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Französisches Immobilienrecht
Klagearten...
 
 
 
 

Klagearten im französischen Grundstücksrecht

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


I. Action en réscision pour lésion (Art. 1674 bis 1680 CC)

Die Klage auf Vertragsaufhebung wegen eines Mißverhältnisses von Leistung und Gegenleistung setzt ein Urteil voraus, daß den Beweis des Mißverhältnisses von Leistung und Gegenleistung (”lésion”) zuläßt (Art. 1677 CC). Dieses Urteil erlangt keine Rechtskraft in bezug auf den Vorwurf der ”lésion”. Der Kaufvertrag besteht weiter, bis er mit der Aufhebungsklage angegriffen wird, die innerhalb von zwei Jahren ab Vertragsschluß zu erheben ist. Der Kläger darf nicht auf das Recht verzichtet haben. Die Klage ist bei dem Hypothekenregister zu veröffentlichen und die Immobilie darf nicht verschwunden sein. Schließlich sind im Falle, daß auf Verkäuferseite mehrere Personen stehen, Besonderheiten zu beachten. Die Klage kann nur vor dem Tribunal de Grande instance erhoben werden.

II. Action en résolution de la vente (Art. 1654 CC)

Der unbezahlte Verkäufer kann anstatt Erfüllung zu wählen, es vorziehen, die Aufhebung des Kaufvertrages zu verlangen. Dieses Ziel muß er klageweise verfolgen, es sei denn der Kaufvertrag enthält bereits eine auflösende Bedingung. Die Aufhebungsklage ist in zwei Fällen ausgeschlossen, und zwar einerseits, wenn es sich um den Kauf in der Zwangsversteigerung handelt, und andererseits, wenn es sich um einen Rentenkauf handelt. Voraussetzung der Klage ist, daß der Käufer bei Fälligkeit den Kaufpreis ganz oder teilweise schuldig bleibt. Es genügt ein noch so kleiner Rest der Kaufpreisforderung und möge er nur noch in Zinsen bestehen. Die Klage ist im Hypothekenregister zu veröffentlichen. Hat die Klage Erfolg, ist der Kaufvertrag rückwirkend vernichtet, d.h. die Parteien müssen sich das Empfangene zurückgewähren, ggf. einschließlich der gezogenen Früchte. Im Verhältnis zu Dritten ist danach zu unterscheiden, ob es sich um Dispositionen oder Verwaltungshandlungen handelte. Erstere sind nichtig, letztere bleiben wirksam. Zu ersteren gehören sämtliche Verfügungen, wie die Veräußerung, die Belastung mit Hypotheken etc., aber auch der Neuabschluß von ”baux commerciaux” (vgl. Dalloz Action/Barret, Gestion d´immeuble, Rn. 9485). Zu letzteren gehört z.B. die einfache Verlängerung eines Gewerberaummietvertrages. Allerdings schränkt Art. 2108 II CC die Zulässigkeit der Aufhebungsklage erheblich ein. Die Aufhebungsklage nach Art. 1654 CC kann gemäß Art. 2108 II CC nicht mehr erhoben werden, wenn entweder das Privileg des Verkäufers bereits gelöscht ist, oder im Falle, daß es nicht innerhalb der gesetzlichen Frist eingetragen wurde, zum Nachteil Dritter, die ihrerseits bereits Rechte an dem Grundstück aus der Hand des Erwerbers erworben haben und die im Hypothekenregister eingetragen sind.

Anmerkung:

Haben die Parteien vertraglich die Aufhebung des Vertrages für den Fall vereinbart, daß der Kaufpreis nicht innerhalb einer festgelegten Frist bezahlt wird (Art. 1656 CC), kann diese Klausel Dritten gegenüber eingewendet werden, wenn sie im Hypothekenregister eingetragen war. Art. 2108 CC greift nicht ein (Cass.Cic., 08.07.1992, Défrenois 1992.1529 obs. Aynès).

III. Action en revendication

Die Herausgabeklage ist Ausdruck des in Art. 1599 CC stehenden Grundsatzes, wonach die Veräußerung einer Sache, die einem Dritten gehört, nichtig ist (”La vente de la chose d´autrui est nulle”). Erwirbt der Käufer vom Nichtberechtigten und erhält er den Besitz an der Sache, ist er ggf. der Herausgabeklage des wahren Eigentümers ausgesetzt. Die Nichtigkeit gemäß Art. 1599 CC ist relativ. Sie kann nur vom Erwerber eingewandt werden. Der wahre Eigentümer muß die Herausgabeklage erheben, um sein Eigentum geltend zu machen. Der Verkäufer kann den Einwand nicht erheben.

IV. Mängel der Kaufsache (Art. 1644 CC)

Art. 1644 CC gibt dem Käufer einer mangelhaften Sache zwei Möglichkeiten an die Hand. Entweder er begehrt die Rückabwicklung des Kaufes oder die Herabsetzung des Kaufpreises. Die Klage ist innerhalb kurzer Frist zu erheben (dans un bref délai). Wann die Frist zu laufen beginnt, wird unterschiedlich beurteilt. Während die Instanzgerichte eine Tatsachenentscheidung bevorzugen, tendiert die Cour de Cassation dahin, daß der Fristbeginn mit Entdeckung der Mängel anzusetzen ist (Cass.civ.,14.06.1989, Bull.civ.III, n° 140).

1. Action rédhibtoire

Mit der ”action rédhibtoire” begehrt der Käufer die Aufhebung des Kaufvertrages.

2. Action estimatoire

Mit der ”action estimatoire” begehrt der Käufer, der im Besitz der Immobilie bleibt, die Herabsetzung des Kaufpreises wegen Mängeln der Kaufsache. Die Minderung wird durch einen Sachverständigen ermittelt. In zwei Fällen ist die Minderungsklage das einzige Mittel, nämlich dann, wenn der Käufer die Immobilie inzwischen weiterveräußert hat oder wenn die Aufhebungsklage erfolglos bleibt, weil das Gericht die Mängel nicht für hinreichend schwerwiegend erachtet.

V. Action en nullité pour vice du consentement

Führen versteckte Mängel dazu, daß die Immobilie nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist, kann ggf. auch die Nichtigkeitsklage wegen Fehlern beim Zustandekommen des Vertrages erhoben werden. Der Irrtum über wesentliche Eigenschaften der Kaufsache, der zum Vertragsschluß geführt hat, kann mithin neben den Mängelklagen zur Aufhebung des Vertrages führen. Entsprechend wurde entschieden bei einem Irrtum über die Rentabilität einer Immobilie (TGI Fontainebleau, 09.12.1970, D. 1972.89 note J. Ghestin). Das Interesse an dieser Klage liegt darin, daß sie nicht an die kurze Frist des Art. 1648 CC gebunden ist.

VI. Action pour non-conformité (Nichterfüllungsklage)

Eine Zeitlang entwickelte sich die ”action pour non-conformité” zu einem neuen wesentlichen (weil ebenfalls fristungebundenen) Rechtsbehelf. Die Handelskammer der Cour de Cassation und der 1. Zivilsenat haben aber seit 1993 die Reichweite dieser Klage zugunsten der Mängelklage eingeschränkt. Die ”action pour non-conformité” setzt nun in jedem Falle voraus, daß die Immobilie nicht den vertraglichen Spezifikationen entspricht, daß der Fehler eine Nutzungsbeeinträchtigung darstellt und daß der Erwerber den Mangel erst nach Entgegennahme der Immobilie bemerkt hat (vgl. Dalloz Action/Barret, Gestion d´immeuble, Rn. 9398). Der Kläger, der die ”action pour non-conformité” erhebt, muß daher darauf achten, daß er notfalls die Klagefrist des Art. 1648 CC einhält, damit die Klagefristen für die Mängelklagen gewahrt werden.

VII. Actions possessoires

Das französische Recht unterscheidet zwischen possessorischen und petitorischen Klagen. Beide sind streng voneinander zu unterscheiden (Art. 1265 CPC). Während das Eigentum in Art. 544 ff. CC geregelt ist, finden sich die Bestimmungen zum Besitz in den Art. 2228 ff. CC.

Die Besitzschutzklage (action possessoire) ist in Art. 2282, 2282 CC und in Art. 1264 ff CPV geregelt. Klagen kann derjenige, der gewaltfrei Besitz erlangt hat, gegen denjenigen, der den Besitz stört. Mit der Herausgabeklage begehrt der ”possesseur” die Herausgabe vom ”déteneur”. Geschützt ist nur der Besitz an Immobilien

Traditionell kann der Mieter im Mietverhältnis keine Besitzschutzklage erheben. Der Mieter hat keine Sachherrschaft (possession), er hat lediglich auf der Grundlage eines Vertrages den Besitz (détention matérielle) inne. Dagegen kann der Mieter gegenüber Dritten durchaus die action possessoire anstrengen (Dalloz action/Vermelle, Gestion d´immeuble, Rn. 938).

VIII. Action petitoire

Eigentumsklagen haben keine große Bedeutung, denn es fällt der Eigentumsbeweis schwer. Bei Fahrnis sind sie wegen Art. 2279 CC stark eingeschränkt (possession vaut titre). Bei unbeweglichen Sachen bestehen Beweisprobleme, denn die Eintragung im Grundbuch führt keinen Beweis. Die Gerichte sind in der Zulassung von Beweismitteln weitgehend frei. Findet sich kein unbestrittener Titel, muß ggf. auf Bestätigungen zurückgegriffen werden. Die Gerichte entscheiden souverän über Beweisvermutungen.

1) Der Begriff der Veräußerung wird im weiteren Sinne verstanden. Er umfaßt Verkauf, Tausch oder Versteigerung usw...
2)Wenn der Verkauf unter einer auflösenden Bedingung geschlossen wird, wirkt sich die Bedingung nicht auf die Fälligkeit der Mehrwertssteuer aus. Falls dagegen der Verkauf unter einer aufschiebender Bedingung erfolgt, wird die Mehrwertssteuer erst ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung fällig.
3)In der Praxis, werden oft Verkaufsversprechen vor dem endgültigen Verkauf vereinbart. Falls dieses in der Form sous-seing privé erfolgt, ist auf das Datum der Wiederholung des Aktes in einer notariellen Urkunde abzustellen.
Wenn der Verkauf unter einer aufschiebender Bedingung geschlossen wird, wird die plus-value erst ab dem Zeitpunkt des Eintritts der Bedingung fällig.


IX. Ergänzende Informationen

Kanzlei Dr. Hök, Stieglmeier & Kollegen
Ansprechpartner: Dr.Götz-Sebastian Hök
Otto-Suhr-Allee 115,
10585 Berlin
Tel.: 00 49 (0) 30 3000 760-0
Fax: 00 49 (0) 30 513 03 819
e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Beitrag online seit Mittwoch, 26. Juli 2000     
Letzte Aktualisierung am Mittwoch, 26. Juli 2000     
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