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Französisches Immobilienrecht
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Hypothekarische Sicherung von Immobilienkrediten in Frankreich

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


I. Grundsätze

Zur Sicherung der Immobilienfinanzierung dienen in Frankreich ausschließlich Hypotheken und sog. Privilegien. Die dem deutschen Recht bekannte Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB), einem abstrakten dinglichen Recht, das von der zu besichernden Forderung unabhängig ist, kennt das französische Recht nicht, was in Frankreich gelegentlich bedauert wird, zumal die Verwertung der Hypothek langwierig und kompliziert ist. Die französische Hypothek ist streng akzessorisch ausgestaltet, d.h. sie ist vom Bestand der zu sichernden Forderung abhängig. Die ursprünglichen sog. dinglichen Privilegien des Grundstücksverkäufers, der Werkunternehmer , Architekten etc., die sich aus Art. 2103 Code Civil ergeben, wurden inzwischen zur Vereinfachung des Bodenverkehrs in Art. 2146 Code Civil inhaltlich als Legalhypotheken ausgestaltet. Sie genießen allerdings kraft gesetzlicher Vorschrift weiterhin Vorrang vor den vertraglichen Hypotheken (Art. 2095 Code Civil), allerdings im Grunde nur noch im Sinne eines Rangvorteiles. Inhaltlich sind die Privilegien der Hypothek praktisch gleichgestellt.

II. Die Entstehung der Hypothek

Hypotheken entstehen nach Art. 2116 Code Civil durch Gesetz, Urteil und Vertrag. Im Vordergrund bei der Kreditfinanzierung steht die vertragliche Hypothek, die in notarieller Form vereinbart werden muß. Art. 2127 Code Civil sieht die Beurkundung entweder durch zwei Notare oder durch einen Notar und zwei Zeugen vor. Insoweit bedingt Art. 2128 Code Civil das Prinzip locus regit actum ab. Nur französische Notare können die Hypothek beurkunden (vgl. Loussouarn/Bourel, Droit Int. Privé, Rn. 422). Schuldsumme und Belastungsgegenstand sind genau zu bezeichnen. Ist die zu sichernde Forderung aufschiebend bedingt oder steht sie betragsmäßig nicht fest, kann sie nur entstehen, wenn ein Höchstbetrag angegeben wird, den der Schuldner ggf. berechtigt ist, herabzusetzen. Damit die Hypothek auch Dritten gegenüber wirksam wird, muß sie in das Hypothekenregister eingetragen werden (Art. 2134 Code Civil). Sie kann nur vom Eigentümer bewilligt werden, der die Sicherheit aber auch im Drittinteresse bestellen kann. Die Hypothek wird annulliert, wenn der Schuldner innerhalb von 18 Monaten nach ihrer Bestellung seine Zahlungen einstellt und die Hypothek Forderungen aus der Zeit vor ihrer Bestellung besichert (Art. 107-6, loi du 25.01.1985).

III. Entstehung besonderer Rechte

Soweit der Grundstückverkäufer den Kaufpreis kreditiert, entsteht zu seinen Gunsten ein Privileg nach Art. 2103 Code Civil. Die finanzierende Bank kann in das Privileg einbezogen werden, wenn sie die Kreditmittel vorstreckt. Das Privileg muß innerhalb von zwei Monaten, gerechnet ab dem Tage des Grundstückskaufes, in das Hypothekenregister eingetragen werden. Sie erhält den Rang zum Tag des Grundstückskaufes. Der Fristablauf schließt die spätere Eintragung des Privilegs nicht aus, doch erfolgt die Eintragung dann im Verhältnis zu Dritten mit dem Rang zum Tage der Eintragung (Duplan-Miellet, Gestion de L´immeuble, Dalloz 1998, Rn. 8014).

IV. Rechtsstellung des Gläubigers

Die Hypothek gewährt dem Gläubiger ein Recht auf bevorzugte Befriedigung aus dem Grundstücksverwertungserlös. Sie ist an den Bestand der zu sichernden Forderung gebunden und erlischt mit der zu sichernden Forderung. Sie kann aber auch durch Einigung zur Löschung gebracht werden. Die Hypothek ist gegenüber Veräußerungen resistent, d.h. der Hypothekengläubiger kann die Hypothek auch gegen den Rechtsnachfolger in das Grundstück geltend machen (droit de suite). Die Verwertung der Hypothek muß klageweise erfolgen (action hypothécaire) und führt zur Beschlagnahme und Veräußerung der besicherten Immobilie (Art. 2204, 2209, 2215 Code Civil). Der Hypothekenschuldner kann sich notariell der Zwangsvollstreckung unterwerfen und der Notar kann beauftragt werden, dem Gläubiger oder Dritten eine vollstreckbare Ausfertigung zu erteilen.

V. Weitere Informationen

Ergänzende Informationen können gerne abgefragt werden. Wir stehen Ihnen gerne mit Rat und Tat zur Verfügung. Ganz spezielle Fragen lassen wir ggf. von unserer Kooperationskanzlei in Paris beantworten. Bitte beachten Sie auch unsere Seite zur grenzüberschreitenden Bankfinanzierung.

VI. Hinweis

Die hier zu findenden Informationen erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie können eine einzelfallbezogene Beratung nicht ersetzen.


Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen
Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök
Otto-Suhr-Allee 115,
10585 Berlin
Tel.: 00 49 (0) 30 3000 760-0
Fax: 00 49 (0) 30 513 03 819
e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Beitrag online seit Dienstag, 26. Oktober 1999     
Letzte Aktualisierung am Dienstag, 26. Oktober 1999     
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