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Französisches Recht
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Was sollte man beim Grundstückskauf in Frankreich bedenken?

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


 

1.      Umgebung

 

Man sollte die Umgebung erkunden. Die Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, in der Nähe befindliche Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Behörden sowie Grünanlagen und Parkmöglichkeiten dienen nicht nur dem persönlichen Wohlbefinden, sondern sind stabile Wertfaktoren. Gewerbeeinheiten im Erdgeschoß können, müssen sich aber nicht, wertmindernd auswirken. In Frankreich sind für die Bebaubarkeit im Wesentlichen die sog. PLU (Plans locaux d´urbanisme) ausschlaggebend. Sie enstprechen im Ansatz den deutschen Bebauungsplänen.

 

2.      Planungsrechtliche und Baurechtliche Situation

 

Der Notar oder der Makler sollten den Käufer über die planungsrechtliche Situation aufklären; insbesondere nicht bebaute Grundstücke und ihre bevorstehende bauliche Auslastung und Zweckbestimmung sind von Interesse. Bei Einfamilienhäusern ist es unabdingbar aufzuklären, ob die Nebengebäude baurechtlich genehmigt sind. Dies ist häufig nicht der Fall.

 

3.      Beschaffenheit des Objekts

 

Eigentumswohnungen, die sich in den oberen Etagen befinden, sind in den unteren Etagen vorzuziehen; Belichtung und Lärmbelästigung fallen dort in der Regel günstiger aus. Durch das Loi Carrez, in Kraft seit dem 19. Juni 1997, wurden die Verkäufer verpflichtet, das exakte Flächenmaß der Wohnung anzugeben. Das Gesetz gilt allerdings nur für Eigentumswohnungen, nicht für Einfamilienhäuser.

 

Empfohlen wird, daß der Käufer die Nebengelasse der Eigentumswohnung besichtigt, um aufzuklären, ob der Verkäufer die Gelasse geräumt hat oder ob sie von Dritten genutzt werden.

 

Bei Einfamilienhäusern sollte das Bestehen einer Versicherung für Schäden aus kürzlich durchgeführten Baumaßnahmen geprüft werden.

 

4.      Makler und Notar

 

Ist ein Makler einbezogen, muss die Maklercourtage vorab vereinbart werden. In der Praxis werden Prozentsätze vom Kaufpreis vereinbart. Häufig finden sich Staffelungen der Art, dass bis zum einem bestimmten Preis ein Prozentsatz von X, und darüber ein Prozentsatz von Y genommen wird. Üblicherweise bezahlt der Verkäufer die Maklercourtage, es sei denn es findet sich im Kaufvertrag eine anders lautende Regelung.

 

Wird ein Notar in die Kaufverhandlungen einbezogen, ist dessen Honorierung (das sog. émolument) gesetzlich geregelt. Maximal erhält er 5 % von 0 € bis 45.735 € des Kaufpreises und von dem darüber liegenden Kaufpreisanteil 2,5 %. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer in Höhe von 19,6 %.

 

5.      Erwerbskosten

 

Der Notar oder der Makler können über die entstehenden Übertragungs- und Umschreibungskosten Auskunft geben. Handelt es sich um ein Objekt, das erst kürzlich hergestellt wurde und das innerhalb von fünf Jahren nach seiner Herstellung erstmals weiterverkauft wird, unterfällt der Verkauf der Mehrwertsteuer. Andererseits profitiert dann der Käufer von reduzierten Kosten (siehen unten). Der Erwerber sollte erfragen, ob sich der ihm genannte Preis inklusive Mehrwertsteuer versteht.

 

Die Gebühren des Notars setzen sich zusammen aus wertabhängigen Gebühren (émoluments proportionnels) und einer sog. Formalitätengebühr (émolument de formalité).

 

Beispiel: Gekauft wird ein Objekt (Altbau) für 250.000 €. Die wertabhängigen Gebühren betragen dann 2.814,61 €. Hinzu kommt die Formalitätengebühr, die nach Zeiteinheiten berechnet wird, und zwar pro Zeiteinheit 3,28 €. Für die einzelnen Leistungen gibt es Zeitvorgaben, z.B. für die Beschaffung bestimmter Unterlagen).

 

Seit dem 1. Januar 2004 ist der Notar verpflichtet, die Steuererklärung für eventuell anfallende Mehrerlöse (Spekulationssteuer oder plus value) abzugeben und ggf. auch aus dem Erlös die Steuer abzuführen. Hierfür erhält der Notar eine fixe Gebühr von 58,54 €.

 

6.      Lokale Steuern

 

Die Höhe der „taxe d’habitation“ und der „taxe foncière“ hängt vom Zustand der Immobilie ab. Nur wenn der Verkäufer in der Vergangenheit sämtliche Veränderungen und Verbesserungen gemeldet hat, sind die Angaben des Verkäufers über die Höhe der anfallenden Steuern zuverlässig. Sind die Meldungen nicht exakt oder hat der Verkäufer entsprechende Meldungen unterlassen, sind schmerzhafte Nachforderungen bzw. Mehrforderungen wahrscheinlich. Vertiefende Informationen zu steuerrechtlichen Fragen finden Sie hier

 

7.      Umsatzsteuer

 

Auf den Kaufpreis einer neuen Eigentumswohnung ist die Mehrwertsteuer/Umsatzsteuer (zur Zeit 19,6 %) aufzuschlagen. Im Kaufvertrag werden der Nettopreis zuzüglich Mehrwertsteuer und der Gesamtpreis einschließlich Mehrwertsteuer ausgewiesen. Tatsächlich muss also der Käufer die Mehrwertsteuer tragen, die der Verkäufer anschließend abzuführen hat. Die Formalitäten regelt der Notar.

 

Auch der Wiederverkauf einer neu erworbenen Wohnung innerhalb von 5 Jahren seit Fertigstellung ist umsatzsteuerpflichtig, unabhängig davon ob die Wohnung bewohnt wurde oder nicht. Der Verkäufer kann dann die ihm bei Erstkauf berechnete Mehrwertsteuer gegen die Umsatzsteuerforderung des Staates aufrechnen, die bei der Weiterveräußerung anfällt. Erzielt der Erstkäufer durch den Weiterverkauf einen Mehrerlös, muss er lediglich die auf den Mehrerlös anfallende Mehrwertsteuer abführen. Muss er die Wohnung dagegen mit Verlust abgeben, kann er die Rückerstattung der überzahlten Mehrwertsteuer begehren. Der Antrag ist bis zum 31. Dezember des auf den Verkauf folgenden Jahres zu stellen.

 

8.      Wohngelder bei Wohnungseigentum

 

Beim Kauf einer Eigentumswohnung sind die anfallenden Belastungen sorgfältig zu ermitteln. Die Angaben des Verkäufers in bezug auf die Wohngelder und Sonderanlagen aus dem letzten Jahr geben die Realität oftmals nicht vollständig wieder. Es sollte stets der Verwalter nach den Belastungen aus den letzten drei bis vier Jahren gefragt werden. Nur so können umfangreiche Reparaturen und weiterer Reparaturbedarf ermittelt werden.

 

Art. 10 des Gesetzes n° 65-557 unterscheidet zwei Kategorien von Beiträgen:

 

·        Beiträge zur Erhaltung, Bewirtschaftung und Verwaltung der Eigentumsanlage, im einzelnen

-         Unterhaltung und Instandsetzung der Anlagen, Kanalisation und Gänge

-         Pflegemittel, Bezahlung des Reinigungs- und Wohnungspersonals, Pflege der Grünflächen

-         Versicherungsprämien, Vergütung der Verwalters, Steuern und Abgaben, Hausmeistervergütung, Verfahrenskosten

 

Beiträge in bezug auf Gemeinschaftsanteilen und –dienste

-         Kosten für eine Gemeinschaftsantenne, Kabelgebühren

-         Kosten für Fahrstuhl, Zentralheizung, Klimaanlage etc.

 

Die Belastungen werden entweder nach Gemeinschaftsanteilen umgelegt (Erhalt und Bewirtschaftung) oder nach anteiliger Nutzung (z. B. für Fahrstuhl etc.)

 

9.      Besonderheiten beim Kauf von Bauträgern

 

Wenn der französische Bauträger Wohneinheiten vor ihrer Herstellung veräußert, handelt es sich um einen Verkauf im Zustand der zukünftigen Herstellung (vente en l’état futur d’achévement). Diese Art des „Grundstückserwerbs“ unterfällt den Sonderregelungen des „Code de la construction et de l’habitation“ (CCH).

 

Dem Kauf von Bauträgern geht regelmäßig ein Vorvertrag voraus, der zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, aber ständiger Praxis entspricht. Zwar verpflichtet der Vorvertrag den Käufer noch nicht, doch verliert der Käufer den Anspruch auf Erstattung der geleisteten Anzahlung, wenn nicht einer der gesetzlich geregelten Fälle vorliegt.

 

Der Vorvertrag muß enthalten:

·        die annähernde Wohnnutzfläche

·        die Anzahl der Haupt- und Nebenräume

·        die Lage des Objekts im Gebäude, soweit es sich um eine Eigentumswohnung handelt

·        der vorläufige Preis und die Bedingungen seiner Veränderung

·        eine Beschreibung der technischen Ausrüstung (verwendete Materialien, Ausrüstung)

·        das voraussichtliche Datum des Hauptvertrages

 

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, ist der Vertrag nichtig.

 

Die Anzahlung ist gesetzlich der Höhe nach beschränkt, und zwar abhängig von dem Zeitraum der zwischen dem Vorvertrag und dem im Vorvertrag vorgesehenen Datum für den Abschluß des Hauptvertrages liegt. Die Anzahlung darf bis zu 5 % betragen, wenn der Zeitraum weniger als ein Jahr beträgt. Beträgt er bis zu zwei Jahren dürfen noch 2 % verlangt werden; bei längeren Zeiträumen ist die Vereinbarung einer Anzahlung ausgeschlossen.

 

Hat der potentielle Käufer den Vorvertrag unterschrieben und mit eingeschriebenen Brief an den Verkäufer versandt, kann er innerhalb einer Frist von sieben Tagen vom Vertrag zurücktreten. Der Anspruch auf Rückzahlung der Anzahlung bleibt erhalten. Ist die Frist abgelaufen, verfällt im Falle des Rücktritts der Anspruch auf Rückzahlung der Anzahlung, es sei denn es liegt einer der gesetzlich vorgeschriebenen Fälle vor:

 

·        der Käufer kann die versprochenen Kredite nicht beschaffen

·        der Hauptvertrag wird nicht innerhalb der vorgesehenen Frist geschlossen

·        die Beschaffenheit oder die Qualität der Objekts eine Minderung von mehr als 10 % nach sich zieht

·        eine Gemeinschaftseinrichtung fehlt (z.B. Aufzug, Müllschlucker, Garten etc.)

·        der definitive Preis überschreitet den vorgesehenen um 5 %

 

Bsp.: Der Vorvertrag sieht einen Preis von 100.000€ vor. Eine Anpassung auf das bis zu 1,1-fache wird vertraglich vereinbart. Der Käufer muss den Vorvertrag nicht erfüllen, wenn der endgültige Preis 110.000 € zzgl. 5 % beträgt.

 

Die Art. 1616 ff CC sehen vor, daß der Käufer die Aufhebung des Vertrages oder die Herabsetzung des Preises verlangen kann, wenn die Fläche des Objektes um 5 % geringer ist als im Vertrag vorgesehen. Das Recht muss innerhalb eines Jahres ab Lieferung des Kaufobjektes ausgeübt werden. Deshalb hat die Cour des Cassation inzwischen entschieden, daß Klauseln in Bauträgerverträgen, die eine Flächenabweichung von mehr als 5 % zulassen, unwirksam sind.

 

Das Mangelgewährleistungsrecht beim Kauf von Bauträger ist vielschichtig und schwer zu durchschauen.

 

·        Offenbare Mängel (Tapete oder Teppichböden lösen sich ab, eine elektrische Steckdose funktioniert nicht, der Wasserhahn tropft etc.) sind innerhalb von drei Monaten geltend zu machen. Hat sich der Bauträger im Abnahmeprotokoll verpflichtet, diese Mängel zu beseitigen, beträgt die Verjährungsfrist 30 Jahre.

·        Schallschutzmängel müssen innerhalb eines Jahres geltend gemacht werden

·        Ausrüstungmängel verjähren in zwei Jahren

·        Für versteckte Mängel an den „großen Arbeiten“ haftet der Hersteller 10 Jahre

·        Entspricht die gekaufte Immobilie nicht der Baubeschreibung (Fläche, technische Qualität etc.), besteht eine 30-jährige Verjährung, beginnend mit der Abnahme.

 

10.  Erbrechtliche Situation

 

Bereits beim Kauf sollten erbrechtliche Überlegungen einfließen,

 

weil das französische Erbrecht unabhängig von der Staatsangehörigkeit des Erblassers anwendbar ist, sobald eine Immobilie in Frankreich belegen ist und

weil das französische Erbrecht in erhebliche geringerem Maße Testierfreiheit gewährt als das deutsche

weil bereits zu Zeitpunkt des Kaufes erbschaftsteuerrechtliche Regelungen berücksichtigt werden sollten

 

Vorstehendes gilt insbesondere für sog. patchwork-Familien, bei denen Kinder aus unterschiedlichen Ehen order Beziehungen existieren. Ehegatten oder Lebensgefährten können sich nach französischem Recht weder erbvertraglich noch testamentarisch zu Alleinerben einsetzen, soweit Kinder oder andere Noterben vorhanden sind. In solchen Fällen können nur sog. Überkreuzvereinbarungen (tontine-Regelungen) oder gesellschaftsrechtliche Lösungen helfen. Vertiefende Informationen zum französischen Erbrecht finden Sie hier.

 

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen
Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök
Otto-Suhr-Allee 115,
10585 Berlin
Tel.: 00 49 (0) 30 3000 760-0
Fax: 00 49 (0) 30 513 03 819
e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Beitrag online seit Samstag, 5. März 2005     
Letzte Aktualisierung am Samstag, 5. März 2005     
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