Приобретение-земельных-участков-в-Германии

1. Земельное право в Германии 

Земельное право Германии не определяет ккакого-либо особого статуса иностранных граждан при приобретении земельных участков. Земельный участок может быть предметом сделки купли-продажи только тогда, когда он измерен и зарегестрирован в поземельной книге.

Расположение, размеры и вид пользования участка регистрируются в Кадастровой службе. Согласно имеющимся там данным, участок записывают в государственном ведомстве, ведущем поземельные книги. Из поземельной книги, которая ведется местными судами, собственники земельного участка могут получить информацию о размерах участка и обременении его залогом (например, ипотекой) или иными обременениями (правом пользования, правами аренды и т.д.).

Предметом сделки могут быть участки со стоящими на них зданиями, которые являются неотъемлемой составной частью такого земельного участка.

Порядок частичного временного пользования земельного участка, которое рассматривается как приобретение прав, а не как приобретение самог земельного участка, определен в “Законе о продаже прав частичного временного пользования в жилых зданиях”.

2. Договор о приобретении земельного участка 

Договор купли-продажи земельного участка является основанием для приобретения права собственности на него. Договор регулируется германским законодательством в том случае если участок расположен на территории Германии, даже если в сделке принимают участие иностранные лица. Процедура перехода права собственности на земельный участок в любом случае регулируется нормами немецкого права.

Договор купли-продажи земельного участка является двухсторонней правовой сделкой, согласно которой продавец обязуется обеспечить покупателю передачу права собственности на приобретаемый земельный участок и передать ему сам участок. Покупатель обязуется в свою очередь выплатить оговоренную договором цену и принять земельный участок.

Согласно немецкому праву для перехода права собственности необходимо наличие соглашения о передаче прав собственности («Ауфлассунг») и внесение нового собственника в поземельную книгу.

а) Форма договора

Договор, в котором одна из сторон обязуется передать права собственности на участок, а другая – приобрести их, должден быть заверен нотариально. Нотариальное заверение включает в себя оглашение договора исполняющим обязанности нотариусом и проставление его подписи под договором. Нотариальное заверение договоров купли-продажи земельных участков, выполненное иностранными нотариусами, не признается немецкими ведомствами.

Нотариальное заверение должно с одной стороны защищать от непродуманных и поспешных сделок с земельными участками. С другой стороны, благодаря консультации специалиста и разъяснению нотариуса оно должно гарантировать, что воля сторон изложена верно, полностью и юридически правильно. Кроме того нотариальное заверение в форме нотариального свидетельства служит при хранении в государственном учреждении в качестве доказательства.

Простой письменный или заключенный устно договор купли-продажи земельного участка является таким образом недействительным. Но он становится действительным по своему содержанию, если имеет место соглашение о передаче прав собственности и внесение соответствующей записи в поземельную книгу. Также необходимо нотариально заверять все дополнительные договоренности и последующие существенные изменения.

О конкретных условиях договора (сроке платежа, дате передаче земельного участка), гарантиях, обременении участка залогом недвижимого имущества (ипотекой и поземельными налогами) и прочем стороны, в значительной мере, могут договариваться без ограничений.

Расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно до внесения записи об изменения в праве собственности. Во внимание принимается также отказ от договора и опротестование договора. Впрочем, в отдельных случаях наличие действительных предпосылок для отказа от договора или его опротестования проверяется.

б) Участники договора

Приобретение земельного участка обычно является двусторонней сделкой. Если же в приобретении земельного участка принимают участие несколько лиц, то необходимо указать их части в долях или иное правовое отношение (например имущественная общность или общность наследования). Правоспособность иностранных участников определяется как правило по их гражданству, либо, если речь идет о юридических лицах – по их местонахождению.

При приобретении земельных участков иностранными юридическими лицами может потребоваться специальное разрешение. В настоящее время Федеральное правительство не применяет на практике данное ограничение. Однако в некоторых федеральных землях, таких как Берлин, Северный Рейн-Вестфалия, Шлезвиг-Гольштейн и Саарланд существует условие, согласно которому приобретение земельных участков иностранными юридическими лицами зависит от наличия государственного разрешения. Это ограничение не относится к юридическим лицам происходящим из государств-членов Европейского Союза.

в) Предмет сделки

Земельный участок, предназначенный для купли-продажи, необходимо идентифицировать в государственном ведомстве, ведущем поземельную книгу, в соответствии с данными такой поземельной книги. Чтобы не возникло путаницы, участок должен быть описан как можно более подробно. Это относится например к тем частям земельного участка, на которых еще только предстоит провести геодезические работы. В этом случае необходимо обозначить все отдельные части участка, которые предстоит измерить, на отдельном чертеже, который может быть приложен к нотариальному акту.

г) Цена

В договоре купли-продажи точно определяется цена земельного участка, срок платежа и проценты за время просрочки на случай задержки платежа. Нотариальный договор купли-продажи, содержащий неверные сведения о цене (например сознательно заниженные по сравнению с реально выплаченной суммой), в полном объеме является недействительным.

д) Накладные расходы и налоги

В соответствии с немецким законодательством расходы по нотариальному заверению договора купли-продажи, соглашения о передаче прав собственности и по внесению записи в поземельную книгу несет покупатель. Покупатель также несет расходы по внесению в поземельную книгу необходимых разъяснений (например – официальных разрешений).

Напротив, затраты по проведению геодезических измерений земельного участка и погашению записей в поземельной книге несет продавец.

Впрочем, договором может быть предусмотрено, что все затраты (в т.ч. например и затраты на проведение геодезических работ) должен нести покупатель. Поэтому, во избежание спора, в договоре всегда необходимо однозначно оговаривать распределение затрат.

Затраты на маклера оплачиваются каждой стороной самостоятельно.

Из налогов взимаемых при купле-продаже земельного участка во внимание прежде всего должен приниматься налог на приобретение земельной собственности (в настоящее время он составляет 3,5% от цены участка). Судебные издержки по внесению записи в поземельную книгу и нотариальные расходы определяются законом. В отношении судебных издержек, налога на приобретение собственности и нотариальных расходова ответственность несут совместно и продавец и покупатель, даже если в договоре оговорено иное, т.е. продавец несет риск несостоятельности покупателя, который надлежащим образом обязался нести все расходы.

3. Отчуждение земельного участка 

а) Обязательства по сделке и отчуждение земельного участка

Обязательства по сделке определяют отношения между участниками сделки. Для изменения же отношений собственности необходима распорядительная сделка, т.е. отчуждение. Таким образом, для перехода права собственности на земельный участок необходимо согласие о наступлении изменения в праве и внесение соответствующих изменений в в поземельную книгу. При этом стороны должны дать однозначное согласие на внесение таких изменений в поземельной книге.

б) Передача права собственности

Необходимое для перехода права собственности на земельный участок соглашение продавца и покупателя (соглашение о передаче права собственности) должно быть оглашено перед уполномоченной компетентной инстанцией в присутствии обеих сторон либо их представителей. Доверенность на представление интересов сторон должна содержать право уполномоченного лица на соглашение о передаче прав собственности на земельный участок, т.е. на переход права собственности.

Регистрацию соглашения о передаче прав собственности состоявшимся осуществляют нотариусы или приравненные к ним немецкие консульские служащие; а также суды, если передача прав собственности происходит в результате мирового соглашения.

Соглашение о передаче прав собственности становится действительным лишь в том случае, если одновременно составляется нотариальный акт о договоре купли-продажи. Речь в данном случае идет лишь об административном предписании и его нарушение не влечет за собой непризнания совершившейся сделки по передаче прав собственности.

Соглашение о передаче прав собственности, заключенное с оговорками, либо с временным ограничением (сроком), является недействительным.

4. Исполнение договора 

а) Внесение записи в поземельную книгу

Кроме наличия соглашения необходимо внесение соответствующей записи в поземельную книгу. При этом и соглашение о передаче прав собственности, и запись в поземельной книге должны соответствовать друг другу по содержанию. Государственное ведомство, ведущее поземельную книгу имеет право произвести запись лишь тогда, когда произошла передача прав собственности и когда старым владельцем дано согласие на перевод собственности на нового владельца.

б) Передача земельного участка

Передача земельного участка, т.е предоставление права владения земельным участком, не равнозначна отчуждению. Тем не менее передача земельного участка имеет значение например для перехода ценового риска, возмещения затрат и для начала отсчета срока исковой давности по недостаткам договора. Срок исковой давности по недостаткам договора составляет один год с момента передачи земельного участка.

в) Обязывающая сила

До внесения в поземельную книгу участники сделки связаны соглашением только в том случае, если

(1) заявления сторон засвидетельствованы нотариально, или
(2) заявления сторон официально совершены в государственном ведомстве, ведущем поземельные книги, или
(3) заявления сторон поданы в государственное ведомство, ведущее поземельные книги или
(4) правомочное лицо вручило другой стороне официвальное разрешение на внесение записи в поземельную книгу

Обязательство означает невозможность одностороннего отказа от соглашения. Кроме того, пока соглашение о передаче прав собственности не становится обязательным, отказаться можно лишь от соглашения как такового, а не от лежащей в его основе сути сделки, т.е., как правило договора купли-продажи.

г) Обязанность уведомления

Требование о сохранении служебной тайны нотариусами может быть нарушено в случаях обязанности уведомления. Так например нотариус обязан согласно налоговому законодательству сообщать финансовым ведомствам об определенных видах нотариальных сделок. Смысл такого обязательства состоит в том, что финансовое ведомство получает сведения о сделках, облагаемых налогом и имеет возможность привлечь участников к уплате налога. Согласно закону об совершенствовании борьбы с организованной преступностью лица, получающие наличные деньги в размере более 30.000 немецких марок, должны навести справки о личности лица, передающего ему эти деньги.