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Rechnungswesen und Rechnungslegung im zivilen Baurecht

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


 

Ein Beitrag zur ordnungsgemäßen Rechnungslegung im Baurecht, ihren Voraussetzungen und zu ihren Konsequenzen



I.Grundlagen des zivilen Baurechts

Das zivile Baurecht ist vom öffentlichen Baurecht zu unterscheiden. Das öffentliche Baurecht, Bauordnungs- und Bauplanungsrecht, regelt die Voraussetzungen, unter denen ein geplantes Bauvorhaben genehmigt werden muß. Es betrifft damit das Verhältnis des Bauherrn zum Staat. Das private Baurecht regelt die Rechtsbeziehungen der am Bau beteiligten Personen und Unternehmen zueinander.

1. Rechtsquellen

Die Rechtsquellen des privaten Baurechtes sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), im Recht zur Regelung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (seit 2002 §§ 305 ff. BGB), in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), in der Honorarordnung für Architekten (HOAI) und in der sogenannten Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen in den Teilen A und B (VOB/A, VOB/B, VOB/C) zu suchen. Die VOB/B wurde zuletzt im Jahr 2006 neu gefasst.

Die Grundlagen des zivilen Baurechtes liegen im BGB. Es entscheidet über die Voraussetzungen, unter denen ein Bauvertrag oder ein Architektenvertrag zustandekommt und es bestimmt die Grundpflichten der Parteien. Leider werden die gesetzlichen Vorgaben gelegentlich überbetont und der eigentliche Parteiwille ignoriert.

2. Vertragsabschluß

Zum Abschluß eines Vertrages führen zwei übereinstimmende Willenserklärungen der Beteiligten. Die Erklärungen müssen die wesentlichen Bestandteile des Vertrages umfassen; in der Regel genügen Absprachen über die Art der Leistungen, ihren Umfang und die dafür zu entrichtende Vergütung. Ob umfangreiche vorgefertigte Vertragsklauseln in den Vertrag einbezogen werden, entscheidet das AGB-Recht (seit dem 1.1.2002 in den §§ 305 ff. BGB geregelt, früher AGBG). Dem Adressaten der Allgemeinen Geschäftbedingungen müssen die Bedingungen zur Kenntnis gebracht werden bzw. er muß Gelegenheit haben, die Bedingungen zur Kenntnis zu nehmen. Die sog. VOB/B sind Allgemeine Geschäftsbedingungen und müssen deshalb in den Vertrag ausdrücklich einbezogen werden.

2.1. Angebot und Annahme

Die übereinstimmenden Willenserklärungen der Vertragsschließenden werden in das Angebot und die Annahme des Angebotes untergliedert. Nicht jede Erklärung ist ein Angebot, nicht jede Annahmeerklärung führt zum Abschluß eines Vertrages.

Zeitungsanzeigen, unverbindliche Kostenangebote und Wurfsendungen sind keine Angebote. Sie laden zur Abgabe eines Angebotes ein. Erst die auf das tatsächliche Angebot des Interessenten folgende Erklärung des Inserenten führt zum Vertragsschluß. Annahmeerklärungen, die Modifikationen zum Angebot enthalten, sind ihrerseits ein Angebot, das erst angemommen werden muß.

2.2. Vertragstypen

Welchen Inhalt ein Vertrag hat, richtet sich zunächst nach den übereinstimmenden Erklärungen, die mündlich oder auch schriftlich, ggf. in einer Urkunde abgegeben werden. Ergänzend finden die gesetzlichen Vorschriften Anwendung. Der Gesetzgeber hat eine Reihe typischer Verträge gesetzlich durchnormiert. Es finden sich der Werkvertrag, der Dienstvertrag, der Maklervertrag, der Werklieferungsvertrag, der Kaufvertrag, die Miete und die Leihe. Welchen Vertragstyp die Parteien gewählt haben, richtet sich nicht zwangsläufig nach der überschrift, sondern nach dem, was die Parteien gewollt haben, was wiederum ggf. durch Auslegung zu bestimmen ist.

2.2.1. Gesetzliche Vertragstypen

Der Bauherr wird mit dem Architekten einen Architektenvertrag abschließen, der in der Regel als Werkvertrag klassifiziert wird. Beratende Architekten können ggf. auch durch einen Dienstvertrag gebunden werden. Der Vertrag mit dem Bauunternehmer ist durchweg ebenfalls ein Werkvertrag. Das Baumaterial wird durch Kaufvertrag erworben. Wird vorweg ein Makler mit der Beschaffung des Grundstückes beauftragt, kommt das Maklerrecht zur Anwendung.

Die Typisierung des abgeschlossenen Vertrages führt oftmals erst zur Klärung, welche Vorschriften, über mangelhafte Leistungen, Leistungsverzug und ähnliches entscheiden. Die Pflichten der Parteien können je nach dem, welchen Vertrag sie geschlossen haben, erheblich differieren.

2.2.2. Häufige Vertragstypen

Das Bauvertragsrecht ist im wesentlichen Kautelarrecht, d.h. es wird durch den Erfindungsreichtum von Juristen, Bauunternehmern, Architekten und Steuerfachleuten häufig bis ins Detail geregelt. Es haben sich gleichwohl typische Formen herausgebildet. Man unterscheidet den Generalunternehmervertrag, den Generalübernehmervertrag, den Bauträgervertrag, den Koordinierungsvertrag und den einfachen Leistungsvertrag. Diese Vertragstypen können entweder als Einheitspreisvertrag, als Pauschalpreisvertrag oder als "cost plus fee" Vertrag ausgestaltet sein. Dem Bauherrn, der ein schlüsselfertiges Objekt bauen möchte, wird zumeist das Angebot auf Abschluß eines Generalübernehmer- oder -unternehmervertrages unterbreitet. Beide Vertragsformen sind darauf gerichtet, dem Bauherrn ein schlüsselfertiges Vorhaben zu erstellen. Die Einzelpflichten differieren jedoch stark. In vielen Fällen verbleiben beim Auftraggeber erhebliche Eigenpflichten, die sich im Bauverlauf kostenerhöhend und leistungsverzögernd auswirken können.

In Deutschland hat es sich eingebürgert, die Vertragstypen vor allem anch ihrer Vergütungsform zu beurteilen und zu qualifizieren. Das entspricht jedoch nicht der Natur des Bauvertrages, der in seiner natpürlichen Form ein Vertrag ist, der den Unternehmer zur Herstellung und Ablieferung des Werkes gegen Zahlung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Die Vergütungsweise ist nicht charakterisierend. Häufig schwächen Vereinbarungen zur Vergütung lediglich das Grundprinzip ab, wonach Zahlung erst nach Abnahme geleistet werden muss. Das ist z.B. der Fall, wenn Abschlagszahlungen vereinbart werden (vgl. auch § 632 a BGB). Auch der Modus eines Einheitspreis- und Aufmaßvertrages ändert nichts am Grundtyp des Vertrages, der auf Herstellung und Lieferung des Werkes gerichtet ist und bleibt. Die Leistungstitel im Leistungsverzeichnis beschränken keinesfalls die vertragliche Verpflichtung auf die Komponentenlieferung. Sie dienen nur als Beschreibung von Berechnungseinheiten, nach denen das Gesamtbauvorhaben, also das Werk, nach Massenerhebung abgerechnet wird.

2.2.3. VOB/B-Verträge

Die VOB/B unterscheidet die Bauverträge nach der Abrechnungsart. Vorgesehen sind die Einheitspreisvereinbarung, die Pauschalpreisvereinbarung, die Abrechnung nach Stundenaufwand und nach Selbstkosten. Der Grundtyp ist die Einheitspreisvereinbarung (arg. § 2 Nr. 2 VOB/B).

Die Einheitspreise werden für eine Mengeneinheit bestimmter technisch und wirtschaftlich einheitlicher Teilleistungen festgelegt (Nicklisch/Weick, VOB/B, § 2 Rn. 24). In der Regel ist das Leistungsverzeichnis maßgeblich, das der Architekt in Vorbereitung der Auftragsvergabe erarbeitet (Phase 6 § 15 HOAI). Das Leistungsverzeichnis enthält die Leistungstitel nach Ordnungszahlen (Positionen) gegliedert, beschrieben und mit Mengenangaben (Vordersätzen) versehen. Abgerechnet wird nach Aufmaß. Die Einheitspreisvereinbarung setzt voraus, daß Einheitspreise abgestimmt sind. Fehlt es an der Abstimmung, kann der Auftragnehmer die Preise nach § 632 Abs. 2 i.V.m. § 316 BGB festlegen.

Die Pauschalpreisvereinbarung wird vielfach gegenüber der Einheitspreisvereinarung favorisiert, denn sie legt die Parteien von vorneherein auf einen Preis fest. Hier kommt es aus Sicht des Bauherrn darauf an, das Leistungsbild möglichst konkret und abschließend zu beschreiben, um keine Nachforderungen möglich zu machen. Der Unternehmer dagegen wird versuchen, ein möglichst unbestimmtes Leistungsbild zu vereinbaren und sich möglichst viele Teileistungen nachvergüten zu lassen.

Die Abrechnung nach Stundenlohnsätzen kommt nur bei kleineren Vorhaben in Betracht und empfiehlt sich bei Leistungen, die nur schlecht nach Aufmaß abgerechnet werden können. Die VOB/B nimmt zu Stundenlohnabrechnungen eine reservierte Haltung ein. Dem liegt die überlegung zugrunde, daß der Umfang von Stundenlohnarbeiten stets nachträglich nur schwer kontrolliert werden kann (vgl. BGH BB 1961, S. 989). Voraussetzung ist eine ausdrückliche Vereinbarung vor Beginn der Arbeiten (Nicklisch/Weick, VOB/B, § 2 Rn. 116, 117).

Die Selbstkostenabrechnung setzt ebenfalls eine vorherige Vereinbarung voraus.

2.2.4. Abgrenzung zwischen Einheitspreis- und Pauschalfestpreisvereinbarung

Regelmäßig liegen der Pauschalfestpreisvereinbarung und der Einheitspreisabsprache Leistungsverzeichnisse zugrunde. Das Angebot des Auftragnehmers schließt in beiden Fällen mit einer Angebotsendsumme. Bei der Einheitspreisabsprache sind die in dem Leistungsverzeichnis angegebenen Vordersätze lediglich Kalkulationsgrundlage. Vereinbart sind dann Einheitspreise je Maßeinheit. Weder sind die im Angebot enthaltenen Positionsendpreise noch die aus allen Positionen gebildete Endsumme Vertragsbestandteil. Die Abrechnung erfolgt im Wege der Berechnung, deren Faktoren die vereinbarten Einheitspreise und die tatsächlich erbrachten Leistungen sind, die im Aufmaß zu dokumentieren sind.

Hingegen wird bei der Pauschalpreisvereinbarung für eine pauschal umschriebene und durch den vereinbarten Leistungserfolg definierte zusammengefaßte Gesamtleistung ein im voraus bezifferter Geldbetrag als Vergütung festgesetzt. Zur Abrechnung ist ein Aufmaß entbehrlich.

Der Unterschied zwischen den beiden Abrechnungsarten liegt darin, daß bei der Einheitspreisvereinbarung der Auftragnehmer die Pflicht zur Ausführung von Bauleistungen übernimmt, die nach Art und Umfang alle Teileistungen umfaßt, die erforderlich sind, um das vereinbarte Arbeitsergebnis gebrauchstauglich und mit den zugesicherten Eigenschaften abzuliefern. Decken sich das Leistungsverzeichnis und der geschuldete Arbeitsumfang nicht, kann der Auftragnehmer die Nachvergütung nach § 2 VOB/B i.V.m. § 632 Abs. 2 BGB verlangen. Die Pauschalfestpreisvereinbarung stellt den Leistungserfolg in den Vordergrund, dem die zu erbringenden Leistungen untergeordnet werden.

3. Vertragsdurchführung

Die Vertragsdurchführung richtet sich wiederum primär nach dem ausdrücklichen oder stillschweigenden Willen der Vertragsparteien. Mangels eigenständiger Regelung ist das Recht des BGB heranzuziehen.

3.1. Abnahme und ihre Bedeutung

Die Leistungen des Bauunternehmers enden mit der Bauabnahme (§ 640 BGB). Die Abnahme ist Fälligkeitsvoraussetzung für den Werklohn (vgl. § 641 BGB) und zugleich beschränkt sie den Erfüllungsanspruch auf die Mangelbeseitigung, insbesondere auf die Nachbesserungspflichten des Unternehmers. Zudem wird die Gefahr für Beschädigungen an der Bausubstanz auf den Auftraggeber verlagert. Die Abnahme ist daher stets mit Sorgfalt zu betreiben; auch Teilabnahmen verlagern die Gefahr. Es empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Architekten.

3.2. Abnahmesurrogate

Die Abnahme kann förmlich durch eine Baubegehung mit abschließendem Protokoll erfolgen. Das sollte der Standard sein, wird aber häufig vernachlässigt. Der Bauher kann einen Sachverständigen hinzuziehen. Die Abnahme kann jedoch nach VOB/B auch durch die rügelose Inbetriebnahme des Baues und des Bauteiles und andere schlüssige Verhaltensweisen erfolgen. Der Abnahme steht es gleich, wenn dem Unternehmer eine Fertigstellungsbescheinigung erteilt wird (§ 641 a BGB).

4. Mängel

Mängel an Werkunternehmerleistungen sind bis zur Abnahme stets nachzubessern, ggf. kann dies auf Abriß und Neuerrichtung hinauslaufen. Nach der Abnahme sind die Rechte des Auftraggebers seit dem Schuldrechtsreform in § 634 BGB genannt. Nach § 634 Nr. 1 BGB kann der Werkunternehmer aufgeordert werden, Mängel zu beseitigen. Kommt er dieser Verpflichtung trotz Aufforderung nicht nach, kann der Bauherr nach angemessener Nachfristsetzung

  entweder den Mangel selbst beseitigen und die dafür erforderlichen Aufwendungen ersetzt verlangen (§ 634 Nr. 2 BGB)
  oder vom Vertrag zurücktreten (§ 634 Nr. 3 1. Alternative BGB)
  oder Minderung verlangen (§ 634 Nr. 3 2. Alternative BGB)
  oder Schadensersatz verlangen (§ 634 Nr. 4 BGB)


Die vorstehenden Rechte lassen sich teilweise kombinieren. Übt der Bauherr jedoch sein Wahlrecht zugunsten des Rücktrittsrechts aus, entfallen das Nacherfüllungsrecht, das Recht auf Selbstvornahme und Minderung. Neben den Rücktrittsfolgen (Rückabwicklung) kann ggf. noch Schadensersatz geltend gemacht werden.

Nach VOB/B kann der Auftraggeber den Unternehmer schriftlich innerhalb der Gewährleistungsfrist von vier Jahren nach Abnahme zur Mängelbeseitigung auffordern. Kommt der Unternehmer der Aufforderung nicht nach, kann der Auftraggeber eine Frist setzen, nach deren Ablauf er berechtigt ist, die Arbeit bei einem Dritten in Auftrag zu geben.

Kann der Besteller nach Abnahme die Beseitigung eines Mangels verlangen, so kann er gemäß § 641 Abs. 3 BGB (Fassung 2009) nach der Fälligkeit die Zahlung eines angemessenen Teils der Vergütung verweigern; angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten; die Rechtsprechung hat früher bis zum Dreifachen der Mangelbeseitigungskosten als Druckeinbehalt zugestanden.

5. Rechnungslegung

Die Rechnungslegung hat im Baugewerbe eine große Bedeutung. Der Gesetzgeber ist davon ausgegangen, daß ein Bauvorhaben nur in ganz seltenen Fällen von vorneherein bis in die kleinste Position durchgerechnet ist. Massenabweichungen sind die Regel. Ohnehin werden im Bauablauf viele Vorgaben geändert. Der Bauherr verfügt über weitgehende Weisungsrechte, die sich bis in die Vertragsgrundlagen hinein auswirken. Der Unternehmer kann auf Bedenken gegen bestimmte Ausführungsvorgaben hinweisen und so die änderung des Bauverlaufs erzwingen, wenn ihn der Bauherr in der Haftung behalten will. In der Regel stehen daher die Baukosten erst nach Fertigstellung fest. Nach § 631 Abs. 1 BGB ist der Auftraggeber nach Fertigstellung des Werkes zur Entrichtung der vereinbarten Vergütung verpflichtet. Ist die Höhe der Vergütung nicht bestimmt, so ist bei Bestehen einer Taxe die taxmäßige Vergütung, in Ermangelung einer Taxe die übliche Vergütung als vereinbart anzusehen. Hierin liegt ersichtlich viel Spielraum, der in der gerichtlichen Auseinandersetzung nahezu zwangsläufig in die Beweisaufnahme durch Sachverständige mündet. Um Mißbrauch auszuschließen, muß der Werkunternehmer eine prüfbare Rechnung legen. In § 16 VOB/B wird die Prüffähigkeit der Rechnung ausdrücklich vorgegeben.


5.1. Fälligkeit der Forderung

Die Fälligkeit der Werklohnforderung hängt bei einem BGB-Werkvertrag ausschließlich von der Abnahme des Werkes ab, § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB. Der Bauherr hat zwar Anspruchg auf eine prüffähige Rechnung, die Forderung ist aber auch ohne prüfbare Rechnung fällig. Nach VOB/B ist die Werklohnforderung 2 Monate nach Zugang der prüfbaren Schlußrechnung fällig. Die Prüfbarkeit der Rechnung ist echte Fälligkeitsvoraussetzung; fehlt die Prüfbarkeit muß das angerufene Gericht die Klage als zur Zeit nicht fällig abweisen. Gemäß § 16 Nr. 3 Abs. 1 S. 3 VOB/B ist die Prüfung der Schlussrechnung nach Möglichkeit zu beschleunigen. Verzögert sie sich, so ist das unbestrittene Guthaben als Abschlagszahlung sofort zu zahlen.

5.2. Fälligkeitshemmnisse

Legt der Unternehmer keine prüfbare Rechnung, kann der Auftraggeber im Rahmen eines BGB-Vertrages hinsichtlich der Schlußzahlung ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Einreichung einer prüfbaren Schlußrechung geltend machen.

5.3 Einwendungserfordernis

Gemäß § 16 Nr. 3 Abs. 1 S. 2 VOB/B muss der Besteller Einwände gegen die Prüfbarkeit der Rechnung unter Angabe der Gründe hierfür binnen 2 Monaten erheben.  Werden gegen die Schlussrechnung entsprechende Einwendungen gegen die Prüfbarkeit nicht spätestens innerhalb von 2 Monaten nach Zugang der Schlussrechnung erhoben, so kann der Auftraggeber sich nicht mehr auf die fehlende Prüfbarkeit berufen. 

II. Bedeutung der ordentlichen Abrechnung

Die ordentliche Abrechnung der Werkunternehmerleistungen hat vielfältige Bedeutung. Sie erlangt steuerrechtliche Relevanz, kann die Finanzierung eines Vorhabens betreffen, dient der Transparenz und wird im Fall von Mängelrügen erheblich. Schließlich ist sie Grundlage der Umlage von Moderniserungszuschlägen bei bestehenden Mietverhältnissen.

1. Steuerliche Aspekte

Hat der Bauherr bei vorgesehener gewerblicher Nutzung gemäß § 9 UStG auf die Umsatzsteuer optiert, was nur noch möglich ist, wenn der Nutzer zum Vorsteuerabzug berechtigt ist (vgl. hierzu Gast DB 1994, S. 1208 ff.; Nieskens BB 1995, S 1326 ff.), muß er dem Finanzamt prüffähige Rechnungen vorlegen. Nach § 14 UStG hat der Unternehmer folgende Angaben in seinen Rechnungen zu machen:

  Namen und Anschrift des leistenden Unternehmers
  Namen und Anschrift des Leistungsempfängers
  Menge und handelsübliche Bezeichnung des Gegenstandes der Lieferung oder Leistung
  das Entgelt für die Lieferung oder Leistung
  den auf das Entgelt entfallenden Steuerbetrag
  ab dem 1.7.2004 die Steuernummer und eine laufende Rechnungsnummer


Die Umsatzsteuerrichtlinien verlangen eine genaue Beschreibung der erbrachten Leistungen. Die Identifizierung der Leistung muß aus der Rechnung möglich sein. Sachgesamtheiten sind aufzugliedern.

Nach § 48 EStG muss jeder Empfänger von Bauleistungen, der Unternehmer im Sinne des § 2 UStG ist, einen Steuerabzug von 15 % der berechtigten Fordeurng des Bauleistungserbringers abziehen und in der im Gesetz angegebenen Form und Frist anmelden sowie an das Finanzamt bezahlen. Die Verpflichtung entfällt bei Vorlage einer Freistellungsbescheinigung im Sinne des § 48 b EStG (Korbion/Schmid, Baurecht, Teil 11 Rn. 151 ff.; vgl. auch Hök, Das Gesetz über die Bauabzugsteuer und die Auswirkungen auf die Durchsetzung von Werklohnansprüchen, ZfBR 2002, 113-116).

Werden Arbeiten von ausländischen Leistungserbringern geleistet, ist die Umsatzsteuer des Leistungserbringers von dem deutschen Grundstücksbesitzer direkt an den deutschen Fiskus abzuführen (vgl. Korbion/Meyer, Baurecht, Teil 2 Rn. 164 ff.). Folglich muss aus der rechnung des ausländischen Auftragnehmers die Umsatzsteuer herausgerechnet werden. Dieser erhält nur die Nettovergütung (vgl. Korbion/Meyer, Baurecht, Teil 2 Rn. 164 ff.).

Gemäß § 35a EStG können Mieter und Wohnungseigentümer mit ihrer Betriebskostenabrechnung Steuern sparen. § 35a EStG  erlaubt es, Teile der Wohnungsnebenkosten als so genannte haushaltsnahe Dienstleistungen direkt von der Steuerschuld und nicht nur von der Steuerbemessungsgrundlage abzuziehen. Auf diesem Weg kann zumindest ein Teil der Mehrkosten aufgefangen werden, die über die Betriebskosten durchgereicht werden.

Mieter können auch dirkete Handwerkerkosten steuerlich geltend machen. Ist ein Mieter aufgrund seines Mietvertrages verpflichtet, die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen, kann er für die entsprechenden Aufwendungen die Begünstigung des § 35a Abs. 2 EStG beanspruchen. Der Abzug von der Steuerschuld ist allerdings nur für die Arbeitskosten möglich, nicht hingegen für Materialaufwendungen. Das Rechnungswerk muss folglich die Kosten für Arbeit und Material einzeln ausweisen.

2. Vollständigkeit und Transparenz der Leistungen

Der Auftraggeber muß vollständig über das Ausmaß der Leistungen informiert werden, damit er prüfen kann, ob die Vergütung angemessen ist. Ohne die Rechnungstransparenz läuft der Auftraggeber immer Gefahr für Leistungen in Anspruch genommen zu werden, die nicht oder nicht so ausgeführt wurden. Die Leistungstitel in der Rechnung dürfen nicht zu pauschal sein, damit auch Einzelleistungen transparent werden.

Bsp:
Der Unternehmer rechnet pauschal 500 qm Einputzen ab. Vereinbart war aber eine bestimmte Art des Putzaufbaues. Der Unternehmer entscheidet für sich, daß auch eine weniger aufwendige Vorgehensweise ausreicht und rechnet dafür aber den vollen Preis ab. Diese Vorgehensweise ist unzulässig. Der Unternehmer berechnet zumindestes zu viel; er läuft auch Gefahr, daß seine Leistung als mangelhaft bewertet wird, weil eine zugesicherte Eigenschaft fehlt.

3. Mängelrügen

Der Auftraggeber muß jederzeit wissen, welcher Unternehmer welche Leistungen erbracht hat, um ggf. Mängelrügen an den richtigen Adressaten zu richten. Auf dem Bau arbeiten in der Regel eine Vielzahl selbständiger Unternehmen zusammen, deren Leistungen sich teilweise überschneiden. Auch wenn ein Generalunternehmer eingesetzt wurde, sollte auf Transparenz geachtet werden, damit für den Fall der Abtretung von Gewährleistungsansprüchen durch den Generalunternehmer keine Fehler gemacht werden.

4. Finanzierung

Ferner kommt der Abrechnung auch Bedeutung für die Finanzierung des Bauvorhabens zu. Ist das Vorhaben voll durchfinanziert, wird die Bausumme in der Regel nach Baufortschritt freigegeben. Die Bank behält sich die Prüfung des Baufortschritts vor, um sicher zu sein, daß ihrer Valutierung ein Gegenwert gegenübersteht. Fehlt es an Rechnungstransparenz kann die Bank Schwierigkeiten bei der Auszahlung weiterer Abschlagsbeträge bereiten. Besondere Transparenz fordern die Behörden bei subventionierten Bauten (vgl. Ziffer 7.3 der ModInst-Richtlinie 1995 Berlin vom 21.09.1994, Abl 1994, S. 3467).

5. Mieterhöhungen

Schließlich bilden die Abrechnungen der Bauunternehmen die Grundlage für Mieterhöhungen nach § 3 Miethöhegesetz (MHG) bzw. nunmehr §§ 557, 559 BGB. Modernisierungsanteile und Instandsetzungsanteile an Baumaßnahmen in Altbauten sind streng zu trennen und den Mietern gesondert nachzuweisen. Preisüberschreitungen bestraft der Gesetzgeber im Endeffekt mit längeren Fristen für die Mieterhöhung. Die Abrechnung falscher Massen kann zu Problemen führen.

III. Grundsätze der ordentliche Abrechnung

Aus der Bedeutung der ordentlichen Abrechung ergeben sich zwangsläufig detaillierte Rechnungsanforderungen.


1. Abrechnung nach gesetzlichem Werkvertragsrecht

Nach gesetzliche Werkvertragsrecht besteht, wenngleich nicht ausdrücklich geregelt, die Pflicht zur prüfbaren Leistungsabrechnung. Die formalen und inhaltlichen Anforderungen können analog § 14 VOB/B bestimmt werden, weshalb auf nachstehende Ausführungen verwiesen wird.


2. Grundsätze der Abrechnung nach VOB/B

Die Grundsätze ordnungsgemäßer Leistungsabrechnung bestimmen die §§ 14, 15, 16 VOB/B. Der Autragnehmer hat nach § 14 Nr. 1 VOB/B seine Leistungen prüfbar abzurechnen. Dabei sind die Rechnungen übersichtlich aufzustellen, die Reihenfolge der Posten einzuhalten und die in den Vertragsbestandteilen enthaltenen Bezeichnungen zu verwenden. Die zum Nachweis von Art und Umfang der Leistungen erforderlichen Mengenberechnungen, Zeichnungen und anderen Belege sind beizufügen. änderungen und Ergänzungen des Vertrages sind in der Rechnung besonders kenntlich zu machen, sie sind auf Verlangen getrennt abzurechnen.


2.1. Anspruch auf Abrechnung

Der Auftraggeber hat Anspruch auf Abrechnung. Die Abrechnung ist grundsätzlich binnen 12 Werktagen nach Fertigstellung des Werkes zu legen. Bei Bauzeiten von mehr als drei Monaten verlängert sich die Frist um je sechs Werktage für je drei weitere Monate Ausführungsfrist. Legt der der Unternehmer die Rechnung nicht pünktlich, kann der Auftraggeber nach Fristsetzung die Rechnung selbst auf Kosten des Unternehmers aufstellen.


2.2. Prüfbarkeit

Die Prüfbarkeit der Rechnung setzt eine schriftliche Rechnungslegung voraus. Aus den Anforderungen in § 14 Nr. 1 VOB/B ergibt sich für die Rechnungslegung folgendes:

  übersichtlichkeit der Rechnungen
  Gleichschaltung der Rechnungen mit den Vertragsunterlagen
  Beifügung von Belegen
  gesonderte Abrechnung von änderungen und Ergänzungen


Die Rechnung muß so gefaßt sein, daß der Auftraggeber klar erkennen kann, welche Beträge der Auftragnehmer für einzelne Leistungsteile beansprucht (Nicklisch/Weick, VOB/B, § 14 Rn. 8). Erforderlich ist die Aufgliederung der Rechnung. übersichtlichkeit bedeutet Verständlichkeit für einen Außenstehenden, d.h. für einen Nichtfachmann. Liegt ein Leistungsverzeichnis vor, muß sich die Rechnung an den darin enthaltenen Leistungstiteln orientieren (Nicklisch/Weick, VOB/B, § 14 Rn. 9). Die Reihenfolge der Positionen im Leistungsverzeichnis ist in der Rechnung einzuhalten. Die beizufügenden Unterlagen können Aufmaßskizzen, Lohnstundenzettel, Werkstoffrechnungen und Gerätekostenrechnungen sein.



2.3. Rechnungsaufstellung auf Kosten des Auftragnehmers

Kommt der Auftragnehmer seiner Verpflichtung zur Rechnungslegung nach Fertigstellung nicht nach und läuft eine gesetzte Frist fruchtlos ab, kann der Auftraggeber seinerseits auf Kosten des Auftragnehmers die Rechnung erarbeiten lassen. Der nicht fristgerechten Schlußrechnung steht es gleich, wenn der Auftragnehmer keine prüfbare Rechnung legt. Der Auftraggeber muß eine prüfbare Rechnung erarbeiten lassen, in die er allerdings nur die ihm zugänglichen Leistungen aufnehmen muß (BGH NJW 1984, 1757, 1758). Die Kosten der Rechnungsaufstellung hat der Auftragnehmer zu tragen. Der Auftraggeber kann mit den Werklohnforderungen des Auftragnehmers aufrechnen.


3. Rechnungsarten

Die Abrechnung eines Bauvorhabens erfolgt grundsätzlich durch eine Schlußrechnung. In der Regel vereinbaren die Parteien aber Abschlagszahlungen. Nach § 16 Nr. 1 VOB/B sind auf Antrag des Auftragnehmers auf die jeweils nachgewiesenen vertragsgemäßen Leistungen Abschlagszahlungen zu gewähren. Die Abrechnung erfolgt durch prüfbare Zwischenrechnungen. Besonderheiten ergeben sich je nach der vereinbarten Abrechnungsart.

Haben die Parteien Einheitspreise vereinbart, werden die erbrachten Leistungen mit den vereinbarten Einheitspreisen multipliziert. Bei der Pauschalfestpreisvereinbarung kommt lediglich der vereinbarte Preis zur Abrechnung. Kommt es im Bauablauf zu Nachbeauftragungen, Planänderungen, Massenmehrungen und Massenminderungen kann der Unternehmer, der einen Pauschalpreis vereinbart hat, nicht ohne weiteres den vollen Pauschalpreis zuzüglich weiterer Positionen berechnen. Es wird dann zu pürfen sein, ob der Unternehmer seine ursprüngliche Innenkalkulation offenlegen muß, damit der Auftraggeber in die Lage versetzt wird, das Gesamtrechnungswerk zu prüfen.


3.1. Zwischenrechnungen

Zwischenrechnungen sind ebenso wie Schlußrechnungen prüfbar zu legen. Der Auftragnehmer kann in der Bauzeit Zwischenrechnungen für erbrachte Leistungen fertigen. Die Leistungen müssen vertragsgerecht sein. Die zur Abrechnung gebrachten Leistungen müssen nachgewiesen werden. Dem Rechnungsadressaten muß eine rasche und sichere Beurteilung der Leistungen möglich sein. Vorzulegen ist eine schriftliche Zusammenstellung der Leistungen. Dem Bauherrn wird die Prüfung von Zwischenrechnungen dadurch erschwert, daß er keine Gesamtabrechnung erhält, sondern wiederholt Teilleistungen vergüten soll. Bei größeren Vorhaben kann dies zu überzahlungen führen, wenn der Auftragnehmer die bereits abgerechneten Leistungen und die erbrachten Zahlungen nicht in die Zwischenrechnung einstellt. Nach VOB/B ist es zwar grundsätzlich nicht erforderlich, daß die Zwischenrechnung jeweils alle erbrachten Leistungen des Auftragnehmers enthält. Zu fordern ist jedoch eine Aufstellung der seit der letzten Abrechnung neu hinzugekommenen Leistungen (Nicklisch/Weick, VOB/B, § 16 Rn. 12). Abschlagsrechnungen müssen daher prüfbar ausweisen, welche Einzelleistungen erbracht sind und welchen Abrechnungswert sie bei vertragsgerechter Ausführung haben.

Abschlagsrechnungen sind nach § 16 Nr. 1 lit. 3) VOB/B binnen 18 Tagen nach Zugang der Zwischenrechnung auszugleichen. Sie sind damit fällig und klagbar (Nicklisch/Weick, VOB/B, § 16 Rn. 25). Die Klagbarkeit entfällt nach Legung der Schlußrechnung (OLG Celle OLGZ 75, S. 320; OLG Zweibrücken BauR 1980, S. 482, 484 f.; Nicklisch/Weick, VOB/B, § 16 Rn. 25).


3.2. Schlußrechnungen

Nach Fertigstellung des Bauvorhabens ist die Schlußrechnung innnerhalb von 12 Werktagen zu legen. Sie muß sämtliche Leistungspositionen prüfbar ausweisen.


3.2.1. Bindungswirkung der Schlußrechnung

Mit der Legung der Schlußrechnung sind verschiedene Rechtswirkungen verbunden. Zum einen soll der Werkunternehmer an seine Schlußrechnung gebunden sein, so daß Nachforderungen ausgeschlossen seien (Peters NJW 1977, 552; Jagenburg BauR 1976, 319; OLG München WPM 1984, 541). Der Auftragnehmer gibt mit der Kennzeichnung als Schlußrechnung zu erkennen, daß er damit alle übernommenen und ausgeführten Arbeiten erfassen will (BGH ZfBR 1987, 146, 147; BGH NJW 1975, 1701, 1702). Die Entwicklung geht allerdings dahin, die Bindungswirkung der Schlussrechnung zu verneinen. Eine AGB-Klausel, wonach der Auftragnehmer mit Abgabe der Schlussrechnung auf weitere aus dem Bauvorhaben ergebende Ansprüche verzichtet, ist nichtig (BGHZ 107, 105). Zum anderen schließt die Schlußrechnung die Klagbarkeit der Zwischenrechnungen aus. Weiterhin setzt die Schlußrechnung die Prüfungsfrist des Auftraggebers in Gang. Dieser muß nach § 16 Nr. 3 lit. 1) VOB/B die Schlußrechnung innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der Schlußrechnung prüfen und den Schlußrechnungsbetrag auszahlen.


3.2.2. Bindungswirkung der Rechnungsprüfung und Schlußzahlung

Der Auftraggeber hat die Schlußrechnung, so sie denn prüfbar ist, zu prüfen. Die Prüfung schließt mit der Feststellung der Schlußrechnung, die als Zusammenfassung des Prüfungsergebnisses in einem Endbetrag zu verstehen ist. Mit der Feststellung der Schlußrechnung ist der Schlußrechnungsbetrag fällig. Wird die Prüfung der Schlußrechnung, die beschleunigt zu erfolgen hat, vor Ablauf der Zweimonatsfrist abgeschlossen, tritt nach Mitteilung des Prüfungsergebisses an den Auftragnehmer unmittelbar Fälligkeit ein (BGHZ 83, 382, 384), allerdings vorbehaltlich der Abnahme der Leistungen (BGHZ 79, 180).
Die als solche kenntlich gemachte Schlußzahlung des Auftraggebers hat ihrerseits Ausschlußwirkungen. Nimmt der Auftragnehmer die Schlußzahlung vorbehaltlos an, sind nach § 16 Nr. 3 lit. 2) VOB/B Nachforderungen ausgeschlossen. Allerdings ist der Auftragnehmer auf die Ausschlußwirkung schriftlich hinzuweisen. Der Schlußzahlung steht es gleich, wenn der Auftraggeber unter Hinweis auf geleistete Zahlungen weitere Zahlungen endgültig schriftlich ablehnt (Nicklisch/Weick, VOB/B, § 16 Rn. 46) oder mit Gegenforderungen aufrechnet.
Der Vorbehalt auf die Schlußzahlung ist binnen 24 Werktagen nach Zugang der Mitteilung über die Schlußzahlung zu erklären. Er wird nach § 16 Nr. 3 lit 5) VOB/B hinfällig, wenn nicht innerhalb von weiteren 24 Werktagen eine prüfbare Rechnung über die vorbehaltenen Forderungen eingereicht oder der Vorbehalt eingehend begründet wird.


3.2.3. Vertragliche Festlegungen

Vorsicht ist bei Besprechungen geboten, in denen die Schlußrechnung erörtert wird. Das Ergebnis einer derartigen Besprechung, die erzielte Einigung, kann im Sinne einer Anerkenntnisvertrages ausgelegt werden. Dem Anerkennenden sind dann die tatsächlichen und rechtlichen Einwendungen gegen den anerkannten Vergütungsanspruch abgeschnitten.


3.3. Nachtragsrechnungen

Leistungen, die der Auftragnehmer außerhalb des vereinbarten Leistungsumfanges erbringt, können in Nachtragsrechnungen abgerechnet werden. Voraussetzung ist grundsätzlich aber ein Nachauftrag des Auftraggebers. Anderenfalls kommen allenfalls Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung in Betracht. Dies gilt für BGB- wie für VOB/B-Verträge.
Allerdings sieht § 2 Nr. 8 lit. 2) VOB/B einen Vergütungsanspruch vor, wenn der Auftraggeber die Leistungen nachträglich anerkennt oder die Leistungen für die Erfüllung des Vertrages notwendig waren, dem mutmaßlichen Willen des Auftraggebers entsprachen und ihm unverzüglich angezeigt wurden. Die Anzeige an den bauleitenden Architekten genügt.


4. Prüfbarkeit und Grundlagen der Rechnung

Die Prüfbarkeit der Rechnung hängt entscheidend von den tatsächlichen Feststellungen der Beteiligten bei Fertigstellung des Werkes ab.


4.1. Aufgliederung nach Leistungstiteln

Verbindlich ist die Forderung der VOB/B nach einer Aufgliederung in Leistungstitel. Ohne die geordnete Darstellung der erbrachten Leistungen ist eine Rechnung niemals prüfbar.


4.2. Aufmaß

Entscheidend ist letztlich immer das Leistungsaufmaß. Mit dem Aufmaß werden auf dem Baugrundstück durch Messen Feststellungen über die tatsächlichen Verhältnisse der Bauausführung getroffen. Man unterscheidet das einseitige und das gemeinsame Aufmaß.


4.2.1. Rechtswirkungen des gemeinsamen Aufmaßes

Das gemeinsame Aufmaß bindet die Parteien. Es ist also größte Sorgfalt angebracht. Wie weit die rechtliche Bindung des gemeinsamen Aufmaßes geht, hängt von den Einzelumständen ab. Die Parteien bezwecken regelmäßig, den Umfang der tatsächlich ausgeführten Leistungen dem späteren Streit zu entziehen. Dies ist besonders wichtig für solche Leistungen, die im weiteren Baufortschritt nur noch schwer oder gar nicht mehr feststellbar sind. § 14 Nr. 2 VOB/B verpflichtet den Auftragnehmer, für solche Leistungen rechtzeitig die gemeinsame Feststellung zu beantragen. Versäumt der Auftragnehmer den rechtzeitigen Antrag bleibt er für die behaupteten Leistungen beweispflichtig. Zusätzliche Kosten für die Feststellung der Leistungen treffen dann den Auftragnehmer (Nicklisch/Weick, VOB/B, § 14 Rn. 25).

Die Wirkung des gemeinsamen Aufmaßes liegt darin, daß eine Partei hernach nicht mehr den Einwand erheben kann, daß die tatsächlich ausgeführten Mengen von den Feststellungen beim Aufmaß abweichen, es sei denn, die maßgeblichen Tatsachen seien ihr erst nach Abgabe der Erklärung bekannt geworden (Korbion/Billig/Degen, Baurecht, Teil 22 Rn. 31, 37).


4.2.2. Einseitiges Aufmaß

Beteiligt sich eine Partei nicht an der Feststellung der Leistungen, kann die andere ein einseitiges Aufmaß fertigen. Die nicht beteiligte Partei muß dann die Unrichtigkeit der Feststellungen darlegen und beweisen. Ist der tatsächliche Leistungsumfang nicht mehr feststellbar, bleibt die nicht beteiligte Partei an die Feststellungen des Vertragspartners gebunden (Korbion/Billig/Degen, Baurecht, Teil 22 Rn. 23).


4.3. Besonderheiten bei Abrechnung eines Pauschalfestpreises

Die grundsätzliche Verpflichtung zur Abrechnung in einer prüfbaren schlußrechnung besteht auch für den Pauschalfestvertrag (BGH NJW 1989, S. 836). Die Abrechnung besteht in der Bezeichnung der ausgeführten Leistungen und der Angabe des hierfür angesetzten Preises. Ein Aufmaß ist grundsätzlich erforderlich, wenn der Pauschalvertrag vorzeitig beendet wurde (vgl. Korbion/Billig/Degen, Baurecht, Teil 22 Rn. 15).

Probleme werfen bei Pauschalpreisvereinbarungen Zwischenrechnungen auf. Gesteht man dem Unternehmer geringere Anforderungen an die Prüfbarkeit der Rechnung zu, führt dies bei Zwischenrechnungen dazu, daß der Auftraggeber die zwischenzeitlich erbrachten Leistungen nicht prüfen kann. Er läuft dann Gefahr, den Unternehmer gemessen am Baufortschritt zu überzahlen. Es ist also zumindestens zu fordern, daß der Auftragnehmer die erbrachten Leistungen im einzelnen ausführt, wenn er auch die Massen nicht im einzelnen auszuweisen braucht, soweit feststeht, daß die komplette Leistung, etwa ein Keller, die Heizung oder das Dach fertiggestellt sind.


4.4. Abrechnung nach Stundenlohn

In der Praxis ist es üblich, Stundenlohnarbeiten nach vereinbarten Verrechnungssätzen oder nach Aufwand für Löhne, Stoffkosten und Geräte abzurechnen. Mangels Vereinbarung ist auf die ortsübliche Vergütung abzustellen. Maßgeblich sind die Sätze, die am Ort der Bauausführung allgemeinüblich gezahlt werden (Korbion/Billig/Degen, Baurecht, Teil 22 Rn. 131).


4.4.1. Rechtswirkung der Anerkennung von Stundenlohnzetteln

Die Abrechnung von Stundenlohnarbeiten sollte zeitnah erfolgen, da die spätere Aufarbeitung und Kontrolle des Aufwandes nicht gewährleistet ist. Der Auftragnehmer wird den Aufwand in der Regel auf Stundenlohnzetteln dokumentieren. Es hat sich eingebürgert, daß der Unternehmer sich die geleisteten Stunden auf den Stundenlohnzetteln bestätigen läßt. Mit der Abzeichnung erkennt der Auftraggeber den Stundenaufwand des Unternehmers an. Der Auftraggeber ist mit späteren Einwendungen gegen den in den Stundenlohnzetteln ausgewiesenen Aufwand ausgeschlossen (Korbion/Billig/Degen, Baurecht, Teil 22 Rn. 139 ff.). Allerdings müssen die Stundenlohnzettel die Art und Weise der Tätigkeit und ihren Umfang, die Baustelle, Anagebn zur Arbeitszeit und den Arbeisttagen enthalten. Anderenfalls sind sie nicht geeignet, den Tätigkeitsnachweis zu führen (Korbion/Billig/Degen, Baurecht, Teil 22 Rn. 141).

Zu beachten gilt § 15 Nr. 3 VOB/B. Danach muß der Auftraggeber Stundenlohnzettel, die ihm der Auftragnehmer zur Gegenzeichnung überlassen hat, innerhalb von sechs Tagen nach Zugang zurückgeben. Einwendungen sind bei Rückgabe der Zettel zu machen. Die rügelose oder verspätete Rückgabe schließt den Auftragnehmer mit Einwendungen gegen den ausgewiesenen Aufwand aus.


4.4.2. Beseitigung der Bindungswirkung

Die Bindungswirkung der Stundenbestätigung kann nur unter Berufung auf später bekannte Umstände beseitigt werden.


5. Streichungen

Streichungen von Positionen in der Schlußrechnung können vorgenommen werden, wenn berechtigte Einwände gegen die abgerechneten Positionen bestehen.


6. Einbehalte

Der Bauherr kann von dem Schlußrechnungs- oder Zwischenrechnungsbetrag Einbehalte machen, wenn ihm Zurückbehaltungsrechte zustehen (vgl. § 641 Abs. 3 BGB).

Bis zur Abnahme kann der Bauherr für Mängel stets Einbehalte nach § 320 BGB absetzen. Mangelhafte Leistungen sind keine vertragsgerechte Erfüllung und berechtigen zum Einbehalt der Werklohnforderung bis zur mängelfreien Erstellung.

Nach der Abnahme kann der Bauherr Zurückbehaltungsrechte nach § 273 BGB einwenden. Voraussetzung sind ebenfalls Mängel oder Schäden an der Bausubstanz, die der Unternehmer zu vertreten hat. Ergänzend regelt jetzb § 641 Abs. 3 BGB die Höhe des Druckeinbehaltes, d.h. zulässig ist der Einbehalt eines  angemessenen Teils der Vergütung; angemessen ist in der Regel das Doppelte der für die Beseitigung des Mangels erforderlichen Kosten.

Des weiteren steht dem Auftraggeber nach § 17 VOB/B i.V.m. §§ 232 bis 240 BGB das Recht auf Einbehalt eines Sicherheitsbetrages für die Dauer der vom Auftraggeber zu übernehmenden Gewährleistung zu. In der Regel wird vereinbart, daß der Auftraggeber von der Werklohnforderung bis zu einem Satz von fünf vom Hundert der Bausumme einen Sicherungseinbehalt einbehalten kann. Das ist zulässig, wenn dem Unternehmer hierfür ein Ausgleich gewährt wird (BGH MDR 1997, S. 929). Der Einbehalt ist auch von Zwischenrechnungen abzuziehen.

Der Auftraggeber kann den Einbehalt durch Gestellung einer Bankbürgschaft ablösen. Der Auftraggeber muß nicht jede Bürgschaft akzeptieren. § 17 Nr. 4 VOB/B schreibt eine schriftliche Bürgschaftserklärung unter Verzicht auf den Einwand der Vorausklage vor, die nicht auf bestimmte Zeit begrenzt sein darf und nach Vorschrift des Auftraggebers ausgestellt sein muß. Regelmäßig wird eine schriftliche, selbstschuldernische, unwiderrufliche, unbedingte und unbefristete Bürgschaft mit dem Verzicht auf den Einwand der Vorausklage einer deutschen Großbank ausreichend sein. Die neuere Rechtsprechung des BGH hat allerdings Bedenken gegen die Vereinbarung zu strenger Bürgschaften geäußert (BGH MDR 1997, 929). Bürgschaften auf erstes Anfordern sind stets bedenklich. Unzulässig ist es jedenfalls in Allgemeinen Geschäftsbedingungen zur Ablösung des Gewährleistungseinbehaltes eine Bürgschaft auf erstes Anfordern zu vereinbaren (BGH MDR 1997, 929). Löst der Auftraggeber die Sicherheit durch Bankbürgschaft ab, ist der Sicherheitseinbehalt unverzüglich an den Auftragnehmer auszukehren, denn der Verzug mit der Auszahlung kann zum Verlust der gesamten Sicherheit führen, da der Auftraggeber im Falle der Bürgschaftsüberlassung übersichert ist.


7. Skonti und Rabatte

Der Auftraggeber kann vom Rechnungsbetrag nur vereinbarte Skonti oder Rabatte abziehen. Zulässig sind nach dem einschlägigen Rabattgesetz ohnehin nur 3 vom Hundert der Bausumme. Weitere Rabatte oder Abschläge vom Rechnungsbetrag sind zu vereinbaren und sachlich zu begründen.


Siehe dazu auch Berichte im
EurojurisLawJournal Bauunternehmen im grenzüberschreitenden Geschäft

  Internationales Privatrecht
  Gesetz über zwingende Arbeitsbedingungen bei grenzüberschreitenden Dienstleistungen (Arbeitnehmerentsendegesetz)
  Umsatzsteuerabzugsverfahren bei Auslandsberührung


Für weitere Informationen stehen wir Ihnen gerne zur Verfügung.

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen
Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök
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Letzte Aktualisierung am Dienstag, 10. März 2009     
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