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L´achat d´un bien immobilier en Allemagne

de Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök


1. Le contrat de vente ou d´achat d´un immeuble qui se trouve en Allemagne est soumis au droit allemand par ce que le contrat a les liens les plus étroits avec l´État ou se trouve le bien "réel" (voir art. 28 al. 3 EGBGB). Le transfert de propriété lui-même est soumis d´après une règle de droit international privé du droit coutumier (remplacé par l´art. 43 EGBBG) à la loi allemande sans que les parties puissent convenir d´un droit préférable. En droit francais s´applique la règle de l´unité de la vente. La vente est déjà parfaite et la propriété est déjà transférée à l´acheteur dès que les parties ont convenu de la chose et du prix. Par contre le droit allemand fait une distinction nette entre le droit des obligations et le droit des biens. Le contrat de vente ne fait que produire des obligations à la charge des parties, sans pour autant changer l´ordre d´attribution des biens. Le transfert de propriété de la chose vendue relève, lui, du droit des biens et non pas du droit des obligations. En effet et en général le vendeur et l´acheteur conviennent de la chose et du prix (contrat de vente) et du contrat "réel" parallèlement, qui transfère la propriété. Mais en principe les deux contrats sont, quant à leur validité, indépendants, c´est-à-dire que la nullité du contrat de vente n´a pas d´inpact sur le transfert. Ainsi le vendeur risque de perdre son bien sans pour autant que l´acheteur ait payé le prix. Dans ce cas-là les §§ 812 et suivants au BGB donnent aux vendeur une action en enrichissement sans cause contre l´acheteur.

2. La forme des contrats de vente et des contrats réels est en principe libre. Mais pour la vente d´un bien immobilier (Grundstück) ou d´un appartement (Eigentumswohnung) § 311 b du BGB (l´ancien § du 313 BGB) requiert la forme notariée, et le notaire rédige lui-même la déclaration, la lit aux intéressés et la leur fait signer. § 873 du BGB énonce que, antérieurement à l´inscription au livre foncier (Grundbuch) les parties ne sont liées par l´accord "réel" (Auflassung), que si ce dernier a été constaté par notaire dans un acte authentique (notarielle Beurkundung). Cet accord consiste en une déclaration concordante des parties sur le fait que la propriété doit être transférée à l´acheteur (§ 929 BGB). En plus le titulaire du droit doit remettre à l´autre un accord pour l´inscription au livre foncier qui soit conforme aux exigences de l´ordonnance relative audit livre foncier.

L´accord réel, en matière immobilière dénommé "Auflassung" peut être constaté par tout notaire (allemand). Les actes de vente authenfiés par un notaire étranger sont généralement admis si celui-ci peut être consideré comme ayant des fonctions équivalentes à celles de son homologue allemand. Par contre d’après la doctrine dominante en Allemagne l’accord "réel" (Auflassung) ne peut être constaté que par un notaire allemand ( BGH WPM 1968, p. 1170; OLG Köln OLGZ 1972, p. 321; KG DNotZ 1987, p. 44). L´ Art. 11 alinéa 4 du EGBGB énonce que la régle locus regit actum n´est pas applicable en ce qui concerne les contrats de vente sur les bien immobiliers.

3. L´acheteur du bien immobilier ne devient propriétaire du bien afin que l´acte réel d´exécution soit partaite. En matière immobilière, l´acte réel d´exécution consiste en l´inscription du transfert du droit dans le livre foncier, dénommé "Grundbuch". L´inscription du transfert au livre foncier est donc constitutive. Pour éviter le risque de la faillite du vendeur ou bien le risque de saisie immobilière, le vendeur autorise l´acheteur à inscrire une "Vormerkung" (annotation préalable, prénotation) dans le livre foncier. Toute acte réalisé après l´inscription de cette indication dans le livre foncier est nul dès lors qu´il porte atteinte au droit de l´acheteur. En cas de litige § 888 du BGB donne à l´acheteur une action contre le tiers pour rectifier l´inscription au livre foncier.

4. En France l´achat d´un immeuble se fera toujours en deux temps. En effet, avant de signer le contrat définitif de vente, l´acheteur signera un contrat préliminaire dit contrat de réservation ou compromis ou promesse d´achat. Par contre en Allemagne la vente se fera en un temps et les intermédiaires professionels ne jouent pas le même rôle qu´en France. Les parties au contrat s´adressent à un notaire, qui rédige lui-même la déclaration. Il faut y remarquer que pour une vente d´appartement neuf dans un immeuble collectif, normalement le vendeur présente aux intéressés son projet du contrat. Enfin il faut indiquer qu´en Allemagne l´acquisition d´un bien immobilier n´est pas subordonné à l´obtention d´un prêt. Ainsi le vendeur n´a pas le droit de renoncer à l´opération immobilière si l´acheteur n´obtient pas les prêts nécessaires dans le délai prévu au contrat. Il faut donc que l´acheteur s´occupe d´avance d´obtenir les prêts nécessaires.

5. Les éléments spécifiques de la vente d´un immeuble construit sont ceux qui permettent à la fois de l´identifier et de la distinguer des autres contrats. Pour convenir du bien il faut que ceci puisse être determiné. La validité de la vente est conditionnée par le fait que l´immeuble soit susceptible d´être individualisé.

Pour qu´un immeuble puisse être vendu il doit être enregistré au livre foncier auprès du Amtsgericht ( Grundbuchamt) ou l´immeuble est situé( office du livre foncier ).

S´il n´y a pas d´enregistrement le bien n´existe pas au sens juridique. Le livre foncier comprend quatre sections, qui sont les suivantes:

  l´inventaire
  section I
  section II
  section III


Dans l´inventaire le bien est décrit par sa désignation cadastrale. La section I est réservé pour l´inscription du propriétaire. La section II est prévue pour l´inscription des charges foncières (par exemple: servitudes personnelles etc.) à l´exception des hypothèques et des dettes foncières. Celles-ci sont inscrites dans la section III.

6. Souvent l´acheteur envisage d´obtenir un prêt pour le financement de l´achat. Rappellons qu´en droit allemand il n´existe pas de droit de retrait du contrat de vente en cas de non-obtention du prêt. L´acheteur, au contraire du droit français, n´est donc pas protégé dans le cas où il ne réussit pas à obtenir un prêt pour le financement de l´achat. Par contre si jamais l´acheteur réussit à obtenir un prêt, le remboursement de ce dernier sera garanti par une dette foncière inscrite au livre foncier. Il faut bien comprendre la nature d´une dette foncière, car son existence ne dépend pas de l´existence de la dette; elle n´est donc pas comparable à une hypothèque, même une hypothèque rechargeable. Par conséquent il est fortement recommandé de procéder à la mainlevée de la dette foncière après le remboursement du prêt car sinon la dette foncière demeure réalisable.



Nous sommes à votre entière disposition. Le cas échéant veuillez prendre contact avec Maître Hök.

Cabinet Dr.Hök, Stieglmeier & collégues
Contact:Avocat Dr.Götz-Sebastian Hök
Otto-Suhr-Allee 115,
10585 Berlin
Tél.: 00 49 (0) 30 3000 760-0
Télécopie: 00 49 (0) 30 513 03 819
e-mail: kanzlei@dr-hoek.de

Article en ligne depuis Freitag, 10. Dezember 1999     
Dernier actualisé Mittwoch, 21. Mai 2008     
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