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Französisches Immobilienrecht
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Steuerliche Behandlung französischer Auslandsimmobilien

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


Frankreich hat für den Kauf oder die Renovierung einer französischen Ferienwohnung bis zum 31. Dezember 2006 interessante Steuervergünstigungen geschaffen. Ledige und Ehepaare erhalten, auch wenn sie nicht in Frankreich wohnhaft sind, eine Steuergutschrift. Sie wird auf der Grundlage der Gestehungskosten berechnet und beträgt 15 % dieser Kosten.
Die Steuervorteile für Ferienwohnungen ("Résidences de tourisme classées") sind in Artikel 199decies E des französischen Steuergesetzbuchs ("Code Général des Impôts-CGI") näher geregelt:

1. Steuervorteile

Jeder Investor erhält ohne Rücksicht auf seine Nationalität oder seinen Wohnsitz eine Steuergutschrift, wenn er bis zum 31. Dezember 2006 in Frankreich in eine französische Ferienwohnung investiert.

a. Investitionsgegenstand

Steuerbegünstigt sind Ferienanlagen, die sich innerhalb bestimmter Ferienwohngebiete (résidence de tourisme) befinden. Es kann sich sowohl um Neubauten als auch um noch in der Planung befindliche Immobilien bzw. um die Renovierung einer bereits bestehenden Immobilie handeln. Voraussetzung ist


 daß die Ferienwohnung in einer landwirtschaftlichen Revitalisierungszone (zone de revitalisation rurale) liegt (vgl. Art. 42, 61 Gesetz n° 95-115 vom 04.02.1995)
 daß die Ferienwohnung in einer landwirtschaftlichen Zone (zone rurale) liegt, die in der Liste zu Art. 4 n° 2 der Verordnung EG/1260/1999 des Rates vom 21. Juni 1999 über dien Strukturfonds eingetragen ist

b. Vergünstigungsvoraussetzungen

Der Investor muß sich verpflichten, die Immobilie mindestens neun Jahre lang zu vermieten, wobei er sich das Recht vorbehalten kann, die Immobilie bis zu acht Wochen pro Jahr selbst zu nutzen. Das Eigentum an der Ferienwohnung darf nicht aufgespalten werden, d.h. die Verleihung eines Niessbrauchsrechtes an der Ferienwohnung ist schädlich. Kommt es im Rahmen eines Erbfalles zu einer solchen Teilung in nacktes Eigentum und Niessbrauchsrecht oder zu einer Eigentumsveränderung, kann der überlebende Ehegatte die Steuervorteile für sich in Anspruch nehmen.

c. Berechnung der Steuergutschrift

Gemäss Art. 199decies E CGI besteht die Bemessungsgrundlage für die Steuergutschrift in dem Kaufpreis für die Immobilie oder deren Renovierungskosten, soweit diese bei der Berechnung des steuerbaren Einkommens nicht mehr abzugsfähig sind. Die Bemessungsgrundlage ist nach oben beschränkt und zwar auf einen Betrag von 45.760,-- EUR für Ledige und einen Betrag von 91.520,-- EUR für Ehepaare.

Ledige können mithin eine Gutschrift in Höhe von maximal 6.864,-- EUR und Ehepaare bis zu 13.728,-- EUR in Anspruch nehmen. Diese Gutschrift ist von der französischen Steuer abzusetzen.

d. Verrechnung der Steuergutschrift

Die Steuergutschrift wird nicht ausgezahlt, sondern sie wird auf die in Frankreich anfallende Steuer verrechnet. Sie kann einmalig oder verteilt auf vier Jahre in Anspruch genommen werden. Damit ist jedoch Voraussetzung, daß das steuerbare Einkommen in Frankreich ausreichend hoch ist, um die Steuergutschrift innerhalb der Vierjahresfrist auf die Steuerschuld verrechnen zu können (siehe unten Dopelbesteuerung).

2. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Frankreich

a. Definition des steuerbaren Einkommens

Das französische steuerbare Einkommen wird auf der Basis der tatsächlichen Ein- und Ausgaben (Mieteinnahmen abzüglich Aufwand) berechnet:

Der Investor kann alle Aufwendungen, die in Verbindung mit dem Erwerb (den Zinsaufwand eingeschlossen), der Instandhaltung und der Verbesserung des Ferienhauses stehen, unmittelbar von seinem steuerbaren Einkommen abziehen. Abzugsfähig sind insbesondere Erhaltungs- und Reparaturmassnahmen. Letzere sind namentlich solche, die sich als Verpflichtung des Vermieters aus Art. 1754 Code Civil ergeben.

Die Verwaltungs- und Versicherungsaufwendungen sowie die Abschreibung der Ferienwohnung werden mit einer Pauschale von 14% die Bruttomieteinnahmen abgegolten (Art. 31 CGI).

Nutzt der Investor die Steuervergünstigungen aus Art. 199decies E CGI aus, vermindert sich dieser Pauschalabschlag in den ersten neun Jahren der Vermietung auf 6% der Bruttomieteinnahmen (vgl. Art. 31 CGI).

b. Modalitäten der Besteuerung

Das in Frankreich zu versteuernde Einkommen unterliegt generell einem progressiven Steuersatz von 0 bis 53%. Investoren, die keinen Wohnsitz in Frankreich haben werden mit mindestens 25% der französischen Einkünfte besteuert.

Verluste aus Einkünften der Vermietung und Verpachtung können bis zu zehn Jahre lang auf Gewinne aus dieser Einkunftsart verrechnet werden.

3. Doppelbesteuerung

Zwischen Frankreich und Deutschland besteht das Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerungen und über gegenseitige Amts- und Rechtshilfe auf dem Gebiete der Steuern vom Einkommen und vom Vermögen sowie der Gewerbesteuern und der Grundsteuern (DBA FRA) vom 21. Juli 1959 (BGBI. II 1961 S. 398), geändert durch das Revisionsprotokoll vom 9. Juni 1969 (BGBl. 1970 II S. 719), zuletzt geändert durch das Zusatzabkommen vom 28. September 1989 (BGBl. II 1990 S. 772). Ein Abkommen über die Vermeidung der Doppelbesteuerung bei Schenkungen und Erbfällen besteht dagegen nicht.

Gemäss Art. 3 I DBA FRA können Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (einschließlich des Zubehörs und des lebenden oder toten Inventars der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe) nur in dem Vertragstaate besteuert werden, in dem dieses Vermögen belegen ist. Der Begriff "unbewegliches Vermögen" bestimmt sich nach den Gesetzen des Vertragstaates, in dem das Vermögen belegen ist. Rechte, auf die die bürgerlich-rechtlichen Vorschriften über Grundstücke Anwendung finden, Nutzungsrechte an unbeweglichem Vermögen und Rechte auf veränderliche oder feste Lizenzgebühren für die Ausbeutung von Mineralvorkommen, Quellen und anderen Bodenschätzen gelten für die Anwendung dieses Artikels als unbewegliches Vermögen; Schiffe gelten nicht als unbewegliches Vermögen.

Das DBA FRA geht von der allgemeinen Vertragspraxis aus, daß die Besteuerung der Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (Grundvermögen) dem Staat zuzuweisen ist, in dem dieses Vermögen liegt (Art. 3 I DBA-FRA). Art. 3 IV DBA-FRA enthält die wichtige Klarstellung, dass das Belegenheitsprinzip nicht nur solche Einkünfte ergreift, die aus der unmittelbaren Nutzung des Grundvermögens, grundstücksgleicher Rechte und dinglicher Nutzungsrechte an Grundstücken herrühren (BFHE 135, 526). Das Belegenheitsprinzip gilt auch für die Einkünfte aus der Vermietung oder Verpachtung sowie "jeder anderen Art der Nutzung des unbeweglichen Vermögens". Eingeschlossen sind auch die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft und die Gewinne aus der Veräußerung von unbeweglichem Vermögen. Nicht angesprochen sind die Erträge aus Grundpfandrechten; diese fallen unter die Zinsbesteuerung des Art. 10 DBA FRA. Nach Art. 3 V DBA-FRA greift die Belegenheitsregel auch durch, wenn das Grundvermögen einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit dient (BFHE 135, 526).

Bei der Festsetzung der Steuer ist allerdings der Progressionsvorbehalt nach Art. 20 I DBA FRA zu berücksichtigen. Danach wird das Recht eines Vertragsstaates, also auch das Recht der Bundesrepublik Deutschland, nicht beschränkt, die Steuern von den ihm zur Besteuerung überlassenen Einkünften nach dem Satze zu erheben, der dem Gesamteinkommen dieser Person entspricht (BFHE 135, 526). Nach § 32 b I Nr. 2 EStG ist auf das zu versteuernde Einkommen ein besonderer Steuersatz anzuwenden, wenn der Steuerpflichtige ausländische Einkünfte hat, die in Deutschland nicht der Einkommensteuer unterliegen. Hierzu gehören auch Einkünft aus Vermietung und Verpachtung einer französischen Immobilie.

Die Verluste eines inländischen Steuerpflichtigen aus der Vermietung seines in Frankreich belegenen Hausgrundstücks sind aufgrund des Art. 20 I a 1 i.V.m. Art. 3 DBA FRA im (deutschen) Inland steuerfrei. Erzielt ein unbeschränkt Steuerpflichtiger aus einer in Frankreich belegenen Immobilie Verluste aus Vermietung und Verpachtung, so sind diese Verluste gemäß § 2a EStG vom Ausgleich mit inländischen Einkünften ausgeschlossen. Sie dürfen deshalb auch bei der Ermittlung der Einkommensteuer-Bemessungsgrundlage nicht zum Ausgleich steuerpflichtiger Einkünfte verwendet werden (ständige Rechtsprechung, z.B. Urteil des Bundesfinanzhofs --BFH-- vom 25.Februar 1976 I R 150/73, BFHE 118, 334, BStBl II 1976, 454; BFHE 162, 307). Der negative Progressionsvorbehalt nach § 32 b EStG findet keine Anwendung. Der negative Progressionsvorbehalt ist auch nicht aufgrund von Art. 20 DBA FRA zu gewähren (FG Köln FR 1987, 46-46).

4. Hinweise

Der Erwerb von Immobilien in Frankreich ist mithin grundsätzlich ungeeignet, in Deutschland Steuervorteile zu erzielen. Steuervorteile können nur in Frankreich ausgenutzt werden. Dort findet die Besteuerung statt. Verluste können nicht übertragen werden. Hinzu kommt, dass der Erwerb einer französischen Immobilie erbrechtliche Überlegungen erfordert. Insbesondere ist zu beachten, dass der überlebende Ehegatte gegenüber Nachkömmlingen des Erblassers erheblich benachteiligt wird. Werden die erbrechtlichen Überlegungen zu spät angestellt, entstehen zumindestens erhöhte Kosten. Wird dagegen bereits bei dem Kauf der Immobilie auf die spätere Erbfolge geachtet, können die Nachteile des zwingend anwendbaren französischen Erbrechts weitgehend vermieden werden.

Ferner sind beim Kauf einer französischen Immobilie eine Reihe von Umständen zu beachten, die in Deutschland unbekannt sind und unerheblich erscheinen. Der Kauf steht in Abhängigkeit zur Finanzierung. Die Finanzierung ist formgebunden. Die Nichtbeachtung der französischen Verbraucherschutzvorschriften kann erhebliche Probleme aufwerfen.


Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen
Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök
Otto-Suhr-Allee 115,
10585 Berlin
Tel.: 00 49 (0) 30 3000 760-0
Fax: 00 49 (0) 30 513 03 819
e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Beitrag online seit Freitag, 26. April 2002     
Letzte Aktualisierung am Sonntag, 30. Januar 2005     
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