Instandsetzungspflichten von Mietern

von | 5. September 2000 | Mietrecht

In einem Gewerbemietvertrag wurde der Mieter verpflichtet, sämtliche Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten in und an dem Gebäude auf seine Kosten durchführen zu lassen. Als erhebliche Schäden am Dach des Gebäudes auftraten, sollte der Mieter die gesamten Kosten der Reparatur in Höhe von ca. 270.000 DM tragen. Als er dies verweigerte, kam es zu einem Rechtsstreit.

Das Oberlandesgericht Naumburg hatte erhebliche Bedenken hinsichtlich der Wirksamkeit der Vertragsklausel, die den Mieter zur Tragung aller Instandsetzungskosten verpflichtete (NWW-RR 00, 823). Die Klausel weiche von dem Leitbild ab, daß der Vermieter für die Erhaltung der Mietsache Sorge zu tragen habe. Zwar kann einem Mieter die Pflicht zur Erhaltung der Mietsache durch allgemeine Geschäftsbedingungen auferlegt werden. Das findet jedoch dort seine Grenze, wo damit der vollständige Übergang der Sachgefahr auf den Mieter verbunden ist und dies für den Mieter zu einem unkalkulierbaren Kostenrisiko führt. Letzteres war hier der Fall, da der Mieter nach der vertraglichen Vereinbarung für die Reparatur einen Betrag von 270.000 DM hätte aufwenden müssen. Ferner sind solche Klausel dahingehend auszulegen, dass nur durch den Mietgebrauch veranlasste Instandsetzungen betroffen sind und der einwandfreie Zustand des Mietobjekts bei Vertragsbeginn vorausgesetzt wird (OLG Köln, NJW-RR 94,524). Von der Instandsetzungspflicht sind ebenfalls ausgenommen die Instandsetzung nicht mehr reparabler Bestandteile der Mietsache, andernfalls würde dem Vermieter eine erhebliche Wertverbesserung zu Gute kommen.

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