Gebäudes.

Der Beruf des Bauträgers ist nicht geregelt. Der Zugang zum Beruf und seine Ausübung sind ohne weiteres möglich. 

Traditionell wird das Bauträgergeschäft über entweder eine Société Anonyme (S.A.) oder eine Société à responsabilité limitée (S.A.R.L.) abgewickelt. Es handelt sich dann aufgrund der Rechtsform des Bauträgers um ein Handelsgeschäft. 

Bestimmte Personen können gemäß Art. L-241-3 CCH keine Bauträgergesellschaft gründen oder an ihr beteiligt sein. 

Es wird danach unterschieden, ob der Bauträger das Geschäft über den Verkauf von Immobilien oder in anderer Form ausübt. Das Bauträgergeschäft in Form der Veräußerung von Immobilien (promotion et vente d´immeuble) ist Handelsgeschäft, d.h. die Kaufverträge sind Handelsgeschäfte (Art. L-110-1 Code de Commerce). Handelt der Bauträger hingegen als Dienstleister, wird auch er überwiegend als Kaufmann angesehen. 

Private Bauträger sind im Gegensatz zu den öffentlichen Bauträgern (Organismes d´habitation à loyer modéré - HLM) häufig in Verbänden organisiert, von denen zu nennen sind: Fédération nationale des constructeurs promoteurs (FNCP), Association nationale des promoteurs constructeurs (ANPC). Beide haben sich verschmolzen und sind jetzt als Fédération nationale des promoteurs constructeurs (FNPC) mit Sitz in Paris tätig. 

Pflichten der Bauträger: 

Unabhängig von der Art und Weise, in der Bauträger tätig wird (z.B. Verkauf von herzustellenden Immobilien, Vermarktung von Immobilien, Bau von individuellen Gebäuden), unterliegt er spezifischen Verpflichtungen.

Als Bauträger in diesem Sinne erkennt die Rechtsprechung jede Person an, der beruflich die Initiative und die Verantwortung für die Maßnahme übernimmt. 

Den Bauträger trifft eine Verpflichtung zur Information und Beratung, die alle Belange der beabsichtigten Maßnahme umfasst. Er muss eine Versicherungsdeckung beschaffen und unterhalten (Art. L.111-28 CCH), die seine zivilrechtliche Haftung als Bauträger abdeckt. Ferner muss er eine Versicherung für Schäden beschaffen und unterhalten. 

Der Bauträgervertrag unterliegt den Bestimmungen des Titels II des II. Buches des CCH. Ergänzend gelten die Regelungen der Art. 1831-1 ff. Code Civil. Gemäß Art. 1831-1 Code Civil ist der Bauträgervertrag ein Auftrag im gemeinsamen Interesse, durch eine Person, die Bauträger genannt wird, sich gegenüber dem Bauherrn verpflichtet es zu unternehmen, gegen einen vereinbarten Preis vermittels einen Bauvertrages ein Bauprogramm, bestehend aus einem oder mehreren Gebäuden zu realisieren, sowie es zu unternehmen gegen eine vereinbarte Vergütung rechtliche, verwaltungstechnische und finanzielle Maßnahmen in Bezug auf dasselbe Vorhaben durchzuführen. Der Bauträger ist Garant der Erfüllung von Verpflichtungen, die von Personen erfüllt werden, mit denen er im Namen des Bauherrn vertragliche Beziehungen eingeht. Er unterfällt insbesondere den Verpflichtungen, die aus den Art. 1792, 1792-1, 1792-2 und 1792-3 des Code Civil folgen. Verpflichtet sich der Bauträger selbst, einen Teil des Vorhabens auszuführen, haftet er in Bezug auf seine Handlungen wie ein Vermieter (locateur) des Werkes.

IV. Société immobilière pour le commerce et l´industrie (S.I.C.O.M.I.)

Es handelt sich um eine Gesellschaft in der Rechtsform der Aktiengesellschaft oder der Gesellschaft mit beschränkten Haftung, deren Gegenstand es ist, Industrie- und Handelsunternehmen mit Gewerberaum und Ausrüstung zu versorgen. Die Gesellschaften dürfen Schuldverschreibungen ausgeben und sich an der Börse refinanzieren. Die Statuten der Gesellschaft müssen ministeriell genehmigt sein. Nur entsprechend autorisierte Unternehmen dürfen sich SICOMI nennen. Seit 1989 dürfen die SICOMI auch im Ausland tätig werden.

Besonderheit: SICOMI, die sich mit Gebäudeleasing (crédit-bail) befassen, müssen ein Stammkapital von 15 Mio FF haben.

Ord. N° 67-834 vom 28 septembre 1967

V. Société immobilière de gestion

Es handelt sich um eine Gesellschaft in der Rechtsform der Aktiengesellschaft,

deren ausschließlicher Zweck darin besteht, Mietgebäude zu bewirtschaften, die mindestens zu ¾ Wohnzwecken dienen, und
die darauf verzichten, spezielle Staatskredite zu beantragen, und
deren Statuten ministeriell gebilligt und sind, und
deren Bauprogramme staatlich genehmigt wurden

Loi n° 63-254 du 25 mars 1963

VI. Société immobilière d´investissement (SII)

Es handelt sich um eine Gesellschaft in der Rechtsform der Aktiengesellschaft, deren ausschließlicher Zweck darin besteht, Mietgebäude zu bewirtschaften, die in Frankreich belegen sind und die zu mindestens ¾ Wohnzwecken dienen, und deren Statuten ministeriell genehmigt sind. Bei Gesellschaften mit einem Stammkapital von mehr als 100 Mio FF ist die Bezugsgröße der Gesamtbestand, bei geringerem Stammkapital muß die Wohnungsquote objektweise erreicht werden. Die Gesellschaften dürfen Schuldverschreibungen ausgeben und sich an der Börse refinanzieren. Die Statuten der Gesellschaft müssen ministeriell genehmigt sein. Nur entsprechend autorisierte Unternehmen dürfen sich SII nennen. Eine SII muß ein Stammkapital von mindestens 50 Mio FF haben.

SII dürfen ohne staatliche Genehmigung keine bereits errichteten Gebäude erwerben. Die Genehmigung gilt nach Anmeldung des Kaufes als erteilt, wenn das zuständige Ministerium nicht innerhalb eines Monats nach Zugang der Anmeldung widerspricht. Zulässig sind Zukäufe nur dann, wenn die Gebäude in Frankreich belegen sind und mindestens ¾ der Fläche der Wohnnutzung dient.

Baumaßnahmen von SII bedürfen der staatlichen Genehmigung. Sie gilt als erteilt, wenn das zuständige Ministerium nicht innerhalb von 14 Tagen ab Zugang der Anmeldung widerspricht, vorausgesetzt, die Maßnahmen bezwecken die Errichtung von Flächen, die mindestens zu ¾ der Wohnnutzung dienen.

Loi n° 63-254 du 15 mars 1963

Nützliche Adresse: Groupement des sociétés immobilières d´investissement, 37, rue de Rome, F-75008 Paris

VII. Société civile immobilière

Gesellschaft bürgerlichen Rechts, gegründet zum Zwecke des Erwerbes, der Bebauung, der Verwaltung und des Verkaufes von Grundstücken.

Die SCI wird gelegentlich empfohlen, um das französische Erbrecht zu umgehen, denn ist nicht eine natürliche Person Eigentümer eines Grundstücks, sondern stattdessen eine SCI, vererbt der Gesellschaft der SCI kein Grundstück sondern eine Gesellschaftsbeteiligung. Die Vererbrung eines französischen Grundstücks erfolgt grundsätzlich anch den regeln des französischen Erbrechts, die von den Vorstellungen in Deutschland deutlich abweichen. Die Vererbung eines Gesellschaftsanteils erfolgt hingegen nach dem Recht am letzten Wohnsitz des Erblassers (aus französischer Sicht) bzw. dem Rechts seiner Staatsangehörigkeit (aus deutscher Sicht). Allerdings sind mit der Gründung einer SCI durchaus auch Beschwernisse verbunden, die sich unter anderem steuerlich nachteilig auswirken können.

VIII. Société civiles de placement immobilier (SCPI)

Es handelt sich um eine besondere Gesellschaftsform mit strengen staatlichen Auflagen. Ursprünglich als Société civile immobilière initiiert, sind sie heute in dem Gesetz n° 70-1300 du 31 décembre 1970 streng geregelt. Es handelt sich um eine Gesellschaft, deren ausschließlicher Zweck darin besteht, ein Immobilienvermögen zu erwerben und zu verwalten, das Mietzwecken dient. Sie muß ein Stammkapital von 5 Mio FF haben. Die Haftung der Gesellschafter ist beschränkt, und zwar auf das Doppelte der jeweils gezeichneten Einlage. Der Hintergrund der strengen Regelung besteht darin, daß die Gesellschaften öffentlich für ihre Anlagemöglichkeiten werben dürfen.

IX. Fragen

Für weitere Fragen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung. Wir helfen

  bei der Gründung von Unternehmen in Frankreich
  beim grenzüberschreitenden Markteintritt
  bei der Beratung in Bausachen
  bei der Gestaltung von Verträgen über den Erwerb und den Verkauf von Immobilien
  in bezug auf rechtliche Fragen bei der Finanzierung von Vorhaben
  Erläuterung der Marktbedingungen


Rechtsanwalt Dr. Hök ist Autor:
Das Individualbaurecht in Frankreich, Zeitschrift für deutsches und internationales Baurecht (ZfBR) 2000, 80 ff.
Müller/Hök, Einzug von Auslandsforderungen, 3. Auflage, Göttingen
Müller/Hök/Schulze, Deutsche Vollstreckungstitel im Ausland, Neuwied 1989 ff.

Weitere Veröffentlichungen zum Baurecht, Internationalen Privatrecht, Grundstücksrecht etc. können Sie unter der Seite “Veröffentlichungen” nachsehen.

Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen
Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök
Otto-Suhr-Allee 115,
10585 Berlin
Tel.: 00 49 (0) 30 3000 760-0
Fax: 00 49 (0) 30 513 03 819
e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Beitrag online seit Mittwoch, 3. Mai 2000     
Letzte Aktualisierung am Montag, 2. Februar 2009     
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