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Wohnungseigentum
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Entlastung des Verwalters

Von Rechtsanwältin Sonja Ludwig


Regelmäßig stimmen die Wohnungseigentümer in den periodisch stattfindenden ordentlichen Versammlungen darüber ab, ob dem Verwalter für das vorangegangene Wirtschaftsjahr Entlastung erteilt wird.
Der Entlastungsbeschluss stellt ein negatives Schuldanerkenntnis (§ 397 Abs. 2 BGB) der Wohnungseigentümer dar. Es ist damit ein Verzicht auf solche Ansprüche gegenüber dem Verwalter verbunden, die den Wohnungseigentümern bekannt oder für sie bei sorgfältiger Prüfung erkennbar waren.
Es wurde deshalb in der Vergangenheit von den Gerichten zunehmend die Auffassung vertreten, dass dieser Anspruchsverzicht der Wohnungseigentümer nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums i.S.v. § 21 Abs. 3 WEG entspreche, weil der Entlastung keine Gegenleistung des entgeltlich tätigen Verwalters gegenüberstehe.

I.
Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 17.07.2003 (BGH Az. V ZB 11/03) steht ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, aber nicht grundsätzlich im Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Denn der Entlastungsbeschluss stellt für die Wohnungseigentümer die Möglichkeit dar, dem Verwalter durch die Entlastung das Vertrauen für die künftige Tätigkeit auszusprechen. Hiermit wird die Grundlage für eine weitere vertrauensvolle Zusammenarbeit in der Zukunft geschaffen. Eine solche liegt im Interesse der Wohnungseigentümer. Erst, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die möglichen Ansprüche zu verzichten, ist davon auszugehen, dass ein Entlastungsbeschluss nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

II.
Auch ein Eigentümerbeschluss, mit dem dem ausgeschiedenen Verwalter Entlastung erteilt wird, steht grundsätzlich nicht im Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, so der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 25.09.2003 (BGH Az. V ZB 40/03). Dies kann ebenfalls erst dann der Fall sein, wenn Ansprüche gegen den (ausgeschiedenen) Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf die möglichen Ansprüche zu verzichten.
Anders als bei der Entlastung des amtierenden Verwalters hat der Gesichtspunkt, dem Verwalter durch die Entlastung das Vertrauen für die künftige Tätigkeit auszusprechen, hier keine Bedeutung. Allerdings bedeutet die Entlastung beim ausgeschiedenen Verwalter die Billigung der zurückliegenden Amtsführung als zweckmäßig sowie dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und den vertraglichen Pflichten entsprechend. Zudem ist es zwar keine Vertrauenskundgabe für die Zukunft gegenüber dem ausgeschiedenen Verwalter, wenn ihm Entlastung erteilt wird; jedoch ist auch für den neuen Verwalter die Entlastung seines Vorgängers von Bedeutung. Sie gibt ihm nämlich berechtigten Anlass zu der Erwartung, dass die Wohnungseigentümer bei beanstandungsfreier und erfolgreicher Amtsführung ihm in gleichem Maß wie seinem Vorgänger Vertrauen entgegenbringen werden. An der Kundgabe der Bereitschaft zur vertrauensvollen Zusammenarbeit auch gegenüber dem neuen Verwalter haben die Wohnungseigentümer regelmäßig ein Interesse.


Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen
Ansprechpartnerin: Rechtsanwältin Sonja Ludwig
Eschenallee 22
14050 Berlin

Tel.: 00 49 (0) 30 3000 760 0
Fax: 00 49 (0) 30 3000 760 33

e-mail: RAin_Ludwig@t-online.de

Beitrag online seit Mittwoch, 15. Juni 2005     
Letzte Aktualisierung am Mittwoch, 15. Juni 2005     
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